หลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนเชิงพาณิชย์ (CMBS) คืออะไร?
หลักทรัพย์ที่จดจำนองเพื่อการพาณิชย์ (CMBS) เป็นผลิตภัณฑ์การลงทุนที่มีรายได้คงที่ซึ่งได้รับการสนับสนุนโดยการจำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มากกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย CMBS สามารถให้สภาพคล่องแก่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้กู้ในเชิงพาณิชย์
เนื่องจากไม่มีกฎสำหรับการปรับโครงสร้างของ CMBS ให้เป็นมาตรฐานการประเมินค่าของพวกเขาอาจเป็นเรื่องยาก หลักทรัพย์อ้างอิงของ CMBS อาจรวมถึงการจำนองเชิงพาณิชย์ที่มีเงื่อนไขราคาและประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายเช่นที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ CMBS สามารถเสนอความเสี่ยงจากการชำระเงินล่วงหน้าน้อยกว่าหลักทรัพย์ที่มีการจำนองที่อยู่อาศัย (RMBS) เนื่องจากคำศัพท์ในการจำนองเชิงพาณิชย์ได้รับการแก้ไขโดยทั่วไป
วิธีการทำงานหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนการจำนองเชิงพาณิชย์
เช่นเดียวกับภาระหนี้ที่มีหลักประกัน (CDO) และภาระผูกพันจำนองที่มีหลักประกัน (CMO) CMBS อยู่ในรูปแบบของพันธบัตร สินเชื่อจำนองที่เป็นหลักประกันการจำนองเชิงพาณิชย์ทำหน้าที่เป็นหลักประกันในกรณีที่มีการผิดนัดชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับนักลงทุน โดยทั่วไปแล้วสินเชื่อจะอยู่ในความน่าเชื่อถือและมีความหลากหลายในแง่ของประเภททรัพย์สินและจำนวนเงิน เงินให้สินเชื่อพื้นฐานที่ได้รับการแปลงสภาพเป็นหลักทรัพย์ซีเอ็มบีเอส ได้แก่ สินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์เช่นอาคารอพาร์ตเมนต์และคอมเพล็กซ์โรงงานโรงแรมอาคารสำนักงานสวนสาธารณะสำนักงานและห้างสรรพสินค้าซึ่งมักจะอยู่ในความไว้วางใจเดียวกัน
โดยทั่วไปแล้วเงินกู้จำนองจะเป็นหนี้ที่ไม่ต้องใช้สิทธิ - หนี้ของผู้บริโภคหรือสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ที่มีหลักประกันโดยมีหลักประกันเท่านั้น ในกรณีที่มีการผิดนัดผู้ให้กู้จะต้องไม่ยึดทรัพย์สินของผู้ยืมเกินกว่าหลักประกัน
เนื่องจาก CMBS เป็นยานพาหนะเพื่อการลงทุนที่มีความซับซ้อนพวกเขาจึงต้องการผู้มีส่วนร่วมในตลาดที่หลากหลายรวมถึงนักลงทุนผู้ให้บริการหลักผู้ให้บริการหลักผู้ให้บริการพิเศษผู้ให้บริการออกใบรับรองผู้ดูแลและหน่วยงานจัดอันดับ ผู้เล่นแต่ละคนทำหน้าที่เฉพาะเพื่อให้แน่ใจว่า CMBS ทำงานได้อย่างถูกต้อง
ตลาด CMBS มีสัดส่วนประมาณ 2% ของตลาดตราสารหนี้สหรัฐฯทั้งหมด
ประเภทของ CMBS
การจำนองที่สนับสนุน CMBS นั้นแบ่งออกเป็นประเภทย่อยตามระดับความเสี่ยงด้านเครดิตซึ่งโดยทั่วไปจะถูกจัดอันดับจากระดับอาวุโสหรือคุณภาพสูงสุดไปจนถึงคุณภาพต่ำ งวดคุณภาพสูงสุดจะได้รับทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นและมีความเสี่ยงต่ำที่สุด ชุดที่ต่ำกว่าเสนออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แต่ชุดที่รับความเสี่ยงมากขึ้นจะช่วยดูดซับความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นได้เมื่อชุดย่อยลดลง
ชุดที่ต่ำที่สุดในโครงสร้าง CMBS จะมีสินเชื่อที่เสี่ยงที่สุดและอาจเป็นการเก็งกำไรในสินเชื่อ กระบวนการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบโครงสร้างของ CMBS นั้นมีความสำคัญสำหรับทั้งธนาคารและนักลงทุน ช่วยให้ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อรวมได้มากขึ้นและช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ง่ายในขณะที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าพันธบัตรรัฐบาลแบบดั้งเดิม
นักลงทุนควรเข้าใจว่าในกรณีที่มีการผิดนัดชำระเงินกู้หนึ่งครั้งขึ้นไปใน CMBS จะต้องชำระเงินงวดที่สูงที่สุดพร้อมดอกเบี้ยก่อนที่งวดต่ำกว่าจะได้รับเงินใด ๆ
ประเด็นที่สำคัญ
- CMBS มีหลักประกันโดยการจำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มากกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหลักทรัพย์ที่ได้รับการจดจำนองในเชิงพาณิชย์นั้นอยู่ในรูปของพันธบัตรและเงินให้สินเชื่อพื้นฐานมักจะอยู่ในความน่าเชื่อถือเงินกู้ใน CMBS ทำหน้าที่เป็นหลักประกัน - ผ่านเงินต้นและดอกเบี้ย เพื่อนักลงทุน - ในกรณีที่มีการผิดนัด
คำวิจารณ์ของ CMBS
โดยทั่วไปแล้วนักลงทุนที่ร่ำรวยเท่านั้นที่ลงทุนใน CMBS เพราะมีตัวเลือกไม่มากนักสำหรับนักลงทุนทั่วไป เป็นการยากที่จะหากองทุนรวมหรือกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยน (ETF) ที่ลงทุน แต่เพียงผู้เดียวในหมวดสินทรัพย์นี้แม้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจะลงทุนในพอร์ตการลงทุนของ CMBS
ข้อกำหนดสำหรับ CMBS
ในเดือนธันวาคม 2559 สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และหน่วยงานกำกับดูแลอุตสาหกรรมการเงิน (FINRA) ได้ออกระเบียบใหม่เพื่อลดความเสี่ยงของ CMBS โดยการสร้างข้อกำหนดด้านหลักประกันสำหรับธุรกรรมตัวแทนรวมถึงภาระจำนองที่มีหลักประกัน
