การหักภาษีสำหรับดอกเบี้ยจำนอง

แนะนำพร้อมกับภาษีเงินได้ในปี 1913 การลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยจำนองได้กลายเป็นการลดหย่อนภาษีที่ชื่นชอบสำหรับเจ้าของบ้านนับล้านในสหรัฐอเมริกา ที่นี่เราดูกฎที่มีอยู่หลังการหักนี้รวมถึงการเปลี่ยนแปลงใหม่ที่เกิดจากกฎหมายภาษีของเดือนธันวาคม 2017

ได้รับการหัก: ใครมีคุณสมบัติ

ในกรณีส่วนใหญ่ดอกเบี้ยจำนองทั้งหมดจนถึงระดับหนึ่งของสินเชื่อสามารถหักออกจากภาษีของรัฐบาลกลางของสหรัฐอเมริกาโดยที่เจ้าของบ้านมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดต่อไปนี้:

• เขาหรือเธอยื่นแบบฟอร์ม 1040 และลงรายการหักเงินในตาราง A. เขาหรือเธอจะต้องรับผิดชอบตามกฎหมายสำหรับการกู้ยืม - คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยถ้าคุณชำระเงินให้กู้ยืมของคนอื่นเขาหรือเธอได้ชำระเงินในบ้านที่ผ่านการรับรอง

หนี้ที่ได้มาเทียบกับตราสารทุน: ความแตกต่างของภาษีที่ยิ่งใหญ่

แน่นอนเนื่องจากการหักเงินถูกควบคุมโดยรัฐบาลกฎจึงไม่ง่ายอย่างที่เห็นในครั้งแรก หนี้มีสองประเภทที่ก่อให้เกิดดอกเบี้ยนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ สิ่งแรกคือหนี้ที่ถูกนำออกไปเพื่อซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณ หนี้ประเภทนี้เรียกว่า "การได้มาของหนี้" ประเภทที่สองคือตราสารหนี้ที่ถูกนำออกไปเพื่อวัตถุประสงค์อื่นและเป็นที่รู้จักกันในนาม "ตราสารหนี้" เนื่องจากเป็นส่วนของทรัพย์สินของคุณ ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งนับตั้งแต่การออกกฎหมายภาษีฉบับใหม่ในเดือนธันวาคม 2017 (ดู การเรียกเก็บเงินภาษี GOP มีผลกับคุณอย่างไร )

การเรียกเก็บเงินรวมถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในจำนวนของผู้กู้ดอกเบี้ยสามารถหักเงินให้สินเชื่อจำนองและตราสารหนี้บ้านทำให้ดอกเบี้ยหักลดหย่อนเฉพาะสำหรับเงินให้สินเชื่อของ $ 750, 000 หรือน้อยกว่า นอกจากนี้กฎยังมีการเปลี่ยนแปลงสำหรับเงินกู้ยืมบ้านที่ไม่ได้ใช้เป็นหนี้การเข้าซื้อกิจการเช่นเพื่อจ่ายค่ารักษาพยาบาลหรือค่าวิทยาลัยแทนที่จะปรับปรุงบ้าน นี่คือรายละเอียดบางอย่าง

• โพสต์ ต.ค. 13, 1987, จนถึง 16 ธันวาคม 2017, หนี้: ดอกเบี้ยจากการจำนองที่นำไปซื้อ, สร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณหลังวันที่ 13 ตุลาคม 2530, อาจถูกหักเต็มจำนวนเฉพาะในกรณีที่หนี้ทั้งหมดจากการจำนองทั้งหมด, รวมถึงหนี้ปู่ทั้งหมด จำนวนเงิน 1 ล้านดอลลาร์หรือน้อยกว่าสำหรับคู่สมรสและ 500, 000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่าสำหรับคู่รักหรือคู่สมรสที่ยื่นแยกกัน โพสต์ ธ.ค. 16, 2017, จนถึง 31 ธันวาคม, 2025, หนี้: ดอกเบี้ยจากการจำนองใหม่ที่นำไปซื้อ, สร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณจะถูกหักลดหย่อนได้ทั้งหมดหากหนี้ทั้งหมดจากการจำนองทั้งหมดอยู่ที่ $ 750, 000 หรือน้อยกว่าสำหรับคู่สมรสและ 500, 000 ดอลลาร์หรือ น้อยกว่าสำหรับคนโสดหรือคู่รักที่แต่งงานแยกกัน (ครอบคลุมด้วย: สินเชื่อภายใต้สัญญาที่มีผลผูกพันซึ่งมีผลบังคับก่อน 12/16/17 ตราบใดที่การซื้อบ้านปิดก่อน 4/1/18) ดอกเบี้ยของสินเชื่อเก่า - และการรีไฟแนนซ์ใหม่ของสินเชื่อเก่า - ยังคงนำไปหักลดหย่อนที่ $ 1 ล้าน หน้าแรกตราสารหนี้โพสต์ - ต.ค. 13, 1987, จนถึง 16 ธันวาคม 2017: ดอกเบี้ยจากการจำนองครั้งที่สอง (หรือวงเงินสินเชื่อบ้านหุ้น) ที่ทำด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจากการซื้อ, การสร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณจะต้องรวม $ 100, 000 หรือน้อยกว่าสำหรับคู่สมรสและ 50, 000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่า สำหรับคนโสดหรือคู่รักที่แต่งงานแยกกัน พวกเขาจะต้องรวมน้อยกว่ามูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของบ้านของคุณลบด้วยมูลค่าของหนี้ทั้งหมดปู่และโพสต์เมื่อ 13 ตุลาคม 1987, หนี้จำนอง หน้าแรกตราสารหนี้โพสต์ - ต.ค. 13, 1987, จนถึง 16 ธันวาคม 2017: ดอกเบี้ยจากการจำนองครั้งที่สอง (หรือวงเงินสินเชื่อบ้านหุ้น) ที่ทำด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจากการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณไม่สามารถหักลดหย่อนได้เลย นี่เป็นเรื่องจริง แม้ว่าเงินกู้เดิมจะถูกนำออกก่อนวันที่ 16 ธันวาคม 2017 และจะมีอายุจนถึง 31 ธันวาคม 2025 จากนั้นในทางทฤษฎีแล้วกฎสินเชื่อจะเปลี่ยนกลับไปเป็นกฎการโพสต์ 1987

คำจำกัดความของ 'บ้าน'

อุปสรรคต่อไปที่คุณต้องข้ามคือการประกันว่าทรัพย์สินของคุณเป็น "บ้านที่ผ่านการรับรอง" เพื่อให้เป็นไปตามคำนิยามนี้ที่พักจะต้องมีห้องนอนห้องครัวและห้องสุขา รายการที่ตรงกับความหมายนี้อาจรวมถึงที่อยู่อาศัยหลักของคุณบ้านหลังที่สองคอนโดมิเนียมบ้านเคลื่อนที่บ้านพ่วงหรือเรือ

หากบ้านของคุณเป็นบ้านหลังที่สองคุณสามารถหักดอกเบี้ยได้จากบ้านหลังที่สองเพียงแห่งเดียว คุณต้องใช้ทรัพย์สินนั้นอย่างน้อย 14 วันในระหว่างปี หากบ้านหลังที่สองของคุณเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าคุณต้องใช้มากกว่า 10% ของเวลาที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ หากสถานที่ให้บริการเช่าของคุณไม่ตรงตามเกณฑ์เหล่านี้ความสนใจจะไม่สามารถระบุไว้ในตารางการบิน A และจะต้องแสดงรายการในตารางการบินอีแทน

การรีไฟแนนซ์

ในปีที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงได้กระตุ้นให้เจ้าของบ้านรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของพวกเขา การรีไฟแนนซ์ให้โอกาสในการลดการชำระเงินจำนองรายเดือนลดระยะเวลาการกู้หรือทั้งสองอย่าง เมื่อการรีไฟแนนซ์เสร็จสิ้นโดยไม่ต้องชำระหนี้เพิ่มดอกเบี้ยทั้งหมดที่เกิดจากการจำนองยังคงลดหย่อนภาษีได้ เมื่อเจ้าของบ้านใช้บ้านของพวกเขาเป็นธนาคารลูกหมูและรีไฟแนนซ์เพื่อที่จะออกหุ้นเพื่อสร้างเงินใช้จ่าย - นั่นคือเหตุผลอื่น ๆ นอกเหนือจากการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านของพวกเขา - Home Equity Debt Post-October 13, 1987 ใช้: คุณสามารถหักดอกเบี้ยเพียง $ 100, 000 หรือน้อยกว่า ฯลฯ ขึ้นอยู่กับสถานะภาษีของคุณ (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้อ่าน เวลา (และเมื่อไม่) เพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณ )

พิสูจน์ให้กับ IRS

ในกรณีที่มีการตรวจสอบโดย Internal Revenue Service คุณจะต้องมีสำเนาของแบบฟอร์ม 1098, คำชี้แจงดอกเบี้ยจำนองซึ่งควรจัดทำโดย บริษัท ที่ถือจำนองของคุณในแต่ละปี หากคุณชำระเงินจำนองให้กับบุคคลคุณจะต้องระบุชื่อหมายเลขประกันสังคมและที่อยู่ของผู้ถือจำนองนอกเหนือจากจำนวนดอกเบี้ยที่จ่าย (สำหรับการอ่านเพิ่มเติมดู Surviving the IRS Audit )

บรรทัดล่าง

การลดหย่อนภาษีจำนองบ้านดอกเบี้ยถูกหวงแหนโดยเจ้าของบ้านและดูหมิ่นโดยผู้เสนอของการปฏิรูปภาษีรายได้ ผู้ให้การสนับสนุนภาษีแฟลตสนับสนุนการเสียชีวิตของการลดหย่อนนี้และเป็นเวลาหลายปีฝ่ายนิติบัญญัติของสหรัฐฯทั้งสองฝั่งได้หารือกันเกี่ยวกับแผนการปฏิรูปภาษีที่หลากหลายซึ่งโดยทั่วไปเกี่ยวข้องกับการยกเลิกการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ย มันอยู่รอดในรูปแบบลดลงในใบเรียกเก็บภาษีปี 2017 สิ่งที่เกิดขึ้นต่อไปจะยังคงเห็น

หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมดูที่การ ทำความเข้าใจโครงสร้างการชำระค่าจำนอง