สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (CRE) เป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจเท่านั้น ตัวอย่างเช่นห้างสรรพสินค้าห้างสรรพสินค้าอาคารสำนักงานและคอมเพล็กซ์และโรงแรม การจัดหาเงินทุน - รวมถึงการซื้อการพัฒนาและการก่อสร้างของคุณสมบัติเหล่านี้ - สามารถทำได้โดยทั่วไปผ่านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์: การจำนองค้ำประกันโดย liens ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

เช่นเดียวกับการจำนองบ้านธนาคารและผู้ให้กู้อิสระมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นอกจากนี้ บริษัท ประกันภัยกองทุนบำเหน็จบำนาญนักลงทุนเอกชนและแหล่งอื่น ๆ รวมถึงโครงการสินเชื่อ 504 ของ US Small Business Administration ให้ทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ที่นี่เราจะดูที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์แตกต่างจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลักษณะของพวกเขาและสิ่งที่ผู้ให้กู้มองหา

อธิบายสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

บุคคลเทียบกับเอนทิตี้

ในขณะที่การจำนองที่อยู่อาศัยมักจะทำเพื่อผู้กู้รายบุคคลสินเชื่อเพื่อการค้าอสังหาริมทรัพย์มักจะทำกับหน่วยงานธุรกิจ (เช่น บริษัท นักพัฒนาพันธมิตร จำกัด กองทุนและการลงทุน) หน่วยงานเหล่านี้มักจะเกิดขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

กิจการอาจไม่มีประวัติทางการเงินหรือการจัดอันดับเครดิตใด ๆ ในกรณีนี้ผู้ให้กู้อาจกำหนดให้ผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของกิจการรับประกันการกู้ยืม นี้ให้ผู้ให้กู้กับบุคคล (หรือกลุ่มของบุคคล) ที่มีประวัติเครดิต - และจากที่พวกเขาสามารถกู้คืนได้ในกรณีที่เริ่มต้นสินเชื่อ หากผู้ให้กู้ประเภทนี้ไม่ต้องการผู้ให้กู้และทรัพย์สินเป็นเพียงวิธีการกู้คืนในกรณีที่สินเชื่อผิดนัดหนี้จะถูกเรียกว่าเป็นสินเชื่อที่ไม่ต้องขอความช่วยเหลือซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยกับใครหรือสิ่งอื่นใด กว่าทรัพย์สิน

กำหนดการชำระคืนเงินกู้

การจำนองที่อยู่อาศัยคือเงินกู้ที่ถูกตัดจำหน่ายชนิดหนึ่งซึ่งมีการชำระคืนเป็นหนี้เป็นงวดในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ผลิตภัณฑ์จำนองที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือการจำนองอัตราดอกเบี้ย 30 ปี แต่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีทางเลือกอื่นเช่นกันรวมถึงการจำนอง 25 ปีและ 15 ปี โดยทั่วไปแล้วระยะเวลาการตัดจำหน่ายที่สั้นจะเกี่ยวข้องกับการชำระเงินรายเดือนที่น้อยลงและต้นทุนดอกเบี้ยรวมที่สูงขึ้นตลอดอายุของเงินกู้ในขณะที่ระยะเวลาการตัดจำหน่ายสั้นกว่าโดยทั่วไปจะมีการชำระเงินรายเดือนที่ใหญ่

เงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะถูกตัดจำหน่ายตลอดอายุการให้สินเชื่อเพื่อชำระคืนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้ ตัวอย่างเช่นผู้กู้ที่มีการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ $ 200, 000 30 ปีที่ 5% จะจ่ายเงินรายเดือน 360 $ 1, 073.64 หลังจากนั้นเงินกู้จะได้รับการชำระคืนเต็มจำนวน

โดยทั่วไปแล้วสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์จะมีระยะเวลาตั้งแต่ห้าปี (หรือน้อยกว่า) ถึง 20 ปีซึ่งแตกต่างจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและระยะเวลาการตัดจำหน่ายมักนานกว่าระยะเวลาของเงินกู้ ตัวอย่างเช่นผู้ให้กู้อาจทำเงินกู้เพื่อการพาณิชย์เป็นระยะเวลาเจ็ดปีโดยมีระยะเวลาการตัดจำหน่าย 30 ปี ในสถานการณ์เช่นนี้นักลงทุนจะชำระเงินเป็นเวลาเจ็ดปีของจำนวนเงินตามเงินให้สินเชื่อที่จ่ายไปกว่า 30 ปีแล้วตามด้วยการชำระ "บอลลูน" ครั้งสุดท้ายของยอดเงินคงเหลือทั้งหมดของเงินกู้

ตัวอย่างเช่นนักลงทุนที่มีเงินกู้เพื่อการค้า 1 ล้านดอลลาร์ที่ 7% จะชำระเงินรายเดือนจำนวน 6, 653.02 ดอลลาร์เป็นเวลาเจ็ดปีแล้วตามด้วยการชำระบอลลูนรอบสุดท้ายที่ $ 918, 127.64 ซึ่งจะชำระหนี้เต็มจำนวน

ความยาวของระยะเวลาการกู้ยืมและระยะเวลาการตัดจำหน่ายส่งผลกระทบต่ออัตราค่าใช้จ่ายของผู้ให้กู้ เงื่อนไขเหล่านี้อาจต่อรองได้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความแข็งแกร่งของเครดิตของนักลงทุน โดยทั่วไปยิ่งระยะเวลาชำระคืนเงินกู้นานขึ้นเท่าใดอัตราดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้น

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า

อีกวิธีหนึ่งที่สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันคือในอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ซึ่งเป็นรูปแบบที่วัดมูลค่าของเงินกู้เทียบกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้คำนวณ LTV ด้วยการหารจำนวนเงินกู้โดยการลดราคาประเมินทรัพย์สินหรือราคาซื้อ ตัวอย่างเช่น LTV สำหรับเงินกู้ $ 90, 000 สำหรับทรัพย์สิน $ 100, 000 จะเป็น 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0.9 หรือ 90%)

สำหรับสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยผู้กู้ที่มี LTV ต่ำกว่าจะมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าเงินกู้ที่มี LTV สูงกว่า เหตุผล: พวกเขามีความยุติธรรมมากขึ้น (หรือเดิมพัน) ในทรัพย์สินซึ่งเท่ากับความเสี่ยงน้อยกว่าในสายตาของผู้ให้กู้

อนุญาตให้มี LTV สูงสำหรับการจำนองที่อยู่อาศัย: อนุญาตให้ใช้ LTV ได้สูงสุด 100% สำหรับสินเชื่อ VA และ USDA สูงถึง 96.5% สำหรับสินเชื่อ FHA (สินเชื่อที่ได้รับการประกันโดย Federal Housing Administration); และสูงถึง 95% สำหรับสินเชื่อทั่วไป (ค้ำประกันโดย Fannie Mae หรือ Freddie Mac)

ในทางตรงกันข้าม LTV ของสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 65% ถึง 80% ในขณะที่สินเชื่อบางอย่างอาจทำที่ LTVs ที่สูงขึ้น แต่ก็พบได้น้อยกว่า LTV ที่เฉพาะเจาะจงมักขึ้นอยู่กับประเภทสินเชื่อ ตัวอย่างเช่น LTV สูงสุด 65% อาจได้รับอนุญาตสำหรับที่ดินดิบในขณะที่ LTV สูงถึง 80% อาจเป็นที่ยอมรับสำหรับการก่อสร้างแบบหลายครอบครัว

ไม่มีโปรแกรม VA หรือ FHA ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการค้าและไม่มีการประกันจำนองส่วนตัว ดังนั้นผู้ให้กู้จึงไม่มีประกันที่ครอบคลุมถึงการผิดนัดชำระของผู้กู้และต้องพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ที่วางเป็นหลักประกัน

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้

ผู้ให้กู้เพื่อการพาณิชย์ยังดูอัตราส่วนความสามารถชำระหนี้ (DSCR) ซึ่งเปรียบเทียบรายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปี (NOI) ของอสังหาริมทรัพย์กับบริการชำระหนี้จำนองประจำปี (รวมถึงเงินต้นและดอกเบี้ย) เพื่อวัดความสามารถของอสังหาริมทรัพย์ในการบริการ คำนวณโดยการหาร NOI ด้วยบริการหนี้ประจำปี

ตัวอย่างเช่นทรัพย์สินที่มี $ 140, 000 ใน NOI และ $ 100, 000 ในบริการชำระหนี้จำนองรายปีจะมี DSCR 1.4 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1.4) อัตราส่วนช่วยให้ผู้ให้กู้กำหนดขนาดสินเชื่อสูงสุดขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดที่สร้างขึ้นโดยสถานที่ให้บริการ

DSCR ที่น้อยกว่า 1 หมายถึงกระแสเงินสดติดลบ ตัวอย่างเช่น DSCR ที่ 0.92 หมายความว่ามี NOI เพียงพอที่จะครอบคลุม 92% ของการชำระหนี้รายปี โดยทั่วไปผู้ให้กู้ในเชิงพาณิชย์มองหา DSCR อย่างน้อย 1.25 เพื่อให้แน่ใจว่ามีกระแสเงินสดเพียงพอ

DSCR ที่ต่ำกว่าอาจยอมรับได้สำหรับสินเชื่อที่มีระยะเวลาการตัดจำหน่ายสั้นและ / หรือทรัพย์สินที่มีกระแสเงินสดที่มั่นคง อัตราส่วนที่สูงขึ้นอาจจำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดที่ผันผวนเช่นโรงแรมที่ไม่มีผู้เช่าระยะยาว

อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม

อัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อเชิงพาณิชย์โดยทั่วไปจะสูงกว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มักจะเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมที่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายโดยรวมของเงินกู้รวมถึงการประเมิน, กฎหมาย, การสมัครสินเชื่อ, การก่อกำเนิดเงินกู้และ / หรือค่าธรรมเนียมการสำรวจ

ต้องชำระค่าใช้จ่ายบางส่วนก่อนที่จะอนุมัติเงินกู้ (หรือถูกปฏิเสธ) ในขณะที่ต้นทุนอื่น ๆ ใช้ทุกปี ตัวอย่างเช่นเงินกู้อาจมีค่าธรรมเนียมการกำเนิดเงินกู้ครั้งเดียว 1% ครบกำหนดในเวลาที่ปิดและค่าธรรมเนียมรายปีหนึ่งในสี่ของร้อยละหนึ่ง (0.25%) จนกว่าจะชำระเต็มจำนวน ตัวอย่างเช่นเงินกู้ $ 1, 000, 000 อาจต้องมีค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดเงินกู้ 1% เท่ากับ $ 10, 000 ที่จะต้องชำระล่วงหน้าโดยมีค่าธรรมเนียม 0.25% ของการชำระ $ 2, 500 ต่อปี (นอกเหนือจากดอกเบี้ย)

การจ่ายเงินล่วงหน้า

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจมีข้อ จำกัด ในการชำระเงินล่วงหน้าออกแบบมาเพื่อรักษาอัตราผลตอบแทนที่ผู้ให้กู้คาดหวังจากสินเชื่อ หากนักลงทุนชำระหนี้ก่อนวันครบกำหนดของสินเชื่อพวกเขามีแนวโน้มที่จะต้องจ่ายค่าปรับ บทลงโทษสี่ประเภทหลักของ "การออก" สำหรับการชำระเงินกู้ก่อนกำหนด:

• การลงโทษการชำระล่วงหน้า นี่คือบทลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าขั้นพื้นฐานที่สุดคำนวณโดยการคูณยอดคงค้างปัจจุบันด้วยการลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าที่ระบุ รับประกันดอกเบี้ย ผู้ให้กู้จะได้รับดอกเบี้ยตามจำนวนที่กำหนดแม้ว่าจะชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด ตัวอย่างเช่นเงินกู้อาจมีการรับประกันอัตราดอกเบี้ย 10% เป็นเวลา 60 เดือนโดยมีค่าธรรมเนียมการออก 5% หลังจากนั้น lockout ผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินกู้ก่อนระยะเวลาที่กำหนดเช่นการล็อคแบบ 5 ปี Defeasance การทดแทนหลักประกัน แทนที่จะจ่ายเงินสดให้กับผู้ให้กู้ผู้กู้จะแลกเปลี่ยนหลักประกันใหม่ (โดยปกติคือหลักทรัพย์ในคลังของสหรัฐฯ) สำหรับหลักประกันเงินกู้เดิม สิ่งนี้สามารถลดค่าธรรมเนียมได้ แต่อาจมีบทลงโทษที่รุนแรงกับวิธีการชำระคืนเงินกู้นี้

เงื่อนไขการชำระเงินล่วงหน้ามีการระบุไว้ในเอกสารสินเชื่อและสามารถเจรจาพร้อมกับเงื่อนไขเงินกู้อื่น ๆ ในสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

บรรทัดล่าง

กับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นักลงทุน (มักจะเป็นนิติบุคคล) ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าพื้นที่และเก็บค่าเช่าจากธุรกิจที่ดำเนินการภายในทรัพย์สิน การลงทุนมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้

เมื่อประเมินสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ผู้ให้กู้จะพิจารณาหลักประกันของสินเชื่อความน่าเชื่อถือของกิจการ (หรือผู้ว่าจ้าง / เจ้าของ) รวมถึงงบการเงินสามถึงห้าปีและการคืนภาษีรายได้และอัตราส่วนทางการเงินเช่นเงินให้สินเชื่อ อัตราส่วนและอัตราส่วนความสามารถชำระหนี้