สารบัญ
- การรวมการจำนอง
- รู้ว่าคุณกำลังเริ่มต้นด้วยอะไร
- วิธีการรวม
- บรรทัดล่าง
มีสองจำนองไม่หายากอย่างที่คุณคิด คนที่สะสมความพอเพียงในบ้านมักจะเลือกที่จะจำนองครั้งที่สอง พวกเขาอาจใช้เงินนี้เพื่อชำระหนี้ส่งลูกไปเรียนที่วิทยาลัยการหาเงินทุนเพื่อเริ่มธุรกิจหรือซื้อสินค้าจำนวนมาก คนอื่นจะใช้การจำนองครั้งที่สองเพื่อเพิ่มมูลค่าของบ้านหรือทรัพย์สินของพวกเขาผ่านการเปลี่ยนแปลงหรือสร้างสระว่ายน้ำ ฯลฯ
อย่างไรก็ตามการจำนองสองรายการอาจมีความซับซ้อนกว่าการถือครองเพียงส่วนเดียว โชคดีที่มีกลไกที่สามารถรวมหรือรวมการจำนองสองรายการเข้าเป็นเงินกู้เดียวได้ แต่ขั้นตอนการรวมอาจจะยุ่งยากและคณิตศาสตร์อาจจบลงด้วยการไม่ทำให้มันคุ้มค่าในที่สุด
ประเด็นที่สำคัญ
- การถือสองจำนองเป็นสถานการณ์ทั่วไปซึ่งสามารถทำให้ง่ายขึ้นโดยการรวมเข้าด้วยกันเป็นเงินกู้เดียวการรวมสองเงินกู้เข้าเป็นหนึ่งอาจต้องการความช่วยเหลือจากนายหน้าผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการทำเช่นนั้นขณะที่การรวมบัญชีสามารถทำให้การเงินของคุณง่ายขึ้น เวลาพวกเขามาพร้อมกับค่าใช้จ่ายที่ไม่อาจทำให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในที่สุด
การรวมการจำนอง
ลองดูตัวอย่างหนึ่ง: คุณเอาวงเงินสินเชื่อบ้านมาสิบปีหรือมากกว่าและระหว่างช่วงการจับ - เวลาที่คุณสามารถ "ดึง" บนวงเงินเครดิตของคุณ - คุณจ่ายเป็นจำนวนเงินที่จัดการได้: $ 275 ต่อเดือน วงเงินเครดิต $ 100, 000
ตามเงื่อนไขของเงินกู้นี้หลังจากผ่านไปสิบปีระยะเวลาการวาดกลายเป็นระยะเวลาการชำระคืน - 15 ปีถัดไปที่คุณต้องชำระเงินกู้เช่นการจำนอง แต่อาจเป็นไปได้ว่าคุณไม่คาดหวังว่าการชำระเงินจำนวน 275 ดอลลาร์จะกลายเป็นการชำระเงินจำนวน $ 700 ที่สามารถเคลื่อนไหวได้สูงขึ้นหากอัตราการเพิ่มขึ้นสูง
ด้วยการรวมเงินกู้ทั้งสองนี้เข้าด้วยกันคุณสามารถประหยัดได้มากกว่า $ 100 ในแต่ละเดือนและล็อคอัตราดอกเบี้ยของคุณแทนที่จะดูมันจะบานปลายหากยอดขายเพิ่มขึ้น ในอีกทางหนึ่งคุณอาจต้องการชำระเงินกู้เร็วขึ้นและต้องการเงื่อนไขที่ดีกว่าที่จะช่วยคุณได้ การรวมรูปแบบนี้ทำงานอย่างไรและเป็นความคิดที่ดีหรือไม่
รู้ว่าคุณกำลังเริ่มต้นด้วยอะไร
เพื่อให้เข้าใจว่าเกิดอะไรขึ้นเมื่อคุณรวมคุณต้องรู้บางสิ่งเกี่ยวกับสินเชื่อปัจจุบันที่คุณมี หากเมื่อคุณไปรวมเงินให้สินเชื่อคุณตระหนักว่าการจำนองครั้งที่สองของคุณถูกใช้เพื่อดึงเงินสดออกจากบ้านของคุณด้วยเหตุผลบางอย่าง - เรียกว่าสินเชื่อเงินสดออก - มันอาจเพิ่มต้นทุนให้กับเงินกู้ใหม่และลดจำนวนเงินที่คุณ มีคุณสมบัติ สินเชื่อเงินสดออกมีราคาสูงกว่าผู้ให้กู้พูดเพราะผู้กู้มีแนวโน้มที่จะเดินหนีจากเงินให้สินเชื่อหากพวกเขามีปัญหา
จากนั้นจะมีอัตรา / การรีไฟแนนซ์ระยะ (refi) เงินกู้ประเภทนี้เป็นเพียงการปรับอัตราดอกเบี้ยและข้อกำหนดของเงินกู้ปัจจุบันของคุณ เงินให้กู้ยืมนี้ถือว่าปลอดภัยสำหรับผู้ให้กู้เพราะผู้กู้ไม่ได้แทงเงินหรือลดจำนวนทุนที่มีในทรัพย์สิน คุณอาจรีไฟแนนซ์เมื่อเร็ว ๆ นี้เมื่ออัตราการจำนองลดลงถึงระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์
เหตุใดความแตกต่างเหล่านี้จึงสำคัญ ตามที่ Casey Fleming ที่ปรึกษาด้านการจำนองกับ C2 FINANCIAL CORPORATION และผู้เขียน“ คู่มือสินเชื่อ: วิธีการได้รับสินเชื่อที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้” พวกเขามีความสำคัญเนื่องจากข้อกำหนดและจำนวนเงินที่คุณจะต้องชำระสำหรับการจำนองใหม่อาจแตกต่างกันมาก
“ สมมติว่าคุณและเพื่อนบ้านของคุณกำลังได้รับสินเชื่อรีไฟแนนซ์เงินกู้ต่อมูลค่า 75% ภายใต้วงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องกันที่ 417, 000 ดอลลาร์ คุณเป็นคนจ่ายเงินไม่ใช่ของเขา เงินกู้ของคุณจะมีค่าใช้จ่าย 0.625 คะแนนมากกว่าของเพื่อนบ้านของคุณในเดือนเมษายน 2015 และ 1 คะแนนคือ 1% ของจำนวนเงินกู้ดังนั้นหากจำนวนเงินกู้ของคุณคือ $ 200, 000 ทุกสิ่งเท่ากันคุณจะต้องจ่าย $ 1, 250 ($ 200, 000 x.00625) สำหรับอัตราดอกเบี้ยเดียวกับเพื่อนบ้านของคุณ
คิดแบบนี้ หากคุณได้รับเงินกู้ทั้งสองเมื่อคุณซื้อบ้านในตอนแรกมันไม่ใช่เงินกู้เงินสดเนื่องจากการจำนองครั้งที่สองถูกใช้เพื่อซื้อบ้าน - ไม่ดึงเงินสดออกมา แต่ต่อมาถ้าคุณได้รับเงินจากการจดจำนองครั้งที่สองนั่นก็คือเงินกู้ที่เป็นเงินสดและดังนั้นเงินกู้รวมใหม่จะได้รับการพิจารณาเหมือนกัน
มีเหตุผลอื่นที่ทำให้ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ เนื่องจากสินเชื่อเงินสดออกมีความเสี่ยงต่อผู้ให้กู้มากกว่าพวกเขาอาจให้ยืมเพียง 75% ถึง 80% ของส่วนของคุณในบ้านของคุณเมื่อเทียบกับ 90% ในอัตรา / ระยะ refi เฟลมมิ่งทำให้มันเป็นภาษาอังกฤษธรรมดาเช่นนี้:“ หากเงินกู้ของคุณจะถูกพิจารณาว่าเป็นการกู้ยืมเงินสดคุณจะต้องมีส่วนร่วมในอสังหาริมทรัพย์ของคุณมากขึ้นเพื่อให้มีคุณสมบัติ”
วิธีการรวม
ผู้ให้กู้จะทำเอกสารที่ซับซ้อนทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการรวมเงินกู้ งานของคุณคือการเป็นผู้บริโภคที่มีข้อมูล อย่าคุยกับผู้ให้กู้คนเดียว
เนื่องจากการรวมกันของสองสินเชื่อมีความซับซ้อนมากกว่าการจำนองบ้านตรงไปตรงมาจึงเป็นการดีที่สุดที่จะพูดเป็นการส่วนตัวกับผู้ให้กู้มากถึงสามหรือสี่คน คุณสามารถพูดคุยกับธนาคารหรือเครดิตยูเนี่ยของคุณนายหน้าจำนองหรือรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมที่คุณไว้วางใจ
แน่นอนถามพวกเขาว่าเงินกู้ใหม่จะกลายเป็นเงินกู้ออกหรือ refi อัตรา / คำ มันเป็นสินเชื่ออัตราคงที่หรือตัวแปร? 15 หรือ 30 ปี
เมื่อคุณมีความสุขกับผู้ให้กู้พวกเขาจะนำคุณเข้าสู่กระบวนการ อย่าเซ็นชื่อใด ๆ โดยไม่ได้อ่านก่อนและให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจกำหนดการชำระเงิน
หากเงินกู้ของคุณเป็นเงินกู้เงินสด Casey Fleming กล่าวว่าอาจมีวิธีการแปลงเป็นอัตรา refi / เทอมหนึ่งปีต่อมา
“ รวมเงินให้สินเชื่อเป็นเงินสด แต่ได้รับเครดิตผู้ให้กู้ที่ชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม รอหนึ่งปีและรีไฟแนนซ์อีกครั้ง เนื่องจากคุณเป็นเพียงการรีไฟแนนซ์สินเชื่อเดียว ณ จุดนั้นมันไม่ใช่สินเชื่อเงินสด ตอนนี้คุณสามารถใช้จ่ายเงินเป็นคะแนนเพื่อซื้ออัตราดอกเบี้ยลงเนื่องจากคุณจะเก็บเงินกู้ไว้เป็นระยะเวลานาน” เฟลมมิ่งกล่าวต่อไปเพื่อให้คำแนะนำการทำเช่นนี้เฉพาะในกรณีที่คุณเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยมีเสถียรภาพหรืออาจลดลง
บรรทัดล่าง
“ ไม่เคยตัดสินใจที่จะรีไฟแนนซ์หรือรวมสินเชื่อตามการลดลงของการชำระเงินรายเดือนของคุณ ในกรณีส่วนใหญ่คุณจะใช้จ่ายตลอดอายุการใช้งานของคุณกับสินเชื่อใหม่มากกว่าที่คุณจะเพียงแค่จ่ายเงินให้สินเชื่อที่มีอยู่” เฟลมมิ่งกล่าว “ ผู้บริโภคหลายล้านคนยังคงจดจำนองอนาคตของพวกเขาและจบลงด้วยการเกษียณน้อยลงหลายสิบหรือหลายแสนดอลลาร์”
ให้กำหนดระยะเวลาที่คุณคิดว่าคุณจะอยู่บ้านและเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของการจำนองปัจจุบันกับการจำนองใหม่บวกกับค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมใหม่ตลอดระยะเวลาที่คุณจะถือเงินกู้ หากต้นทุนต่ำลงการรวมบัญชีอาจเป็นความคิดที่ดี
