สารบัญ
- การคืนทรัพย์สินทางประวัติศาสตร์ของ REIT
- REITs ขายปลีก
- REITs ที่อยู่อาศัย
- REITs ด้านการดูแลสุขภาพ
- สำนักงาน REITs
- REITs สินเชื่อที่อยู่อาศัย
- ประเมิน REIT ใด ๆ
- บรรทัดล่าง
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นข้อพิจารณาหลักในการสร้างพอร์ทการลงทุนหรือตราสารหนี้ พวกเขาให้การกระจายความเสี่ยงมากขึ้นผลตอบแทนรวมที่สูงขึ้นและ / หรือความเสี่ยงโดยรวมที่ลดลง ในระยะสั้นความสามารถในการสร้างรายได้เงินปันผลพร้อมกับการแข็งค่าของเงินทุนทำให้พวกเขามีความสมดุลที่ยอดเยี่ยมกับหุ้นพันธบัตรและเงินสด
โดยทั่วไป REIT จะเป็นเจ้าของและ / หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น คุณสามารถลงทุนใน บริษัท เป็นรายบุคคลผ่านกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือด้วยกองทุนรวม มี REIT หลายประเภทให้เลือก
ที่นี่เราจะดูหมวดหลักของ REITS และผลตอบแทนในอดีตของพวกเขา ในตอนท้ายของบทความนี้คุณควรมีความคิดที่ดีกว่าเวลาและสิ่งที่จะซื้อ
ประเด็นที่สำคัญ
- การใช้ REITs เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณได้ แต่ไม่ใช่ REIT ทั้งหมดที่สร้างขึ้นเท่ากันบาง REITs จะลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์รับรายได้ค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการจัดการ คนอื่นลงทุนในหนี้อสังหาริมทรัพย์เช่นการจำนองและหลักทรัพย์ที่ได้รับการจดจำนองนอกจากนี้ REIT มักจะมุ่งเน้นไปที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงเช่นห้างสรรพสินค้าค้าปลีกหรือศูนย์การค้าโรงแรมและรีสอร์ทหรือสถานพยาบาลและสถานพยาบาล
การคืนทรัพย์สินทางประวัติศาสตร์ของ REIT
ความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในประเภทสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพที่ดีที่สุดในอดีต ดัชนี FTSE NAREIT Equity REIT เป็นสิ่งที่นักลงทุนส่วนใหญ่ใช้เพื่อวัดประสิทธิภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ระหว่างปี 2533 ถึง 2553 ดัชนีเฉลี่ยผลตอบแทนประจำปีอยู่ที่ 9.9% รองลงมาคือหุ้นระดับกลางซึ่งมีค่าเฉลี่ย 10.3% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
ในการเปรียบเทียบสินทรัพย์ตราสารหนี้ที่จัดการผลตอบแทน 7% ต่อปีและสินค้าเพียง 4.5% ต่อปี อสังหาริมทรัพย์เป็นนักแสดงที่เลวร้ายที่สุดของสินทรัพย์แปดประเภทในเวลาเพียงสองปีจาก 20 ในขณะที่ตราสารหนี้เป็นนักแสดงที่เลวร้ายที่สุดหกครั้งในรอบระยะเวลา 20 ปีเดียวกัน
เมื่อเร็ว ๆ นี้ค่าเฉลี่ยของ REIT สามปีระหว่างเดือนมีนาคม 2556 ถึงมีนาคม 2559 นั้นสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยในรอบ 20 ปีซึ่งคิดเป็น 10.76% ในช่วงเวลานั้น ในอดีตนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนได้ทำการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่าตราสารหนี้ซึ่งเป็นสินทรัพย์แบบดั้งเดิมสำหรับวัตถุประสงค์นี้ ผลงานที่สร้างขึ้นอย่างรอบคอบควรพิจารณาทั้งสองอย่าง
5 ประเภทของ REIT และวิธีลงทุนในพวกเขา
REITs ขายปลีก
การลงทุน REIT ประมาณ 24% อยู่ในห้างสรรพสินค้าและร้านค้าปลีกอิสระ สิ่งนี้แสดงถึงการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในอเมริกา ไม่ว่าศูนย์การค้าใดที่คุณแวะเวียนบ่อยครั้งก็น่าจะเป็นของ REIT เมื่อพิจารณาการลงทุนในธุรกิจค้าปลีกสิ่งแรกที่ต้องทำคือตรวจสอบอุตสาหกรรมค้าปลีกเอง ปัจจุบันนี้มีสุขภาพทางการเงินที่ดีและแนวโน้มในอนาคตคืออะไร?
สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่า REIT ค้าปลีกทำเงินจากค่าเช่าที่พวกเขาเรียกเก็บเงินจากผู้เช่า หากผู้ค้าปลีกประสบปัญหากระแสเงินสดเนื่องจากยอดขายไม่ดีอาจเป็นไปได้ว่าพวกเขาอาจล่าช้าหรือผิดนัดชำระเงินรายเดือนในที่สุดก็ถูกบังคับให้ล้มละลาย ณ จุดนี้ผู้เช่าใหม่จะต้องพบซึ่งไม่เคยง่าย ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่คุณจะต้องลงทุนใน REITs ด้วยผู้เช่าที่แข็งแกร่งที่สุด เหล่านี้รวมถึงร้านขายของชำและร้านค้าปรับปรุงบ้าน
เมื่อคุณทำการประเมินผลอุตสาหกรรมของคุณแล้วโฟกัสของคุณควรหันไปหา REIT เช่นเดียวกับการลงทุนใด ๆ เป็นสิ่งสำคัญที่พวกเขามีผลกำไรที่ดีงบดุลที่แข็งแกร่งและหนี้สินน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระยะสั้น ในเศรษฐกิจที่ไม่ดีนัก REIT รายย่อยที่มีสถานะเงินสดที่สำคัญจะได้รับโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดีในราคาที่เป็นทุกข์ บริษัท ที่ดำเนินกิจการดีที่สุดจะได้ประโยชน์จากสิ่งนี้
ที่กล่าวว่ามีความกังวลในระยะยาวสำหรับพื้นที่ REIT สำหรับการค้าปลีกในการซื้อสินค้าที่กำลังขยับออนไลน์มากขึ้นเมื่อเทียบกับโมเดลห้างสรรพสินค้า เจ้าของพื้นที่ยังคงคิดค้นเพื่อเติมเต็มพื้นที่ของพวกเขาด้วยสำนักงานและผู้เช่าที่ไม่ใช่ผู้ค้าปลีกรายอื่น ๆ แต่ผู้อยู่ภายใต้ความกดดัน
REITs ที่อยู่อาศัย
เหล่านี้เป็น REIT ที่เป็นเจ้าของและดำเนินงานอาคารอพาร์ตเมนต์ให้เช่าหลายครอบครัวเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยที่ผลิต เมื่อมองการลงทุนใน REIT ประเภทนี้เราควรพิจารณาปัจจัยหลายอย่างก่อนที่จะกระโดดเข้ามาตัวอย่างเช่นตลาดอพาร์ทเม้นท์ที่ดีที่สุดมักจะเป็นที่ที่ความสามารถในการซื้อบ้านอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับส่วนอื่น ๆ ของประเทศ ในสถานที่เช่นนิวยอร์กและลอสแองเจลิสค่าใช้จ่ายสูงของบ้านเดี่ยวทำให้มีผู้เช่ามากขึ้นซึ่งทำให้เจ้าของบ้านราคาสูงขึ้นสามารถคิดค่าบริการในแต่ละเดือน เป็นผลให้ REIT ที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดมีแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นไปที่ศูนย์เมืองใหญ่
ภายในตลาดที่เฉพาะเจาะจงนักลงทุนควรมองหาประชากรและการเติบโตของงาน โดยทั่วไปเมื่อมีผู้คนหลั่งไหลเข้ามาในเมืองเป็นจำนวนมากนั่นเป็นเพราะงานมีความพร้อมและเศรษฐกิจกำลังเติบโต อัตราว่างที่ลดลงประกอบกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นสัญญาณว่าอุปสงค์กำลังดีขึ้น ตราบใดที่อุปทานอพาร์ทเมนท์ในตลาดโดยเฉพาะยังคงอยู่ในระดับต่ำและความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นกอง REIT ที่อยู่อาศัยน่าจะทำได้ดี เช่นเดียวกับ บริษัท ทุกแห่งผู้ที่มีงบดุลที่แข็งแกร่งที่สุดและเงินทุนที่มีอยู่มากที่สุดจะทำได้ดีที่สุด
REITs ด้านการดูแลสุขภาพ
กอง REIT ด้านการดูแลสุขภาพจะเป็นผู้อุปถัมภ์ที่น่าสนใจที่จะเฝ้าดูขณะที่ชาวอเมริกันอายุมากขึ้น REIT ด้านการดูแลสุขภาพลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของโรงพยาบาลศูนย์การแพทย์โรงพยาบาลและบ้านพักคนชรา ความสำเร็จของอสังหาริมทรัพย์นี้เชื่อมโยงโดยตรงกับระบบการดูแลสุขภาพ ส่วนใหญ่ของผู้ประกอบการของสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ขึ้นอยู่กับค่าธรรมเนียมการครอบครอง Medicare และ Medicaid ชำระเงินคืนรวมทั้งค่าใช้จ่ายส่วนตัว ตราบใดที่การระดมทุนของการดูแลสุขภาพเป็นเครื่องหมายคำถามดังนั้น REITs ด้านการดูแลสุขภาพ
สิ่งที่คุณควรมองหาใน REIT ด้านการดูแลสุขภาพนั้นรวมถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายรวมถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท การโฟกัสดีในระดับหนึ่ง แต่เป็นการกระจายความเสี่ยงของคุณ โดยทั่วไปการเพิ่มขึ้นของความต้องการใช้บริการด้านการดูแลสุขภาพ (ซึ่งควรเกิดขึ้นกับประชากรสูงอายุ) นั้นดีสำหรับธุรกิจด้านการดูแลสุขภาพ ดังนั้นนอกเหนือจากการกระจายความเสี่ยงของลูกค้าและประเภทอสังหาริมทรัพย์แล้วมองหา บริษัท ที่มีประสบการณ์ด้านการดูแลสุขภาพที่มีความสำคัญงบดุลที่แข็งแกร่งและการเข้าถึงเงินทุนต้นทุนต่ำสูง
สำนักงาน REITs
REIT ของสำนักงานลงทุนในอาคารสำนักงาน พวกเขาได้รับรายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าที่มักจะเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว คำถามสี่ข้อคำนึงถึงผู้ที่สนใจลงทุนใน REIT ของสำนักงาน
- สถานะของเศรษฐกิจคืออะไรและอัตราการว่างงานสูงเท่าไหร่อัตราการว่างเป็นอย่างไรพื้นที่ของกอง REIT ลงทุนในเชิงเศรษฐกิจเป็นอย่างไรพื้นที่มีเงินทุนเท่าไรในการเข้าซื้อกิจการ
พยายามหา REITs ที่ลงทุนในฐานที่มั่นทางเศรษฐกิจ มันจะดีกว่าถ้าคุณเป็นเจ้าของอาคารเฉลี่ยในวอชิงตันดีซีมากกว่าที่จะเป็นเจ้าของพื้นที่สำนักงานชั้นนำในดีทรอยต์
REITs สินเชื่อที่อยู่อาศัย
การลงทุนใน REIT ประมาณ 10% อยู่ในรูปแบบของการจำนองซึ่งตรงข้ามกับอสังหาริมทรัพย์ ที่รู้จักกันดี แต่ไม่จำเป็นต้องมีการลงทุนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดคือ Fannie Mae และ Freddie Mac ซึ่งเป็นองค์กรที่รัฐบาลให้การสนับสนุนซึ่งซื้อจำนองในตลาดรอง
แต่เพียงเพราะ REIT ประเภทนี้ลงทุนในการจำนองแทนการถือหุ้นไม่ได้หมายความว่ามันมาโดยไม่มีความเสี่ยง การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลให้การลดลงของมูลค่าจำนองของ REIT ทำให้ราคาหุ้นลดลง นอกจากนี้ REIT จำนองจะได้รับเงินจำนวนมากจากการเสนอขายตราสารหนี้ที่มีหลักประกันและไม่มีหลักประกัน หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นการจัดหาเงินทุนในอนาคตจะมีราคาแพงขึ้นลดมูลค่าของสินเชื่อ ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่มีโอกาสสูงขึ้นอัตราการจำนอง REIT ส่วนใหญ่จะซื้อขายในราคาส่วนลดต่อมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหุ้น เคล็ดลับคือการหาสิ่งที่ถูกต้อง
กุญแจสู่การประเมิน REIT ใด ๆ
มีบางสิ่งที่ควรทราบเมื่อประเมิน REIT ใด ๆ พวกเขารวมถึงต่อไปนี้:
- REITs เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนรวมอย่างแท้จริง พวกเขาให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงพร้อมกับการแข็งค่าของเงินลงทุนระยะยาว มองหา บริษัท ที่ทำผลงานได้ดีในอดีตที่จัดหาทั้งสองอย่างไม่เหมือนอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม REIT จำนวนมากถูกซื้อขายในตลาดหุ้น คุณจะได้รับการกระจายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องล็อคในระยะยาว สภาพคล่องเรื่องค่าเสื่อมราคามีแนวโน้มที่จะเกินมูลค่าการลงทุนในทรัพย์สินที่ลดลง ดังนั้นแทนที่จะใช้อัตราส่วนการจ่าย (สิ่งที่นักลงทุนใช้จ่ายเงินปันผล) เพื่อประเมิน REIT ให้ดูที่เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFOs) แทน นี่หมายถึงรายได้สุทธิหักการขายอสังหาริมทรัพย์ในปีที่กำหนดและค่าเสื่อมราคา เพียงรับเงินปันผลต่อหุ้นและหารด้วย FFO ต่อหุ้น ยิ่งให้ผลผลิตสูงก็ยิ่งดีการบริหารที่แข็งแกร่งสร้างความแตกต่าง มองหา บริษัท ที่มีมานานแล้วหรืออย่างน้อยก็มีทีมผู้บริหารที่มีประสบการณ์จำนวนมาก ลงทุนใน REITs ที่มีอสังหาริมทรัพย์และผู้เช่าที่ดีเยี่ยมพิจารณาซื้อกองทุนรวมหรืออีทีเอฟที่ลงทุนใน REITs และออกจากการวิจัยและการซื้อเพื่อข้อดี
บรรทัดล่าง
รัฐบาลสหพันธรัฐทำให้นักลงทุนสามารถซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ขนาดใหญ่ย้อนหลังได้ถึงปี 2503 อย่างไรก็ตามในทศวรรษที่ผ่านมามีนักลงทุนรายย่อยที่ใช้บริการ REITs เหตุผลนี้รวมถึงอัตราดอกเบี้ยต่ำซึ่งบังคับให้นักลงทุนมองเกินกว่าพันธบัตรเพื่อการลงทุนสร้างรายได้การถือกำเนิดของการแลกเปลี่ยนแลกเปลี่ยนและกองทุนรวมมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์และจนกระทั่ง 2007-08 อสังหาริมทรัพย์ล่มสลายกระหายที่ไม่รู้จักพอ ส่วนของชาวอเมริกันที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ที่มีตัวตนอื่น ๆ REIT เช่นเดียวกับการลงทุนอื่น ๆ ในปี 2551 ได้รับความเดือดร้อนอย่างมาก แต่ถึงอย่างไรก็ตามเรื่องนี้พวกเขายังคงเป็นส่วนเสริมที่ยอดเยี่ยมของพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย
