คุณสมบัติการค้าเพื่อให้คนเก็บภาษีที่อ่าว

การแลกเปลี่ยนที่คล้ายกัน (หรือที่เรียกว่าการแลกเปลี่ยนมาตรา 1031) ช่วยให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถทำสิ่งที่คล้ายกันโดยการชะลอการได้รับผลกำไรหรือขาดทุนเมื่อพวกเขาซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ โดยพื้นฐานแล้วการแลกเปลี่ยนที่คล้ายกันช่วยให้คุณสามารถแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกับนักลงทุนรายอื่นและป้องกันไม่ให้ผู้เสียภาษีจัดการจนกระทั่งในภายหลังเมื่อทรัพย์สินถูกขายเป็นเงินสดในที่สุด แน่นอนว่ากระบวนการไม่ง่ายเหมือนการแลกเปลี่ยนการ์ดเบสบอลสองสามใบ แต่บทความนี้จะแสดงให้คุณเห็นว่ามันเสร็จสิ้นแล้ว

ทำไมคุณควรพิจารณาการแลกเปลี่ยน โอกาสที่จะเลื่อนการชำระภาษีผ่านการแลกเปลี่ยน 1031 (ชื่อสำหรับมาตรา 1031 ของประมวลรัษฎากรภายใน) สนับสนุนให้นักลงทุนปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และทำให้การใช้เงินมีกำไรมากขึ้น ความสามารถในการปรับสมดุลมีความสำคัญอย่างยิ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งสามารถสร้างมูลค่าที่สำคัญของพอร์ตการลงทุนได้ซึ่งแตกต่างจากหุ้นและพันธบัตรแต่ละรายการ

เนื่องจากลักษณะที่เข้มข้นของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้จัดการพอร์ตการลงทุนจะมีความยืดหยุ่นในการปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนของพวกเขาและทำการเดิมพันเชิงกลยุทธ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์หรือภาคการลงทุนที่แตกต่างกัน การแลกเปลี่ยน 1031 ส่งเสริมให้มีการปรับสมดุลดังกล่าวโดยการอนุญาตให้นักลงทุนย้ายเข้าและออกจากความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยนของทรัพย์สินหนึ่งสำหรับอีกโดยไม่ต้องภาระของภาษีที่เกิดขึ้นทุนกำไรทันที โดยการใช้การแลกเปลี่ยน 1031 อย่างต่อเนื่องเมื่อได้รับและจำหน่ายทรัพย์สินนักลงทุนสามารถเลื่อนภาษีกำไรจากการลงทุนได้จนกว่าจะถึงเวลาที่จะชำระพอร์ตลงทุนบางส่วนหรือทั้งหมดมีการเปลี่ยนแปลงที่ดีในกฎหมายภาษีหรือมีการขาดทุนสะสมเพียงพอ ชดเชยภาระผูกพันกำไรจากการเพิ่มทุน (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการทำให้มาตรา 1031 ทำงานให้คุณดู ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของสมาร์ท )

ภาพรวม เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการปฏิบัติด้านภาษีนี้นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดและข้อ จำกัด บางประการเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาสามารถแลกเปลี่ยนสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์และช่วงเวลาของเหตุการณ์สำคัญบางอย่าง ส่วนถัดไปจะให้คำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดต่าง ๆ แต่สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือที่อยู่อาศัยหลักไม่มีคุณสมบัติดังนั้นน่าเสียดายที่คุณจะไม่สามารถเปลี่ยนคอนโดชานเมืองของคุณเป็นบ้านชายหาดในมาลิบู (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลอ่าน การขายบ้านของคุณจะทำให้คุณตกใจกับเรื่องภาษีหรือไม่ และ เป็นความจริงไหมที่คุณสามารถขายบ้านของคุณและไม่ต้องจ่ายภาษีกำไรจากการขายทุน )

การประสานงานองค์ประกอบที่จำเป็นอาจเป็นงานที่ค่อนข้างยุ่งยาก เพื่อช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อขายและเอกสารที่จำเป็นนักลงทุนจะต้องใช้สำนักหักบัญชีของบุคคลที่สามที่เรียกว่า "คนกลางที่มีคุณสมบัติ (QI)" ซึ่งจัดการเงินทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อการขายและการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเงินไม่ไหลผ่านบัญชีของผู้เสียภาษีโดยตรงและผู้เสียภาษีไม่สามารถควบคุมเงินสดใด ๆ ที่เกิดจากการทำธุรกรรมได้นักลงทุนจึงรีดกำไรที่ได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแลกเปลี่ยนและอาจเลื่อนภาษีภาษีกำไรไปก่อนจนกว่าการขาย สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เป็นเงินสด

การตั้งค่าและการดำเนินการของการแลกเปลี่ยน 1, 031 และการรักษาภาษีที่สอดคล้องกันของการทำธุรกรรมอาจมีความซับซ้อนมาก ส่วนถัดไปจะให้คำอธิบายสั้น ๆ และง่ายขึ้นของข้อกำหนดและขั้นตอนที่จำเป็นในการดำเนินการแลกเปลี่ยน 1, 031

ข้อกำหนดการทำธุรกรรม

คุณสมบัติที่มีคุณสมบัติเหมาะสม การแลกเปลี่ยนใช้งานได้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือทรัพย์สินทางธุรกิจเท่านั้น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเพื่อเช่าและรับรายได้ ทรัพย์สินทางธุรกิจเป็นธุรกิจหนึ่งที่เป็นเจ้าของและถูกใช้โดยธุรกิจและถูกเก็บไว้ในงบดุลเป็นสินทรัพย์ คุณสมบัติที่แท้จริงทั้งหมดในสหรัฐอเมริกาไม่ว่าจะปรับปรุงหรือไม่ได้รับการปรับปรุงจะมีลักษณะเหมือนกัน อสังหาริมทรัพย์นอกสหรัฐอเมริกาถือเป็นทรัพย์สินที่ "ไม่เหมือนใคร" มาตรา 1031 ไม่ใช้บังคับกับการแลกเปลี่ยนสินค้าคงคลัง, หุ้น, พันธบัตร, บันทึก, หลักทรัพย์อื่นหรือทรัพย์สินส่วนบุคคลใด ๆ (สำหรับภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆลองดูบทแนะนำ การสำรวจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และการ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ )

สินทรัพย์ที่ไม่ผ่านการรับรองและการบูต หากการทำธุรกรรมเกี่ยวข้องกับสินทรัพย์หรือเงินสดที่ไม่ผ่านการคัดเลือก (ไม่เหมือนกัน) ผู้ลงทุนจะต้องรับรู้กำไรจากการขายและชำระภาษีตามลำดับ สมมติว่ามูลค่าของคุณสมบัติการแลกเปลี่ยนอย่างใดอย่างหนึ่งมีค่ามากกว่ามูลค่าของอื่น ๆ สินทรัพย์ที่ไม่ผ่านการรับรองที่ใช้ในการทำให้มูลค่าระหว่างการแลกเปลี่ยนนั้นเรียกว่า "การเริ่มระบบ" และยังคงต้องเสียภาษีกำไรปกติ

การจับเวลา

ในขณะที่การทำธุรกรรมไม่จำเป็นต้องพร้อมกันมีข้อ จำกัด ในองค์ประกอบเวลาการทำธุรกรรมบางอย่าง ตัวอย่างเช่นเพื่อให้มีคุณสมบัติการทำธุรกรรมเป็นการแลกเปลี่ยน 1, 031 นักลงทุนจะต้องระบุคุณสมบัติที่จะแลกเปลี่ยนก่อนที่จะปิดและระบุคุณสมบัติการเปลี่ยนภายใน 45 วันนับจากวันปิดการขายสินทรัพย์แรก นอกจากนี้การทำธุรกรรมเพื่อรับทรัพย์สินทดแทนจะต้องดำเนินการภายใน 180 วันหลังจากดำเนินการขายดีลครั้งแรก สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่หนึ่งในงานที่ยากที่สุดคือการระบุสินทรัพย์ทดแทนภายใน 45 วันนับจากการขายสินทรัพย์ที่ถูกปล่อยคืน ทว่าสิ่งสำคัญก็คือพวกเขาทำเช่นนั้นเนื่องจากข้อ จำกัด เรื่องเวลาเหล่านี้เข้มงวดมากและกรมสรรพากรไม่ให้การขยายเวลา

คนกลางที่ผ่านการรับรอง เนื่องจากความซับซ้อนของข้อตกลงเหล่านี้และข้อกำหนดและข้อ จำกัด โดยรอบการแลกเปลี่ยนผู้ลงทุนที่สนับสนุนการแลกเปลี่ยนจะต้องใช้ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกในการจัดการ ตัวกลางที่ผ่านการรับรองซึ่งถูกกำหนดให้เป็น บริษัท ที่อยู่ในธุรกิจเต็มเวลาในการอำนวยความสะดวกในการแลกเปลี่ยน 1, 031 ไม่ได้ให้คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี ไม่สามารถเป็นฝ่ายธุรกิจได้เช่น บริษัท CPA ทนายความหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสัมพันธ์กับฝ่ายที่ต้องเสียภาษีภายใน 24 เดือนก่อนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง QI ควรเป็นธุรกิจของบุคคลที่สามที่ไม่ได้ให้บริการเหล่านี้แก่ผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรมใด ๆ ก่อนหน้านี้

QI ดำเนินการบริการอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และทำหน้าที่เป็นสะพานเชื่อมระหว่างฝ่ายต่างๆที่เกี่ยวข้องเพื่อช่วยโครงสร้างและดำเนินการแลกเปลี่ยน หน้าที่ของมันรวมถึง:

• จัดทำเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดและทำหน้าที่เป็นสำนักหักบัญชีเพื่อให้มั่นใจว่าทุกฝ่ายที่เหมาะสมได้รับเอกสารรับรองว่าเงินจะถูกเก็บไว้ในบัญชีธนาคารที่มีความปลอดภัยและมีประกันและการเบิกจ่ายใด ๆ ที่จะทำบัญชี escrow เมื่อการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ บัญชีเต็มรูปแบบของการทำธุรกรรมสำหรับบันทึกผู้เสียภาษีและให้แบบฟอร์ม 1, 099 ให้กับผู้เสียภาษีและกรมสรรพากรบันทึกภาษีใด ๆ ที่จำเป็นและภาษีกำไรใด ๆ ที่ได้รับทุน

กฎที่เข้มงวดของ IRS เกี่ยวกับข้อกำหนดบางอย่างเป็นการเน้นย้ำถึงคุณค่าของตัวกลางที่มีคุณสมบัติและความสำคัญของการเลือกกฎเกณฑ์ที่เหมาะสม หนึ่งในบริการหลักของ QI คือการทำให้ผู้เข้าร่วมทำธุรกรรมอยู่ในการติดตามและตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาปฏิบัติตามข้อกำหนดที่จำเป็นสำหรับผู้เสียภาษีเพื่อให้มีคุณสมบัติในการได้รับสิทธิพิเศษทางภาษีสำหรับกำไรอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องตรวจสอบ ประโยชน์ของการใช้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ )

ส่วนถัดไปจะครอบคลุมการแลกเปลี่ยนหลายทรัพย์สินและผู้ลงทุนในช่วงเวลาพื้นฐานต้องปฏิบัติตาม

การแลกเปลี่ยนหลายอสังหาริมทรัพย์ ในการ แลกเปลี่ยน ที่เหมือนกันนักลงทุนไม่จำเป็นต้องทำการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์แบบหนึ่งต่อหนึ่ง สามารถใช้คุณสมบัติหลายอย่างได้ทั้งสองด้านของการแลกเปลี่ยนตราบใดที่ปฏิบัติตามกฎต่อไปนี้ กฎเหล่านี้มักเรียกว่ากฎ "สามคุณสมบัติ", "95%" และ "200%" กฎ

• กฎ สามคุณสมบัติ - สามคุณสมบัติใด ๆ อาจมีคุณสมบัติโดยไม่คำนึงถึงมูลค่าตลาด กฎ 95% - จำนวนของคุณสมบัติใด ๆ อาจมีคุณสมบัติตราบใดที่มูลค่าตลาดยุติธรรม (FMV) ของคุณสมบัติที่ได้รับเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาแลกเปลี่ยนไม่เกิน 95% ของ FMV สะสมของคุณสมบัติทดแทนที่อาจเกิดขึ้นทั้งหมดที่ระบุ กฎ 200% - จำนวนของคุณสมบัติใด ๆ สามารถเปลี่ยนได้ตราบใดที่ FMV สะสมของคุณสมบัติการเปลี่ยนไม่เกิน 200% ของ FMV รวมของคุณสมบัติการแลกเปลี่ยนทั้งหมด ณ วันโอนเริ่มต้น

แม้ว่า IRS จะค่อนข้างยืดหยุ่นในจำนวนสินทรัพย์ที่จะอนุญาตให้แลกเปลี่ยนเพื่อช่วยในการเลื่อนภาษีภาษีกำไร แต่ก็มีความเข้มงวดเกี่ยวกับเวลาสำหรับการระบุคุณสมบัติเหล่านี้และดำเนินการแลกเปลี่ยน

แผนธุรกรรมและเส้นเวลา แม้ว่าแผนธุรกรรมและเส้นเวลาสำหรับการแลกเปลี่ยน 1, 031 อาจมีความซับซ้อนอย่างยิ่งรายการบางรายการเป็นไปตามรูปแบบพื้นฐานและคล้ายกับธุรกรรมส่วนใหญ่

1. ในขั้นต้นนักลงทุนที่ต้องการเข้าสู่การแลกเปลี่ยนที่คล้ายกันจะระบุคุณสมบัติหรือทรัพย์สินที่จะขาย - "ทรัพย์สินที่ถูกปล่อย" - จากนั้นด้วยความช่วยเหลือของตัวกลางขายให้กับบุคคลที่สาม ตัวกลางได้รับเงินในฐานะผู้ขายและจัดหาเงินทุนทั้งหมดในสัญญาด้วยเงินทุนในสัญญาผู้ลงทุนมีเวลา 45 วันในการเลือก "คุณสมบัติทดแทน" หนึ่งหรือหลายรายการสำหรับการแลกเปลี่ยนซึ่งจะต้องซื้อจากผู้ขายบุคคลที่สามภายใน 180 วันที่ทำธุรกรรมครั้งแรกตัวกลางทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อจัดหาเงินทุนในสัญญาและส่งต่อเงินที่เหมาะสมไปยังผู้ขายหรือผู้ขาย (สำหรับความช่วยเหลือในการหาตัวแทนให้ตรวจสอบ คุณสมบัติ 10 อันดับแรกของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่สร้างกำไร และ ค้นหาฟอร์จูนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ) ถัดไป QI เตรียมเอกสารการบัญชีทั้งหมดสำหรับผู้เสียภาษีที่แสดงให้เห็นว่ากองทุนได้ผ่านสำนักหักบัญชี QI และบัญชีของผู้เสียภาษี / นักลงทุนไม่ได้รับเงิน QI ยังเตรียมแบบฟอร์ม 1, 099 เพื่อแสดงถึงกำไรจากการลงทุนที่เกิดขึ้นจากการสร้าง "boot" ที่ไม่ผ่านการคัดเลือกและภาษีใด ๆ ที่จ่ายเป็นส่วนหนึ่งของการทำธุรกรรมและส่งต่อแบบฟอร์มไปยัง IRS โดยปกติผู้เสียภาษีจะยื่นแบบฟอร์ม IRS 8824 รวมถึงเอกสารที่คล้ายกันที่รัฐต้องการซึ่งเป็นที่ตั้งของทรัพย์สินหรือผู้เสียภาษี นอกเหนือจากการอำนวยความสะดวกในการแลกเปลี่ยนแล้วตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะจัดทำเอกสารการแลกเปลี่ยนทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมเช่นการกระทำในอสังหาริมทรัพย์และสัญญาอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจาก QI ควบคุมเงินทุนทั้งจากการขายและการซื้อทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยนและเนื่องจากนักลงทุนได้รับทรัพย์สินแทนเงินสดสำหรับการขายสินทรัพย์ที่ถูกปล่อยคืนกำไรรอการขายจะถูกเลื่อนออกไป ยกเว้นการ "บู๊ต" ใด ๆ กำไรจากการลงทุนสามารถถูกเลื่อนออกไปอย่างต่อเนื่องผ่านการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันจนกว่าสินทรัพย์จะขายเป็นเงินสดในที่สุด ณ จุดนั้นกำไรสะสมสะสมจะถูกเก็บภาษีโดยใช้วิธีการจัดเก็บภาษีที่แพร่หลาย

บทสรุป การแลกเปลี่ยนแบบเดียวกันอาจไม่ง่ายเหมือนการซื้อขายการ์ดเบสบอลในวัยเยาว์ของคุณ แต่มันช่วยให้คุณแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณและป้องกันไม่ให้คนงานเสียภาษี นักลงทุนสามารถดำเนินการโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มหรือลดความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์บางประเภทและในเวลาเดียวกันเลื่อนการรับผลประโยชน์จากเงินทุนจนกว่าอสังหาริมทรัพย์จะขายเป็นเงินสดในที่สุด เมื่อคุณเข้าใจกฎของเกมแล้วนี่เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการปรับสมดุลพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ของคุณอย่างมีประสิทธิภาพ

สำหรับกลยุทธ์เพิ่มเติมในการอยู่ต่อไปหนึ่งขั้นตอนของผู้จัดทำภาษีอ่าน เคล็ดลับด้านภาษีสำหรับนักลงทุนรายบุคคล และ เคล็ดลับด้านภาษีสำหรับการ ออมเงินสิ้นปี