วิธีราคาทุนคืออะไร?
วิธีราคาทุนเป็นวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดการณ์ว่าราคาที่ผู้ซื้อควรจ่ายสำหรับชิ้นส่วนของทรัพย์สินควรเท่ากับค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารที่เทียบเท่า ในการประเมินราคาแบบใกล้เคียงราคาตลาดสำหรับทรัพย์สินนั้นเท่ากับต้นทุนที่ดินบวกกับต้นทุนการก่อสร้างหักด้วยค่าเสื่อมราคา มันให้มูลค่าตลาดที่ถูกต้องที่สุดเมื่อทรัพย์สินใหม่
การทำความเข้าใจแนวทางต้นทุน
วิธีราคาทุนเป็นหนึ่งในสามวิธีการประเมินราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ อื่น ๆ ที่เป็นวิธีรายได้และวิธีการเปรียบเทียบ
แทนที่จะมุ่งเน้นที่ราคาอื่น ๆ บ้านที่คล้ายกันในพื้นที่กำลังขายหรือความสามารถในการสร้างรายได้วิธีนี้ให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์โดยการคำนวณว่าอาคารจะมีราคาเท่าใดในวันนี้หากถูกทำลายและจำเป็นต้องเปลี่ยนใหม่ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยในจำนวนที่ดินที่มีมูลค่าและทำการหักเงินสำหรับการสูญเสียมูลค่าใด ๆ ที่รู้จักกันว่าเป็นค่าเสื่อมราคา
ตรรกะที่อยู่เบื้องหลังวิธีการนี้คือการที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าที่จะสร้างจากศูนย์
การประเมินวิธีการต้นทุนมีสองประเภทหลัก:
- วิธีการทำซ้ำ: วิธีนี้พิจารณาว่ามีการสร้างแบบจำลองของคุณสมบัติและให้ความสนใจกับการทำซ้ำของวัสดุดั้งเดิมวิธีการเปลี่ยน ในกรณีนี้มันจะสันนิษฐานว่าโครงสร้างใหม่มีฟังก์ชั่นเดียวกันกับวัสดุใหม่ใช้วิธีการก่อสร้างปัจจุบันและการออกแบบที่ปรับปรุง
เมื่อมีการรวบรวมการประมาณการทั้งหมดวิธีการคำนวณจะถูกคำนวณด้วยวิธีต่อไปนี้: การทดแทนหรือการทำซ้ำค่าใช้จ่าย - ค่าเสื่อมราคา + มูลค่าที่ดิน = มูลค่าของทรัพย์สิน
ประเด็นที่สำคัญ
- วิธีการประเมินราคาวิธีการแนะนำราคาที่ผู้ซื้อควรจ่ายสำหรับชิ้นส่วนของทรัพย์สินควรเท่ากับค่าใช้จ่ายในการสร้างโครงสร้างที่เทียบเท่าราคาตลาดสำหรับทรัพย์สินนั้นเท่ากับต้นทุนที่ดินบวกต้นทุนการก่อสร้าง วิธีราคาทุนมีความน่าเชื่อถือน้อยกว่าวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ แต่อาจมีประโยชน์ในบางกรณี
ข้อดีและข้อเสียของวิธีการต้นทุน
โดยทั่วไปวิธีการทางด้านต้นทุนนั้นมีความน่าเชื่อถือน้อยกว่าวิธีรายได้และวิธีเปรียบเทียบกัน มันต้องมีข้อสมมติฐานบางอย่างรวมถึงการรับที่มีอยู่พอสำหรับผู้ซื้อในการสร้างทรัพย์สินที่เหมือนกัน
นอกจากนี้หากไม่มีที่ดินว่างเปล่าที่เปรียบเทียบได้ต้องประเมินราคาซึ่งทำให้การประเมินมีความถูกต้องน้อยลง การขาดวัสดุก่อสร้างที่คล้ายกันนี้ยังช่วยลดความถูกต้องของการประเมินและเพิ่มพื้นที่สำหรับความเป็นส่วนตัว การคำนวณค่าเสื่อมราคาสำหรับทรัพย์สินที่เก่ากว่านั้นไม่ตรงไปตรงมาและสามารถวัดได้ง่ายเช่นกัน
แม้จะมีข้อ จำกัด เหล่านี้ แต่ก็มีบางกรณีที่วิธีการด้านต้นทุนมีประโยชน์และจำเป็น การแยกส่วนประกอบต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์แยกต่างหากจะมีประโยชน์เป็นพิเศษเมื่อจัดการกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใหม่หรือแตกต่างจากผู้อื่น
ตัวอย่างของวิธีการต้นทุน
คุณสมบัติการใช้งานพิเศษ
ต้องใช้วิธีการทางต้นทุนและบางครั้งเป็นวิธีเดียวในการกำหนดมูลค่าของอาคารที่ใช้งานแบบเอกสิทธิ์เฉพาะบุคคลเช่นห้องสมุดโรงเรียนหรือโบสถ์ ทรัพยากรเหล่านี้สร้างรายได้เพียงเล็กน้อยและไม่ได้ทำการตลาดบ่อยๆซึ่งทำให้รายได้และแนวทางเทียบเคียงไม่ถูกต้อง
ใหม่การก่อสร้าง
วิธีการต้นทุนมักใช้สำหรับการก่อสร้างใหม่เช่นกัน ผู้ให้กู้ในการก่อสร้างจำเป็นต้องมีการประเมินราคาด้วยวิธีต้นทุนเนื่องจากราคาตลาดหรือมูลค่ารายได้ขึ้นอยู่กับมาตรฐานของโครงการ มีการประเมินโครงการใหม่ในแต่ละขั้นตอนของการก่อสร้างเพื่อให้สามารถปล่อยเงินทุนสำหรับขั้นตอนต่อไปของการสำเร็จ
ประกันภัย
การประเมินราคาประกันภัยมีแนวโน้มที่จะใช้วิธีคิดราคาเนื่องจากมีเพียงมูลค่าของการปรับปรุงที่มีการประกันและมูลค่าที่ดินจะถูกแยกออกจากมูลค่ารวมของทรัพย์สิน ตัวเลือกระหว่างค่าเสื่อมราคาและการแทนที่หรือมูลค่าการทำซ้ำทั้งหมดเป็นปัจจัยกำหนดสำหรับการประเมิน
อาคารพาณิชย์
ในที่สุดวิธีการต้นทุนจะขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์เป็นครั้งคราวเช่นอาคารสำนักงานร้านค้าปลีกและโรงแรม วิธีรายได้เป็นวิธีการหลักที่ใช้ในที่นี้แม้ว่าอาจมีการใช้วิธีต้นทุนเมื่อออกแบบก่อสร้างใช้งานได้หรือวัสดุที่ต้องการเกรด
สำคัญ
เมื่อการประเมินวิธีการต้นทุนมาด้านล่างการกำหนดราคาในตลาดอาจเป็นสัญญาณของตลาดที่ร้อนเกินไป ในทางกลับกันการประเมินปกติเหนือการกำหนดราคาในตลาดอาจส่งสัญญาณโอกาสในการซื้อ
ข้อควรพิจารณาพิเศษ
การประเมินราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้วิธีราคาทุน การเปรียบเทียบการขายมักจะประเมินมูลค่าตลาดของคุณสมบัติประเภทนี้แทน
ข้อยกเว้นคือถ้าคุณสมบัติไม่ได้รับการปรับปรุงหรือปรับปรุงมากเกินไปสำหรับพื้นที่ใกล้เคียง ในกรณีนี้การประมาณค่าที่ถูกต้องของมูลค่าของการปรับปรุงจะเพิ่มความแม่นยำของการกำหนดค่าซึ่งไม่สามารถทำได้โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบ
