การซื้อคืออะไร
buy-up เป็นประเภทของการคืนเงินที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อจำนองบ้าน มันเกี่ยวข้องกับผู้ให้กู้เสนอสิ่งจูงใจเงินสดล่วงหน้าให้กับผู้กู้ในการแลกเปลี่ยนสำหรับการยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นของเงินให้กู้ยืม
โดยทั่วไปการซื้อจะเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้มากขึ้นหากพวกเขาคาดว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อภายในระยะเวลาอันสั้น ที่สำคัญแรงจูงใจเงินสดต้องไม่เกินกว่าค่าใช้จ่ายในการชำระหนี้ที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้
ประเด็นที่สำคัญ
- buy-up เป็นประเภทของการคืนเงินที่ผู้กู้ของสินเชื่อจำนองยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในการแลกเปลี่ยนสำหรับแรงจูงใจเงินสดล่วงหน้าความสัมพันธ์ระหว่างขนาดของแรงจูงใจเงินสดและจำนวนของการเพิ่มดอกเบี้ยจะมีการเจรจาระหว่าง ผู้ให้กู้และผู้กู้ อย่างไรก็ตามสูตรทั่วไปสำหรับแต่ละร้อยละของแรงจูงใจเงินสดที่จะทำให้เพิ่มขึ้น 0.25% ของอัตราดอกเบี้ยการซื้ออัพก็จะจ่ายให้กับโบรกเกอร์จำนองและเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคาร ดังนั้นผู้กู้จะต้องระมัดระวังในการพิจารณาว่าอัตราดอกเบี้ยที่อ้างถึงได้รับผลกระทบจากข้อตกลงดังกล่าวหรือไม่
ทำความเข้าใจกับการซื้อ
โดยปกติแล้วการซื้อแบบอัพอัพจะใช้โดยผู้กู้ที่ต้องการลดต้นทุนการชำระเงินกู้ เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของผลในอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นของเงินให้กู้ยืมผู้กู้จะยืมเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพในอัตราที่สูงขึ้นและใช้มันเพื่อชำระค่าใช้จ่ายในการชำระบางส่วนหรือทั้งหมด
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนำไปใช้กับยอดคงเหลือทั้งหมดของการจำนองการเลือกซื้อจะเป็นเพียงประหยัดถ้าผู้กู้ไม่ได้ตั้งใจที่จะระงับการจำนองเป็นระยะเวลานาน ในสถานการณ์เหล่านี้แรงจูงใจเงินสดล่วงหน้าสามารถชดเชยต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นได้มากกว่าโดยพิจารณาว่าต้นทุนดอกเบี้ยเหล่านั้นจะถูก จำกัด ระยะเวลาที่ จำกัด เท่านั้น
การพิจารณาอีกอย่างที่ควรระวังคือการซื้ออัพนั้นบางครั้งก็จ่ายให้กับโบรกเกอร์จำนองด้วยเช่นกัน ในสถานการณ์เช่นนี้นายหน้าสามารถถูกกระตุ้นให้มีประสิทธิภาพเพื่อกระตุ้นให้ผู้กู้ยอมรับอัตราดอกเบี้ยในตลาดเหนือของสินเชื่อจำนองของพวกเขาซึ่งเป็นที่รู้จักกันในชื่อของส่วนต่างอัตราผลตอบแทน (YSP) หากข้อตกลงการซื้อ - ขายเหล่านี้ไม่เปิดเผยอย่างชัดเจนต่อผู้ซื้อพวกเขาสามารถสร้างความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างทั้งสองฝ่าย
ก่อนปี 2010 ส่วนลดจากการซื้อของโบรกเกอร์จำนองมักจะถูกบดบังในเงื่อนไขเงินกู้ของการจำนองที่ขายไปทำให้ผู้กู้ตรวจสอบได้ยากเมื่อพวกเขาจ่ายเงิน YSP จากสินเชื่อจำนองของพวกเขา ตั้งแต่นั้นมาการเปลี่ยนแปลงแนวทางของรัฐบาลกลางสำหรับการประเมินสินเชื่อใหม่กำหนดให้ YSP ของโบรกเกอร์จำนองเปิดเผยอย่างชัดเจนต่อผู้ซื้อ
อย่างไรก็ตามการปรับปรุงเหล่านี้มีความเสี่ยงของความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นยังคงอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคืนเงินซื้อและแรงจูงใจอื่น ๆ นั้นบางครั้งก็มอบให้กับเจ้าหน้าที่สินเชื่อภายในสถาบันสินเชื่อด้วยเช่นกัน ในสถานการณ์เหล่านี้อาจมีความสามารถในทางปฏิบัติเล็กน้อยสำหรับผู้กู้ในการตรวจสอบว่าอัตราที่พวกเขาจ่ายได้รับผลกระทบจากสิ่งจูงใจเหล่านี้หรือไม่ เพื่อเป็นการป้องกันไว้ก่อนผู้กู้ควรถามคำถามที่ระมัดระวังและส่งตรงไปยังเจ้าหน้าที่สินเชื่อของพวกเขาเกี่ยวกับโปรแกรมกระตุ้นแรงจูงใจหากมีอยู่
ตัวอย่างการซื้อจริง
ในการแสดงตัวอย่างให้พิจารณาผู้ซื้อที่ต้องการประกันการจำนอง $ 100, 000 อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานที่ธนาคารเสนอให้คือ 4.50% อย่างไรก็ตามผู้ซื้อต้องการใช้เงินคืนซื้อเพิ่มเท่ากับ 2.50% ของมูลค่าสินเชื่อ ในสถานการณ์สมมตินั้นผู้ซื้อจะได้รับแรงจูงใจเงินสดจำนวน $ 2, 500 เพื่อแลกเปลี่ยนกับการยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าปกติ
แม้ว่าระดับอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่แน่นอนจะขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรอง แต่สูตรทั่วไปสำหรับแต่ละอัตราร้อยละของเงินคืนจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยจำนองเพิ่มขึ้น 0.25% ดังนั้นในตัวอย่างข้างต้นแรงจูงใจเงินสด 2.50% จะส่งผลให้อัตราการเพิ่มขึ้น 0.625% อัตราดอกเบี้ยใหม่จึงเป็น 5.125%
