ในอดีตอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์ที่มีประสิทธิภาพต่ำซึ่งมีความสัมพันธ์กับการลงทุนในหุ้นและพันธบัตรทำให้เป็นเครื่องมือที่หลากหลายสำหรับนักลงทุน น่าเสียดายที่การซื้อและขายทรัพย์สินทางกายภาพนั้นไม่ได้ง่ายเหมือนการซื้อขายหลักทรัพย์
ป้อนอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์หรือที่รู้จักกันว่าอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์ เครื่องมือเหล่านี้ช่วยให้นักลงทุนได้รับความเสี่ยงต่อสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของอาคาร แต่จะแทนที่อสังหาริมทรัพย์ด้วยประสิทธิภาพของดัชนีการส่งคืนอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีนี้นักลงทุนสามารถเล่นกับหุ้นอสังหาริมทรัพย์หรือตราสารหนี้โดยไม่ต้องซื้อสินทรัพย์จริงหรือใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน สิ่งนี้จะช่วยให้นักลงทุนลดความมุ่งมั่นด้านเงินทุนของพวกเขาล่วงหน้าและเพื่อปกป้องพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในข้อเสียพร้อมกับเสนอกลยุทธ์การบริหารความเสี่ยงทางเลือก
ดัชนี NPI
สภาแห่งชาติของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ Fiduciaries ดัชนีอสังหาริมทรัพย์ (NPI) เป็นดัชนีที่ยอมรับสร้างขึ้นเพื่อวัดประสิทธิภาพการลงทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เริ่มต้นพัฒนาในปี 1982 ดัชนีที่ไม่มีการแบ่งส่วนประกอบด้วยคุณสมบัติมากกว่า 7, 670 แห่งมูลค่ารวมประมาณ 581 พันล้านเหรียญสหรัฐ (ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2018) จากทั่วสหรัฐอเมริกา
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์แบ่งออกเป็นประเภทการลงทุนดังต่อไปนี้:
- หนี้ภาคเอกชนหนี้สาธารณะหนี้สาธารณะ
อนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์ทำงานอย่างไร
พัฒนาขึ้นสำหรับภาคเอกชนตราสารอนุพันธ์ที่นำเสนอในดัชนี NCREIF นั้นมาจากการแลกเปลี่ยนที่มาในรูปแบบต่าง ๆ ทำให้นักลงทุนสามารถแลกเปลี่ยนความเสี่ยงจากการแข็งค่าหรือผลตอบแทนรวมของดัชนีเองหรือโดยการแลกเปลี่ยนความเสี่ยงจากการใช้ที่ดิน อื่น
วิธีหนึ่งคือการ "ไปนาน" (จำลองการเปิดเผยคุณสมบัติการซื้อ) หรือ "สั้น" (จำลองการเปิดรับคุณสมบัติการขาย) อีกวิธีหนึ่งคือการแลกเปลี่ยนผลตอบแทนทั้งหมดในดัชนี NCREIF แยกตามภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถแลกเปลี่ยนผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานสำหรับธุรกิจค้าปลีก
ผลตอบแทนจากการแลกเปลี่ยนช่วยให้นักลงทุนสองคนในทั้งสองด้านของการแลกเปลี่ยนเพื่อดำเนินกลยุทธ์ที่ไม่สามารถทำได้กับสินทรัพย์จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว สัญญาแลกเปลี่ยนช่วยให้นักลงทุนเปลี่ยนกลยุทธ์หรือปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนของพวกเขาในช่วงเวลาหนึ่งโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังสินทรัพย์ที่อยู่ในงบดุลในปัจจุบัน สัญญาที่มีระยะเวลาสูงสุดสามปีมักจะได้รับการจัดการโดยธนาคารเพื่อการลงทุนซึ่งทำหน้าที่เป็นสำนักหักบัญชีสำหรับกองทุน
ในกรณีที่นักลงทุนใช้เวลานานถึงผลตอบแทนรวมของดัชนี NCREIF เขาหรือเธอจะยอมรับผลตอบแทนรวมของ NPI (จ่ายรายไตรมาส) ในจำนวนเงินตามที่กำหนดไว้ล่วงหน้าและตกลงที่จะจ่ายอัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารในลอนดอน (LIBOR) บวก สเปรดในจำนวนเงินเท่ากัน อีกฝ่ายหนึ่งในการแลกเปลี่ยนจะได้รับกระแสเงินสดเท่ากันในทางกลับกันจ่ายผลตอบแทนดัชนีรายไตรมาสและรับ LIBOR บวกส่วนต่าง
สมมติว่ามีนักลงทุนทั้งสองด้านของการค้านักลงทุนสองคนที่ประสงค์จะแลกเปลี่ยนการได้รับทรัพย์สินหนึ่งรายการสำหรับอีกคนหนึ่งสามารถแลกเปลี่ยนผลตอบแทนของ NPI สำหรับประเภทอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ตัวอย่างเช่นผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอที่รู้สึกว่ากองทุนของเขาหรือเธอถูกจัดสรรเกินคุณสมบัติสำนักงานและไม่ได้รับการจัดสรรให้กับหน่วยงานอุตสาหกรรมสามารถสลับส่วนหนึ่งของการเปิดรับสำนักงานสำหรับอุตสาหกรรมโดยไม่ต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์
ดัชนีหุ้นสาธารณะ
แทนที่จะเป็น NPI ตราสารอนุพันธ์สำหรับการเปิดเผยต่อภาคส่วนสาธารณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ใช้ผลตอบแทนรวมของ National Trust of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) เพื่อคำนวณกระแสเงินสดที่ได้รับการยอมรับ (สำหรับนักลงทุนระยะยาว) หรือ จ่าย (โดยนักลงทุนระยะสั้น)
ดัชนีนี้ให้ผลตอบแทนจากการทำงานสำหรับตลาดหลักทรัพย์สาธารณะที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ตัวอย่างเช่นตัวรับแลกเปลี่ยนจ่าย LIBOR บวกสเปรดเพื่อเข้าสู่การแลกเปลี่ยนดัชนีหนึ่งปีด้วยจำนวนเงิน $ 50 ล้านดอลลาร์และพวกเขาจะได้รับการชำระเงินรายไตรมาสจากดัชนี NAREIT ที่ 50 ล้านดอลลาร์ อีกครั้งนักลงทุนจะได้รับความหลากหลายของอสังหาริมทรัพย์สาธารณะโดยไม่ต้องซื้อสินทรัพย์เดียว
ตราสารอนุพันธ์ตราสารหนี้
เนื่องจากความกว้างและความลึกของงวดของโปรไฟล์ความเสี่ยงที่แตกต่างจากกลุ่มของการจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่พบในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนการจดจำนอง (CMBS) ตลาดอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์ยังมีอยู่ในสถานะหนี้สินอสังหาริมทรัพย์ สัญญาแลกเปลี่ยนหนี้สาธารณะอสังหาริมทรัพย์อ้างอิงดัชนีตลาด CMBS ดัชนีเหล่านี้มีมาตั้งแต่ปลายปี 1990
ด้วยความกว้างและความลึกของข้อมูลจากการทำธุรกรรมจำนวนมาก (เทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้นอสังหาริมทรัพย์) ดัชนี CMBS เป็นดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพที่ดีกว่ามากสำหรับตลาดที่เกี่ยวข้อง ความแตกต่างที่โดดเด่นที่สุดระหว่างการแลกเปลี่ยนหุ้นและการแลกเปลี่ยนหนี้ก็คือการที่ผู้รับการชำระเงินตาม LIBOR ได้รับ LIBOR ลบ การแพร่กระจายเมื่อเทียบกับการแลกเปลี่ยนตราสารทุนซึ่งมักจะขึ้นอยู่กับ LIBOR บวก การแพร่กระจาย นี่เป็นเพราะหลักทรัพย์อ้างอิงมักจะได้รับการสนับสนุนทางการเงินโดยหนี้ระยะสั้นหมุนเวียนซึ่งเป็น LIBOR ลบส่วนต่างและดังนั้นอัตราจะถูกส่งต่อไปยังแลกเปลี่ยนคู่สัญญา
ตราสารอนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนเช่น Credit Default Swaps (CDSs) มักใช้เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านเครดิต สัญญาซื้อขายล่วงหน้าเช่นสัญญาแลกเปลี่ยนเงินกู้ช่วยให้คู่สัญญามีทั้งอัตราดอกเบี้ยและความเสี่ยงด้านเครดิตในขณะที่สินทรัพย์ (สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์) ยังคงอยู่ในงบดุลของคู่สัญญา ดังนั้นผู้ให้กู้จำนองอาจป้องกันบางส่วนของพอร์ตการลงทุนสำหรับเงื่อนไขการลงทุนที่หลากหลายโดยไม่ต้องขายเงินกู้เอง ด้วยวิธีนี้นักลงทุนสามารถย้ายออกจากบางภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อพวกเขารู้สึกว่าผลตอบแทนไม่ได้สอดคล้องกับความเสี่ยงและจากนั้นจะได้รับความเสี่ยงเมื่อตลาดสำหรับภาคนั้น ๆ ดีขึ้น
บรรทัดล่าง
เนื่องจากสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นมีความเข้มงวดด้านเงินทุนและมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงพบว่ามันยากที่จะป้องกันความเสี่ยงหรือดำเนินกลยุทธ์อัลฟ่า ต้นทุนการทำธุรกรรมสูงและตลาดมีประสิทธิภาพน้อยกว่าหุ้นและพันธบัตรได้เพิ่มความยากลำบากในการปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนเพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด
ด้วยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโปร่งใสมากขึ้นและข้อมูลธุรกรรมได้ง่ายขึ้นและมีค่าใช้จ่ายน้อยลงดัชนีอสังหาริมทรัพย์ได้กลายเป็นสิ่งที่เกี่ยวข้องมากขึ้นนำไปสู่การสร้างตลาดตราสารอนุพันธ์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น ตราสารอนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้นักลงทุนสามารถเปลี่ยนความเสี่ยงและโอกาสโดยไม่จำเป็นต้องซื้อและขายสินทรัพย์ ตราสารอนุพันธ์เหล่านี้อนุญาตให้มีการลงทุนในภาคต่าง ๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออัตราดอกเบี้ยผันแปรบวกหรือลบพรีเมี่ยม
ความสามารถในการแลกเปลี่ยนความเสี่ยงช่วยให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความเป็นยุทธวิธีมากขึ้นเมื่อลงทุน ตอนนี้พวกเขาสามารถย้ายเข้าและออกจากสี่ด้านของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งช่วยให้การบริหารความเสี่ยงดีขึ้นและมีศักยภาพในการเพิ่มผลตอบแทนระยะสั้นหรือระยะยาวจากการลงทุนของพวกเขา
