สารบัญ
- สายการผลิตสินเชื่อที่อยู่อาศัย
- นักลงทุนส่งผลกระทบต่ออัตราการจำนอง
- การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่
- บทบาทของเฟด
- อัตราการจำนองที่ปรับได้ - ARM
- การพยากรณ์การเปลี่ยนแปลง
- บรรทัดล่าง
สินเชื่อที่อยู่อาศัยมาในสองรูปแบบหลัก - อัตราคงที่และอัตราที่ปรับได้ - กับชุดค่าผสมบางอย่างและหลายอนุพันธ์ของแต่ละ ความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและอิทธิพลทางเศรษฐกิจที่กำหนดเส้นทางอัตราดอกเบี้ยในอนาคตสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจจำนองได้อย่างมั่นคงทางการเงิน การตัดสินใจดังกล่าวรวมถึงการเลือกระหว่างการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือการจำนองอัตราที่ปรับได้ (ARM) หรือการตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์จากการจำนองอัตราการปรับ
สายการผลิตสินเชื่อที่อยู่อาศัย
อุตสาหกรรมการจำนองมีสามส่วนหลักหรือธุรกิจ: ผู้ริเริ่มการจำนองการรวบรวมและนักลงทุน
ผู้ริเริ่มการจำนองคือผู้ให้ยืม ผู้ให้กู้มีหลายรูปแบบตั้งแต่สหภาพเครดิตและธนาคารไปจนถึงนายหน้าจำนอง ผู้ริเริ่มการจำนองจะแนะนำและให้สินเชื่อแก่ผู้บริโภค พวกเขาขายสินเชื่อ พวกเขาแข่งขันกันเองโดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยค่าธรรมเนียมและระดับบริการที่เสนอ อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจะกำหนดอัตรากำไร ผู้ริเริ่มการจดจำนองส่วนใหญ่จะไม่ให้สินเชื่อ“ พอร์ตโฟลิโอ” (หมายความว่าพวกเขาจะไม่รักษาสินทรัพย์สินเชื่อ) แต่พวกเขาขายจำนองในตลาดจำนองรอง อัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาเรียกเก็บจากผู้บริโภคจะถูกกำหนดโดยกำไรและราคาที่พวกเขาสามารถขายจำนองในตลาดจำนองที่สอง
ผู้รวบรวมซื้อการจำนองที่มีต้นกำเนิดมาใหม่จากสถาบันอื่น ๆ พวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของตลาดจำนองที่สอง ผู้รวบรวมส่วนใหญ่เป็นผู้ริเริ่มการจำนอง ผู้รวบรวมรวบรวมการจำนองที่คล้ายกันจำนวนมากเข้าด้วยกันเพื่อสร้างหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนอง (MBS) ซึ่งเป็นกระบวนการที่เรียกว่าการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ การรักษาความปลอดภัยจำนองแอ่นเป็นพันธบัตรที่ได้รับการสนับสนุนโดยกลุ่มของการจำนอง หลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อการขาย ราคาที่หลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนการจำนองสามารถขายให้กับนักลงทุนได้กำหนดราคาที่ผู้รวบรวมจะจ่ายสำหรับการจำนองที่เกิดขึ้นใหม่จากผู้ให้กู้รายอื่นและอัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาเสนอให้กับผู้บริโภคสำหรับแหล่งที่มาจำนองของพวกเขาเอง
มีนักลงทุนจำนวนมากในหลักทรัพย์ที่มีการจำนอง: กองทุนบำเหน็จบำนาญกองทุนรวมธนาคารกองทุนป้องกันความเสี่ยงรัฐบาลต่างประเทศ บริษัท ประกันภัยและ Freddie Mac และ Fannie Mae (รัฐวิสาหกิจที่สนับสนุนโดยรัฐบาล) ในขณะที่นักลงทุนพยายามที่จะเพิ่มผลตอบแทนพวกเขามักใช้การวิเคราะห์มูลค่าสัมพัทธ์ระหว่างหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนองและการลงทุนตราสารหนี้อื่น ๆ เช่นพันธบัตร บริษัท เช่นเดียวกับหลักทรัพย์ทางการเงินทั้งหมดความต้องการของนักลงทุนสำหรับหลักทรัพย์ที่ได้รับการจดจำนองกำหนดราคาที่พวกเขาจะจ่ายสำหรับหลักทรัพย์เหล่านี้
นักลงทุนส่งผลกระทบต่ออัตราการจำนอง
ในระดับใหญ่นักลงทุนด้านความปลอดภัยที่ได้รับการสนับสนุนจากจำนองจะกำหนดอัตราจำนองให้กับผู้บริโภค ตามที่อธิบายไว้ข้างต้นสายการผลิตจำนองจะสิ้นสุดในรูปแบบของการรักษาความปลอดภัยที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนองที่นักลงทุนซื้อ ตลาดเสรีเป็นตัวกำหนดราคาที่นักลงทุนจะชำระสำหรับหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุน ราคาเหล่านี้ทำให้พวกเขาเดินทางกลับผ่านอุตสาหกรรมจำนองเพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับเมื่อคุณซื้อบ้านของคุณ
การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่
อัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราคงที่จะถูกกำหนดไว้ตลอดอายุของการจำนอง อย่างไรก็ตามโดยเฉลี่ยแล้วการจำนองอัตราดอกเบี้ย 30 ปีจะมีอายุสั้นกว่าเนื่องจากลูกค้าย้ายหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อของตนเอง กฎของหัวแม่มือเคยเป็นเจ้าของบ้านที่อยู่ในบ้านของพวกเขาเฉลี่ยเจ็ดปี อย่างไรก็ตามสมาคมแห่งชาติของผู้สร้างบ้านรายงานในเดือนมกราคมปี 2018 ว่าสิ่งนี้ได้เปลี่ยนเป็น 12 ถึง 13 ปี
ราคาหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนด้านสินเชื่อมีความสัมพันธ์อย่างมากกับราคาพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ซึ่งหมายความว่าราคาของการรักษาความปลอดภัยจำนองแอ่นรับการสนับสนุนโดยการจำนอง 30 ปีจะย้ายไปพร้อมกับราคาของตั๋วเงินคลังสหรัฐห้าปีหรือพันธบัตรสหรัฐตั๋ว 10 ปีที่ขึ้นอยู่กับเงินต้นที่เรียกว่าระยะเวลา ในทางปฏิบัติระยะเวลาการจำนอง 30 ปีนั้นใกล้เคียงกับโน้ตห้าปี แต่ตลาดมีแนวโน้มที่จะใช้พันธบัตร 10 ปีเป็นเกณฑ์มาตรฐาน นอกจากนี้ยังหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ย 30 ปีที่เสนอให้กับผู้บริโภคควรเลื่อนขึ้นหรือลงด้วยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐฯ อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรเป็นหน้าที่ของอัตราดอกเบี้ยและราคา
การคาดการณ์ทางเศรษฐกิจกำหนดราคาและผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ศัตรูที่เลวร้ายที่สุดของพันธบัตรคือเงินเฟ้อซึ่งจะทำลายมูลค่าของการชำระคืนพันธบัตรในอนาคต - ทั้งการชำระดอกเบี้ยและการชำระคืนเงินต้น ดังนั้นเมื่อเงินเฟ้อสูงขึ้นหรือคาดว่าจะสูงขึ้นราคาตราสารหนี้จะลดลงซึ่งหมายความว่าอัตราผลตอบแทนของพวกเขาจะเพิ่มขึ้น - มีความสัมพันธ์แบบผกผันระหว่างราคาของพันธบัตรและผลตอบแทนของมัน
บทบาทของเฟด
ธนาคารกลางสหรัฐมีบทบาทอย่างมากในการคาดการณ์เงินเฟ้อ นี่เป็นเพราะตลาดตราสารหนี้รับรู้ว่าธนาคารกลางสหรัฐควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้ดีเพียงใดโดยการบริหารอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะยาวเช่นอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐ กล่าวอีกนัยหนึ่ง Federal Reserve กำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นในปัจจุบันซึ่งตลาดตีความเพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะยาวเช่นอัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐอายุ 10 ปี
จำไว้ว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนอง 30 ปีนั้นมีความสัมพันธ์อย่างมากกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐ หากคุณกำลังพยายามที่จะคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองในอนาคตแบบ 30 ปีจะเป็นอย่างไรในอนาคตดูและทำความเข้าใจกับผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯอายุ 10 ปี (หรือบันทึกห้าปี) และติดตามตลาด พูดเกี่ยวกับนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐ
อัตราการจำนองที่ปรับได้ - ARM
อัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราแบบปรับได้อาจเปลี่ยนแปลงเป็นรายเดือนทุก ๆ หกเดือนเป็นรายปีหรือน้อยกว่านั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการจำนอง อัตราดอกเบี้ยประกอบด้วยค่าดัชนีบวกส่วนต่าง สิ่งนี้เรียกว่าอัตราดอกเบี้ยที่จัดทำดัชนีโดยสมบูรณ์ มันมักจะถูกปัดเศษเป็นหนึ่งในแปดของจุดร้อยละ ค่าดัชนีเป็นตัวแปรในขณะที่ระยะขอบคงที่สำหรับอายุการจำนอง ตัวอย่างเช่นหากค่าดัชนีปัจจุบันเท่ากับ 6.83% และส่วนต่างเป็น 3% การปัดเศษเป็นแปดที่ใกล้ที่สุดของจุดร้อยละจะทำให้อัตราดอกเบี้ยที่ทำดัชนีครบถ้วน 9.83% หากดัชนีปรับตัวลดลงสู่ 6.1% อัตราดอกเบี้ยที่ทำดัชนีไว้ทั้งหมดจะเป็น 9.1%
อัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราที่ปรับได้นั้นเชื่อมโยงกับดัชนี มีดัชนีการจำนองที่แตกต่างกันหลายตัวที่ใช้สำหรับการจำนองอัตราแบบปรับได้ที่แตกต่างกันซึ่งแต่ละดัชนีจะถูกสร้างขึ้นโดยใช้อัตราดอกเบี้ยทั้งแบบความมั่นคงทางการเงินที่มีการซื้อขายอย่างแข็งขันประเภทของสินเชื่อธนาคารหรือประเภทของเงินฝากธนาคาร ดัชนีการจำนองที่แตกต่างกันทั้งหมดนั้นมีความสัมพันธ์กันอย่างกว้างขวาง กล่าวอีกนัยหนึ่งพวกเขาไปในทิศทางเดียวกันขึ้นหรือลงเมื่อสภาพเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลง
ดัชนีการจำนองส่วนใหญ่ถือเป็นดัชนีระยะสั้น “ ระยะสั้น” หรือ“ ระยะเวลา” หมายถึงระยะเวลาของหลักทรัพย์เงินกู้หรือเงินฝากที่ใช้ในการสร้างดัชนี โดยทั่วไปความปลอดภัยสินเชื่อหรือเงินฝากที่มีระยะเวลาหนึ่งปีหรือน้อยกว่านั้นถือว่าเป็นระยะสั้น อัตราดอกเบี้ยระยะสั้นส่วนใหญ่รวมถึงอัตราที่ใช้ในการสร้างดัชนีการจำนองมีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับอัตราดอกเบี้ยที่เรียกว่า Federal Funds Rate
การพยากรณ์การเปลี่ยนแปลง
หากคุณกำลังพยายามทำนายการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราที่ปรับได้ให้ดูที่รูปร่างของเส้นโค้งอัตราผลตอบแทน กราฟอัตราผลตอบแทนเป็นอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯอายุ 3 เดือนถึง 30 ปี
เมื่อรูปทรงของเส้นโค้งแบนหรือลาดเอียงลงนั่นหมายความว่าตลาดคาดการณ์ว่าธนาคารกลางสหรัฐจะคงอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นให้คงที่หรือลดอัตราดอกเบี้ยลง เมื่อรูปทรงของเส้นโค้งลาดชันขึ้นตลาดคาดว่าเฟดจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้น
ความชันของเส้นโค้งในทิศทางใดทิศทางหนึ่งเป็นเครื่องบ่งชี้ว่าตลาดคาดการณ์ว่าเฟดจะขึ้นหรือลดอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นลง ราคาสัญญาซื้อขายล่วงหน้าของ Fed Funds ยังเป็นตัวบ่งชี้ความคาดหวังของตลาดสำหรับอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นในอนาคต
บรรทัดล่าง
การทำความเข้าใจเกี่ยวกับสิ่งที่มีผลต่ออัตราการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่และปรับได้ในปัจจุบันและอนาคตสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นคงทางการเงิน ตัวอย่างเช่นสามารถแจ้งการตัดสินใจของคุณเกี่ยวกับการเลือกการจำนองอัตราแบบปรับได้ผ่านการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่และช่วยคุณตัดสินใจว่าเมื่อใดที่ควรทำการรีไฟแนนซ์จากการจำนองอัตราแบบปรับได้
อย่าเชื่อทุกสิ่งที่คุณได้ยินทางทีวี ไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมที่จะรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองที่ปรับได้ของคุณก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นอีกอัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต ค้นหาสิ่งที่เส้นโค้งอัตราผลตอบแทนพูด
- (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมให้ดูที่ อัตราดอกเบี้ยทำงานกับสินเชื่อ, ตรวจสอบอัตราจำนองปัจจุบัน, วิธีอัตราดอกเบี้ยทำงานกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย, ทำความเข้าใจกับโครงสร้างการชำระเงินจำนอง, คะแนนสินเชื่อที่อยู่อาศัย: จุดคืออะไร จำนอง: อัตราคงที่เทียบกับอัตราปรับ หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราตัวแปร: ไหนดีกว่าตอนนี้การหาอัตราการจำนองที่ดีที่สุดมีอัตราการจำนองที่ดีหรือไม่ล็อคมันใน! ปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่มีผลต่ออัตราการจำนองการพยากรณ์อัตราจำนอง: ซื้อขายหรือ Refi? อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัย: จะเกิดอะไรขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นราคาบ้านหรืออัตราดอกเบี้ยมีความสำคัญมากกว่านี้หรือไม่?
