ทำซ้ำ

วิธีการทำซ้ำการขายคืออะไร?

วิธีการขายซ้ำเป็นวิธีการคำนวณการเปลี่ยนแปลงราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวกัน ภายในกรอบเวลาที่กำหนด

นักวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยใช้วิธีการที่ค่อนข้างง่ายในการประเมินการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านในช่วงเวลาที่ยืดจากเดือนเป็นปี ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยต่างๆได้นำวิธีการขายซ้ำมาใช้เพื่อให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ซื้อบ้าน และผู้ขายผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ทำงานในอุตสาหกรรมการเงินและที่อยู่อาศัย

ประเด็นที่สำคัญ

• วิธีการทำซ้ำการขายประเมินวิธีการประเมินมูลค่าบ้านเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาโดยมุ่งเน้นไปที่ราคาขายที่แตกต่างกันของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวกันดัชนีราคาบ้านที่หลากหลายได้นำวิธีการทำซ้ำการขายเพื่อขจัดปัญหาการบัญชีสำหรับความแตกต่างของราคา ลักษณะที่แตกต่างกันวิธีการทำซ้ำการขายไม่ได้ไม่มีข้อบกพร่อง จำกัด ข้อมูลไปยังบ้านที่ขายมากกว่าสองครั้งในช่วงเวลาตัวอย่างและมองเห็นความจริงที่ว่าทรัพย์สินเดียวกันสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา

ทำความเข้าใจกับวิธีการทำซ้ำการขาย

ตลาดที่อยู่อาศัยถือว่าเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจชั้นนำของสหรัฐอเมริกา สภาพของตลาดที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจโดยรวมนั้นเชื่อมโยงกันได้หลายวิธี เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นเจ้าของบ้านมีความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้นและมักจะคลายกระเป๋าเงินของพวกเขาทำให้เกิดการใช้จ่ายของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น นักพัฒนายังได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นการส่งเสริมผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) โดยการลงทุนในที่ดินวัสดุและงานใหม่เพื่อสร้างบ้านใหม่

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีหน้าที่สำคัญและยุ่งยากในการประเมินแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ของพวกเขาพยายามที่จะบรรลุสิ่งนี้โดยการติดตามการประเมินมูลค่าในภูมิภาคเฉพาะในช่วงระยะเวลาหนึ่ง น่าเสียดายที่การคำนวณบางส่วนที่ดัชนีเหล่านี้ใช้อาจส่งผลให้ภาพรวมของแนวโน้มราคาบ้านไม่ถูกต้อง

การคำนวณที่มีข้อบกพร่องรวมถึงการเลือกตัวอย่างบ้านที่จะสุ่มเลือก คุณสมบัติเหล่านี้อาจจะไม่ขายหรือโครงสร้างและประเภทอาจแตกต่างกันมาก ดัชนีที่ตรวจสอบราคาบ้านเฉลี่ยในพื้นที่เฉพาะเช่น National Association of Realtors (NAR) ดัชนีค่ามัธยฐานหรือสำนักสำรวจสำมะโนประชากรดัชนีค่ามัธยฐานจะไม่ระบุการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้านเมื่อเทียบกับปัจจัยภายนอกตลาดที่อาจส่งผลกระทบต่อราคา

วิธีการขายซ้ำเข้ามาในฉากเพื่อเอาชนะปัญหาเชิงโครงสร้างเหล่านี้ มันถูกสร้างขึ้นเพื่อติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการขายในปัจจุบันและการขายก่อนหน้าใด ๆ ช่วยให้มั่นใจได้ว่าการเปรียบเทียบนั้นเป็นที่ต้องการ

ข้อดีและข้อเสียของวิธีการทำซ้ำการขาย

วิธีการทำซ้ำการขายคำนวณการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านตามยอดขายของทรัพย์สินเดียวกันดังนั้นหลีกเลี่ยงปัญหาของการพยายามพิจารณาความแตกต่างของราคาในบ้านที่มีลักษณะแตกต่างกัน วิธีการขายซ้ำยังเสนอทางเลือกที่แม่นยำกว่าในการวิเคราะห์การถดถอยหรือการคำนวณราคาขายเฉลี่ยตามพื้นที่ทางภูมิศาสตร์

แนวคิดของวิธีการทำซ้ำการขายได้รับการแนะนำครั้งแรกโดย Martin Bailey, Richard Muth และ Hugh Nourse ในปี 1963 จากนั้นปรับเปลี่ยนโดย Karl Case และ Robert Shiller ในช่วงปลายทศวรรษ 1980

แม้ว่าวิธีการทำซ้ำการขายไม่ได้หมายความว่าไร้ที่ติ หนึ่งในข้อเสียเปรียบหลักคือมันไม่ได้บัญชีสำหรับบ้านที่ขายเพียงครั้งเดียวในช่วงเวลาที่รายงาน

อีกประการหนึ่งคือคุณสมบัติที่ขายในเวลาที่ต่างกันสองช่วงในช่วงเวลาตัวอย่างอาจไม่เหมือนกัน บ้านหลังเดียวกันอาจเสื่อมสภาพอย่างมีนัยสำคัญหรือได้รับการปรับปรุงครั้งใหญ่ซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการเปรียบเทียบ

ตัวอย่างของวิธีการทำซ้ำการขาย

บางทีดัชนีที่อยู่อาศัยที่รู้จักกันดีที่สุดที่อาศัยวิธีการขายซ้ำคือดัชนีราคาบ้านระดับชาติ S&P CoreLogic Case-Shiller ดัชนี Case-Shiller วัดการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐโดยการติดตามราคาซื้อและมูลค่าการขายคืนของบ้านเดี่ยวที่ผ่านการทำธุรกรรมอย่างน้อยสองรายการที่มีความยาวแขน

ดัชนีไม่รวมปัจจัยในการก่อสร้างคอนโดและผู้ร่วมงานใหม่และยังไม่รวมการทำธุรกรรมที่ไม่ใช่แขนเช่นยอดขายบ้านระหว่างสมาชิกในครอบครัวในราคาต่ำกว่าตลาด

ดัชนีอื่น ๆ ที่ใช้วิธีการขายซ้ำรวมถึง Federal House Finance Agency (FHFA) ดัชนีราคาบ้านรายเดือน (HPI) ซึ่งขึ้นอยู่กับข้อมูลของ Fannie Mae และ Freddie Mac เกี่ยวกับราคาขายบ้านเดี่ยวแบบครอบครัวและการประเมินการรีไฟแนนซ์และ First American ดัชนีราคาบ้านสำหรับสินเชื่อของ CoreLogic ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่กว้างกว่าดัชนี Case-Shiller หรือ FHFA ดัชนีราคาบ้านที่สำคัญของแคนาดาคือดัชนีราคาบ้านคอมโพสิตแห่งชาติยังใช้วิธีการขายซ้ำ

ดัชนีเช่นนี้มักจะรายงานการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจากเดือนไตรมาสและปีก่อนหน้า ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นบ่งบอกถึงอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นในขณะที่ราคาที่ลดลงบ่งบอกถึงอุปสงค์ที่ลดลง