รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิคืออะไร

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เป็นการคำนวณที่ใช้ในการวิเคราะห์ความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ NOI เท่ากับรายได้ทั้งหมดจากทรัพย์สินลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นอย่างสมเหตุสมผล NOI เป็นตัวเลขก่อนภาษีซึ่งปรากฏในรายได้และงบกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่รวมการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ยืมค่าใช้จ่ายทุนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย เมื่อใช้ตัวชี้วัดนี้ในอุตสาหกรรมอื่น ๆ จะเรียกว่า "EBIT" ซึ่งหมายถึง "รายได้ก่อนดอกเบี้ยและภาษี"

ประเด็นที่สำคัญ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิวัดความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินที่สร้างรายได้ก่อนที่จะบวกค่าใช้จ่ายใด ๆ จากการจัดหาเงินทุนหรือภาษีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ใช้ในการวัด NOI สามารถจัดการได้หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ รายจ่ายฝ่ายทุน

สูตรสำหรับน้อยคือ:

$\begin{matrix} รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ = R R - O E \\ ที่อยู่: \\ R R = รายได้อสังหาริมทรัพย์ \\ O E = ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน \end{matrix} \ start {aligned} & \ text {รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ} = RR - OE \\ & \ textbf {โดยที่:} \ & RR = \ text {รายได้อสังหาริมทรัพย์} \ & OE = \ text {ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน} \ \ จบ {} ชิด$ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ = RR − ทุกที่: RR = รายได้อสังหาริมทรัพย์ OE = ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

NOI บอกอะไรคุณ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นวิธีการประเมินราคาที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ใช้เพื่อกำหนดมูลค่าที่แน่นอนของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ในการคำนวณ NOI ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์จะต้องถูกหักออกจากรายได้ที่อสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้น

นอกเหนือจากรายได้ค่าเช่าสถานที่ให้บริการอาจสร้างรายได้จากสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นโครงสร้างที่จอดรถตู้ขายเครื่องอัตโนมัติและสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการซักรีด ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและบำรุงรักษาอาคารรวมถึงค่าเบี้ยประกันค่าธรรมเนียมทางกฎหมายค่าสาธารณูปโภคภาษีทรัพย์สินค่าซ่อมและค่าทำความสะอาด รายจ่ายฝ่ายทุนเช่นค่าใช้จ่ายสำหรับระบบปรับอากาศใหม่สำหรับอาคารทั้งหมดไม่รวมอยู่ในการคำนวณ

NOI ช่วยให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กำหนดอัตราการโอนเป็นทุนซึ่งจะช่วยให้พวกเขาคำนวณมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ดังนั้นจึงช่วยให้พวกเขาเปรียบเทียบคุณสมบัติต่างๆที่พวกเขาอาจพิจารณาซื้อหรือขาย

สำหรับคุณสมบัติทางการเงิน NOI ยังใช้ในอัตราส่วนความสามารถชำระหนี้ (DCR) ซึ่งบอกผู้ให้กู้และนักลงทุนว่ารายได้ของอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการชำระหนี้หรือไม่ NOI ยังใช้ในการคำนวณตัวคูณรายได้สุทธิผลตอบแทนจากการลงทุนและผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งหมด

ตัวอย่างวิธีการใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

ให้เราสมมติว่าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ 120, 000 ดอลล่าร์ต่อปีและมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 80, 000 ดอลล่าร์สหรัฐ ในกรณีนี้มันจะมีผลน้อยของ $ 40, 000 ($ 120, 000 - $ 80, 000) หากผลรวมเป็นลบโดยที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสูงกว่ารายได้ผลลัพธ์จะถูกเรียกว่าขาดทุนจากการดำเนินงานสุทธิ (NOL)

เจ้าหนี้และผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์พึ่งพาอย่างมากกับ NOI เพื่อกำหนดศักยภาพการสร้างรายได้ของทรัพย์สินที่จะถูกจำนองมากกว่าที่พวกเขาคำนึงถึงประวัติเครดิตของนักลงทุนในการตัดสินใจของพวกเขา ใส่เพียง: ตัวชี้วัดนี้จะช่วยให้ผู้ให้กู้ประเมินมูลค่าเริ่มต้นของทรัพย์สินโดยการคาดการณ์กระแสเงินสด หากสถานที่ให้บริการถือว่าเป็นผลกำไรผู้ให้กู้ยังใช้รูปนี้เพื่อกำหนดขนาดของเงินกู้ที่พวกเขายินดีที่จะทำ ในทางกลับกันหากสถานที่ให้บริการแสดงผลการดำเนินงานขาดทุนสุทธิผู้ให้กู้มีแนวโน้มที่จะปฏิเสธการสมัครจำนองของผู้กู้ทันที

เจ้าของทรัพย์สินสามารถจัดการค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของพวกเขาโดยการชะลอค่าใช้จ่ายบางอย่างในขณะที่เร่งผู้อื่น สามารถเพิ่ม NOI ได้โดยการเพิ่มค่าเช่าและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ในขณะเดียวกันก็ลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นอย่างสมเหตุสมผล ในตัวอย่างหลังให้พิจารณาสถานการณ์ที่เจ้าของอพาร์ทเมนท์สละค่าเช่ารายปี 12, 000 ดอลลาร์ของผู้เช่าเพื่อแลกกับผู้เช่ารายนั้นซึ่งทำหน้าที่เป็นผู้จัดการทรัพย์สิน หากเจ้าของอพาร์ทเมนท์จ่ายเงินเดือนให้ผู้จัดการอาคาร 30, 000 ดอลลาร์ตามปกติเขาอาจลบค่าใช้จ่ายที่“ จำเป็นพอสมควร” ที่ $ 30, 000 จากรายได้แทนที่จะเป็นค่าใช้จ่ายจริง $ 12, 000 (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "NOI กับ EBIT: การเปรียบเทียบความแตกต่าง")

สารบัญ:

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ - ตามนิยาม