สอบถามมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และคุณอาจเรียกใช้คนเดียวเกี่ยวกับคุณสมบัติดังกล่าวดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ชอบกระแสเงินสดเพิ่มเติมเศรษฐกิจที่เป็นประโยชน์ต่อขนาดสนามเล่นที่เปิดกว้างตลาดที่อุดมสมบูรณ์สำหรับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ดีราคาไม่แพงและผลตอบแทนที่มากขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
แต่คุณจะประเมินคุณสมบัติที่ดีที่สุดได้อย่างไร และสิ่งที่แยกข้อเสนอที่ดีจากผ้าไหม?
เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ความสำเร็จเริ่มต้นด้วยพิมพ์เขียวที่ดี ต่อไปนี้เป็นวิธีหนึ่งที่จะช่วยคุณประเมินการจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ดี
เรียนรู้สิ่งที่คนวงในรู้
การเป็นผู้เล่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เรียนรู้ที่จะคิดอย่างมืออาชีพ ตัวอย่างเช่นรู้ว่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มีมูลค่าแตกต่างจากทรัพย์สินที่อยู่อาศัย รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เกี่ยวข้องโดยตรงกับพื้นที่เป็นตารางฟุต นั่นไม่ใช่กรณีของบ้านเดี่ยว คุณจะเห็นกระแสเงินสดที่มากขึ้นพร้อมด้วยทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ คณิตศาสตร์เป็นเรื่องง่าย: คุณจะได้รับรายได้เพิ่มขึ้นจากบ้านที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวมากกว่าบ้านครอบครัวเดี่ยว รู้อีกด้วยว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีความยาวมากกว่าที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว นั่นเป็นการปูทางสำหรับกระแสเงินสดที่มากขึ้น สุดท้ายถ้าคุณอยู่ในสภาพแวดล้อมที่เข้มงวดเครดิตตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้เคาะด้วยเงินสดในมือ ผู้ให้กู้ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ต้องการที่จะเห็นอย่างน้อย 30% ก่อนที่พวกเขาจะให้เงินกู้แสงสีเขียว
จัดทำแผนปฏิบัติการ
การตั้งค่าพารามิเตอร์เป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตัวอย่างเช่นถามตัวคุณเองว่าคุณสามารถจ่ายได้เท่าไรแล้วซื้อสินค้ารอบ ๆ เพื่อจำนองเพื่อรับรู้ว่าคุณจะจ่ายเท่าไหร่ในช่วงชีวิตของการจำนอง การใช้เครื่องมือเช่นเครื่องคิดเลขจำนองสามารถช่วยคุณพัฒนาประมาณการที่ดีของต้นทุนรวมของบ้านของคุณ
คำถามสำคัญอื่น ๆ ที่คุณควรถามตัวเอง ได้แก่: คุณคาดหวังให้ทำข้อตกลงเป็นจำนวนเท่าใด ใครคือผู้เล่นสำคัญ? มีผู้เช่าอยู่บนเครื่องจำนวนเท่าใดและจ่ายค่าเช่าแล้ว? คุณต้องเติมพื้นที่เช่าเท่าไหร่?
เรียนรู้ที่จะรับรู้ข้อเสนอที่ดี
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำรู้ดีว่าเมื่อพวกเขาเห็นมัน ความลับของพวกเขาคืออะไร? ก่อนอื่นพวกเขามีกลยุทธ์ทางออกข้อเสนอที่ดีที่สุดคือสิ่งที่คุณรู้ว่าคุณสามารถเดินออกไป ช่วยให้มีสายตาแหลมคมเจ้าของที่ดิน - มักจะมองหาความเสียหายที่ต้องมีการซ่อมแซมรู้วิธีการประเมินความเสี่ยงและตรวจสอบให้แน่ใจว่าเครื่องคิดเลขแตกหักเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินตรงตามเป้าหมายทางการเงินของคุณ
ทำความคุ้นเคยกับการวัดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สำคัญ
ตัวชี้วัดหลักทั่วไปที่จะใช้เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย:
รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)
NOI ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ถูกคำนวณโดยการประเมินรายได้จากการดำเนินงานของปีแรกของอสังหาริมทรัพย์จากนั้นหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสำหรับปีแรก คุณต้องการบวกน้อย
อัตราหมวก
"cap" ของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์หรืออัตราการใช้อักษรตัวใหญ่ใช้ในการคำนวณมูลค่าของคุณสมบัติการผลิตรายได้ ตัวอย่างเช่นอาคารอพาร์ตเมนต์ห้ายูนิตขึ้นไปอาคารสำนักงานพาณิชย์และห้างสรรพสินค้าสตริปเล็ก ๆ ล้วนเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการกำหนดอัตราสูงสุด ใช้อัตราสูงสุดในการประมาณมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกำไรในอนาคตหรือกระแสเงินสด กระบวนการนี้เรียกว่าการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้
เงินสดเป็นเงินสด
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่พึ่งพาการจัดหาเงินทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มักจะยึดถือสูตรเงินสดเป็นเงินสดเพื่อเปรียบเทียบผลการดำเนินงานในปีแรกของการแข่งขันในอสังหาริมทรัพย์ เงินสดเป็นเงินสดใช้ความจริงที่ว่านักลงทุนที่มีปัญหาไม่ต้องการเงินสด 100% ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เข้าบัญชี แต่ยังต้องคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนจะไม่เก็บ NOI ทั้งหมดไว้เพราะเขาหรือเธอต้องใช้ ของมันเพื่อชำระเงินจำนอง ในการเปิดเผยเงินสดเป็นเงินสดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องกำหนดจำนวนเงินที่ต้องการลงทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการลงทุนครั้งแรก
มองหาผู้ขายที่ได้รับแรงบันดาลใจ
เช่นธุรกิจใด ๆ ลูกค้าขับอสังหาริมทรัพย์ งานของคุณคือค้นหาพวกเขา - โดยเฉพาะผู้ที่พร้อมและกระตือรือร้นที่จะขายต่ำกว่ามูลค่าตลาด ความจริงก็คือไม่มีอะไรเกิดขึ้นหรือแม้แต่เรื่องในอสังหาริมทรัพย์จนกว่าคุณจะพบข้อตกลงซึ่งมักจะมาพร้อมกับผู้ขายแรงบันดาลใจ นี่คือคนที่มีเหตุผลเร่งด่วนที่จะขายต่ำกว่ามูลค่าตลาด หากผู้ขายของคุณไม่ได้รับแรงจูงใจเขาหรือเธอจะไม่เต็มใจที่จะเจรจา
ค้นพบศิลปะแห่งการทำนา
วิธีที่ยอดเยี่ยมในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือการศึกษาพื้นที่ใกล้เคียงที่อยู่ในโดยการไปที่บ้านเปิดพูดคุยกับเจ้าของพื้นที่ใกล้เคียงอื่น ๆ และกำลังมองหาตำแหน่งว่าง
ใช้วิธีการ "สามง่าม" เพื่อประเมินคุณสมบัติ
ปรับตัวได้เมื่อค้นหาข้อเสนอที่ดี ใช้อินเทอร์เน็ตอ่านโฆษณาย่อยและจ้างสุนัขนกเพื่อหาที่พักที่ดีที่สุดสำหรับคุณ สุนัขนกอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยให้คุณค้นหาโอกาสในการลงทุนที่มีค่าเพื่อแลกเปลี่ยนกับค่าธรรมเนียมการอ้างอิง
บรรทัดล่าง
การค้นพบและประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นไม่ได้เป็นเพียงแค่เรื่องเกี่ยวกับการทำฟาร์มการได้รับราคาที่ดีหรือการส่งสัญญาณควันเพื่อนำผู้ขายมาให้คุณ หัวใจสำคัญของการดำเนินการคือการสื่อสารของมนุษย์ขั้นพื้นฐาน มันเกี่ยวกับการสร้างความสัมพันธ์และความสามัคคีกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังนั้นพวกเขาจึงรู้สึกสบายใจที่จะพูดถึงข้อเสนอที่ดี - และการทำธุรกิจกับคุณ
