อัตราดอกเบี้ยทำงานกับการจำนองอย่างไร

สารบัญ

• การคำนวณการชำระเงินจำนอง
• อัตราคงที่เทียบกับอัตราที่ปรับได้
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สามารถปรับอัตราได้ (ARM)
• สินเชื่อดอกเบี้ยเท่านั้น
• สัญญาและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ
• จ่ายเพิ่มในแต่ละเดือน
• ดอกเบี้ยลดหย่อนภาษี
• บรรทัดล่าง

การซื้อบ้านด้วยการจำนองอาจเป็นธุรกรรมทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดที่คุณจะทำ โดยทั่วไปแล้วธนาคารหรือผู้ให้กู้จำนองจะให้เงินทุน 80% ของราคาบ้านและคุณตกลงที่จะจ่ายคืนพร้อมดอกเบี้ยในระยะเวลาที่กำหนด ในขณะที่คุณกำลังเปรียบเทียบผู้ให้กู้อัตราการจำนองและตัวเลือกต่างๆจะช่วยให้คุณเข้าใจว่าดอกเบี้ยเกิดขึ้นในแต่ละเดือนอย่างไรและจ่ายอย่างไร

ประเด็นที่สำคัญ

• การจำนองเป็นประเภทสินเชื่อส่วนบุคคลที่พบบ่อยที่สุดในครัวเรือนสินเชื่อเหล่านี้มาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือผันแปรหรือปรับได้การจำนองส่วนใหญ่เป็นการตัดจำหน่ายสินเชื่ออย่างสมบูรณ์ซึ่งหมายความว่าการชำระเงินในแต่ละเดือนจะเท่ากันและอัตราส่วนของดอกเบี้ยต่อเงินต้น จะเปลี่ยนเมื่อเวลาผ่านไป

การคำนวณการชำระเงินจำนอง

ใส่เพียงแค่ทุกเดือนที่คุณจ่ายคืนเงินต้น (จำนวนเงินที่คุณยืม) บวกกับดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นในเดือนนั้น ผู้ให้กู้ของคุณจะใช้สูตรค่าตัดจำหน่ายเพื่อสร้างตารางการชำระเงินที่แบ่งการชำระเงินแต่ละครั้งเป็นการชำระเงินต้นและดอกเบี้ย ความยาวหรือชีวิตของสินเชื่อของคุณจะกำหนดจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายในแต่ละเดือน ค่าตัดจำหน่ายทั้งหมดหมายถึงการชำระเงินกู้เป็นงวดโดยที่หากผู้กู้ชำระเงินตามกำหนดเวลาการตัดจำหน่ายของสินเชื่อเงินกู้จะถูกชำระเต็มจำนวนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนด หากเงินกู้เป็นเงินกู้อัตราคงที่การชำระเงินที่ตัดจำหน่ายทั้งหมดจะเท่ากับจำนวนเงินดอลลาร์ หากเงินกู้เป็นเงินกู้แบบปรับอัตราได้การชำระเงินที่ตัดจำหน่ายทั้งหมดจะเปลี่ยนแปลงตามอัตราดอกเบี้ยของการเปลี่ยนแปลงเงินกู้

การยืดเวลาการชำระเงินออกไปมากกว่าปี (สูงสุด 30) จะส่งผลให้การชำระเงินรายเดือนลดลง ยิ่งคุณใช้เวลาในการชำระจำนองนานเท่าใดค่าใช้จ่ายโดยรวมในการซื้อบ้านของคุณก็จะสูงขึ้นเพราะคุณจะจ่ายดอกเบี้ยเป็นระยะเวลานานขึ้น

อัตราคงที่เทียบกับอัตราที่ปรับได้

ธนาคารและผู้ให้กู้ส่วนใหญ่เสนอสินเชื่อสองประเภท:

• อัตราดอกเบี้ยคงที่: อัตราดอกเบี้ยจะไม่เปลี่ยนแปลง อัตราที่ปรับได้: อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด (เรียกอีกอย่างว่าสินเชื่อแบบแปรผันหรือแบบผสมผสาน)

นี่คือวิธีการทำงานเหล่านี้ในการจำนองบ้าน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่

การชำระเงินรายเดือนยังคงเหมือนเดิมสำหรับเงินกู้นี้ อัตราดอกเบี้ยถูกล็อคและไม่เปลี่ยนแปลง สินเชื่อมีช่วงชีวิตการชำระคืน 30 ปี; ความยาวสั้นกว่า 10, 15 หรือ 20 ปีก็มีอยู่เช่นกัน สินเชื่อที่สั้นกว่าจะมีการชำระเงินรายเดือนที่มากกว่าซึ่งถูกชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและต้นทุนโดยรวมที่ลดลง

ตัวอย่าง - การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ $ 200, 000 เป็นเวลา 30 ปี (ชำระรายเดือน 360 ครั้ง) ที่อัตราดอกเบี้ยรายปี 4.5% จะมีการชำระรายเดือนประมาณ $ 1, 013 (ภาษีประกันและสัญญาเพิ่มเติมและไม่รวมอยู่ในรูปนี้) อัตราดอกเบี้ยรายปีแบ่งออกเป็นอัตรารายเดือนดังนี้อัตราประจำปีของพูด 4.5% หารด้วย 12 เท่ากับอัตราดอกเบี้ยรายเดือน 0.375%. ทุกเดือนคุณจะจ่ายดอกเบี้ย 0.375% ตามจำนวนเงินที่คุณติดอยู่กับบ้าน

การชำระเงินครั้งแรกของคุณ $ 1, 013 (1 จาก 360) ใช้กับ $ 750 กับดอกเบี้ยและ $ 263 กับเงินต้น การชำระเงินรายเดือนครั้งที่สองเนื่องจากเงินต้นมีขนาดเล็กลงจะได้รับดอกเบี้ยน้อยลงและเงินต้นจะได้รับการชำระเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยการชำระเงิน 359 การชำระเงินรายเดือนส่วนใหญ่จะใช้กับเงินต้น

สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สามารถปรับอัตราได้ (ARM)

เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยไม่ได้ล็อคอยู่การชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้ประเภทนี้จะเปลี่ยนไปตามอายุของเงินกู้ ARM ส่วนใหญ่มีขีด จำกัด หรือขีดสูงสุดว่าอัตราดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนแปลงได้มากเพียงใดรวมถึงความถี่ที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ เมื่ออัตราเพิ่มขึ้นหรือลดลงผู้ให้กู้จะคำนวณการชำระเงินรายเดือนของคุณใหม่เพื่อให้คุณชำระเงินเท่ากันจนกว่าจะมีการปรับอัตราครั้งถัดไป

เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นการชำระเงินรายเดือนของคุณจะถูกนำไปใช้กับการชำระดอกเบี้ยและเงินต้นในลักษณะเดียวกับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลาหลายปี ผู้ให้กู้มักเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าในช่วงสองสามปีแรกของ ARM แต่จากนั้นอัตราจะเปลี่ยนไปบ่อยครั้งหลังจากนั้น - บ่อยเท่าปีละครั้ง อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของ ARM นั้นต่ำกว่าการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่

• แขนอาจจะน่าสนใจถ้าคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านของคุณเพียงไม่กี่ปีพิจารณาว่าอัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงบ่อยแค่ไหน ตัวอย่างเช่น ARM แบบห้าต่อหนึ่งปีมีอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นเวลาห้าปีจากนั้นทุก ๆ ปีอัตราดอกเบี้ยจะปรับตามระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้สินเชื่อ ARM ระบุวิธีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยซึ่งสามารถเชื่อมโยงกับอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน ดัชนีทางการเงินเช่นตั๋วเงินคลังสหรัฐหนึ่งปี ถามนักวางแผนการเงินของคุณเพื่อขอคำแนะนำในการเลือก ARM ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่มั่นคงที่สุด

ตัวอย่าง - A $ 200, 000 ห้าถึงหนึ่งปี การปรับอัตราการจำนองเป็นเวลา 30 ปี (ชำระรายเดือน 360) เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยรายปี 4% เป็นเวลาห้าปีและจากนั้นอัตราการอนุญาตให้มีการเปลี่ยนแปลงโดย. 25% ทุกปี แขนนี้มีความสนใจสูงสุด 12% จำนวนเงินที่จ่ายสำหรับเดือนที่หนึ่งถึง 60 คือ $ 955 ต่อเดือน การชำระเงิน 61 ถึง 72 คือ $ 980 การชำระเงินสำหรับ 73 ถึง 84 คือ $ 1, 005 (ภาษีการประกันภัยและสัญญาเพิ่มเติมและไม่รวมอยู่ในตัวเลขเหล่านี้) คุณสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายออนไลน์สำหรับ ARM

สินเชื่อดอกเบี้ยเท่านั้น

ตัวเลือกที่สามซึ่งมักจะสงวนไว้สำหรับผู้ซื้อบ้านที่ร่ำรวยหรือผู้ที่มีรายได้ผิดปกติเป็นการจำนองที่ให้ดอกเบี้ยอย่างเดียว ตามชื่อหมายถึงเงินกู้ประเภทนี้ให้คุณเลือกที่จะจ่ายดอกเบี้ยเพียงไม่กี่ปีแรกและเป็นที่น่าดึงดูดสำหรับเจ้าของบ้านครั้งแรกเนื่องจากการจ่ายเงินต่ำในช่วงปีที่มีรายได้น้อย อาจเป็นทางเลือกที่ถูกต้องหากคุณคาดหวังว่าจะได้เป็นเจ้าของบ้านในระยะเวลาอันสั้นและตั้งใจจะขายก่อนที่การชำระเงินรายเดือนที่ยิ่งใหญ่จะเริ่มขึ้น

การจำนองจัมโบ้มักจะเป็นจำนวนที่เกินวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องกันในปัจจุบันคือ $ 453, 100 สำหรับทุกรัฐยกเว้นฮาวายและอลาสก้าซึ่งสูงกว่า นอกจากนี้ในตลาดที่อยู่อาศัยที่กำหนดราคาสูงบางแห่งเช่นนิวยอร์กซิตี้ลอสแองเจลิสและพื้นที่ซานโฮเซ - ซานฟรานซิสโก - โอ๊คแลนด์ทั้งเขตวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องกันคือ $ 679, 650

นอกจากนี้ยังมีสินเชื่อจัมโบ้ที่ให้ความสนใจเท่านั้น แต่ก็มีให้สำหรับผู้ที่มีฐานะร่ำรวย พวกเขามีโครงสร้างคล้ายกับ ARM และระยะเวลาดอกเบี้ยเท่านั้นเป็นเวลานานถึง 10 ปี หลังจากนั้นอัตราจะปรับเป็นประจำทุกปีและการชำระเงินจะไปสู่การชำระเงินต้น การชำระเงินสามารถเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ณ จุดนั้น

สัญญาและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

คุณจะต้องกำหนดงบประมาณสำหรับรายการอื่น ๆ ที่จะเพิ่มจำนวนเงินที่ชำระค่าจำนองรายเดือนของคุณอย่างมีนัยสำคัญเช่นภาษีการประกันภัยและค่าใช้จ่ายสัญญา ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่คงที่และอาจผันผวนได้ ผู้ให้กู้ของคุณจะลงรายละเอียดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงการจำนองของคุณ

จ่ายเพิ่มในแต่ละเดือน

ตามทฤษฎีแล้วการจ่ายเงินเพิ่มเล็กน้อยในแต่ละเดือนเพื่อลดเงินต้นเป็นวิธีหนึ่งในการเป็นเจ้าของบ้านของคุณได้เร็วขึ้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินแนะนำว่ายอดหนี้คงค้างเช่นจากบัตรเครดิตหรือสินเชื่อนักศึกษาจะได้รับการชำระก่อนและบัญชีออมทรัพย์ควรได้รับการสนับสนุนอย่างดีก่อนจ่ายเพิ่มในแต่ละเดือน

ดอกเบี้ยลดหย่อนภาษี

บรรทัดล่าง

นโยบายระดับชาติสนับสนุนผู้ซื้อบ้านผ่านรหัสภาษี (แม้ว่าจะน้อยกว่าที่เคยทำ) สำหรับหลายครอบครัวการซื้อบ้านที่ถูกต้องเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการสร้างสินทรัพย์สำหรับไข่รังวัยเกษียณ นอกจากนี้หากคุณสามารถละเว้นจากการรีไฟแนนซ์เงินสดบ้านที่คุณซื้อเมื่ออายุ 30 ปีกับการจำนองอัตราคงที่ 30 ปีจะได้รับการชำระเต็มจำนวนตามเวลาที่คุณถึงวัยเกษียณปกติทำให้คุณมีที่อยู่อาศัยราคาถูก เมื่อรายได้ของคุณลดลง

หลังจากความล้มเหลวทางการเงินของปี 2008 และการล่มสลายของฟองสบู่ที่อยู่อาศัยตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง (แต่ไม่ทั้งหมด) ก็ฟื้นตัวในที่สุด การเป็นเจ้าของบ้านยังคงเป็นสิ่งที่คุณควรพิจารณาในการวางแผนทางการเงินในระยะยาว การทำความเข้าใจว่าการจำนองและอัตราดอกเบี้ยของพวกเขาทำงานอย่างไรเป็นวิธีที่ดีที่สุดเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังสร้างสินทรัพย์นั้นในลักษณะที่เป็นประโยชน์ทางการเงินมากที่สุด