สารบัญ
- คุณสบายใจที่จะเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่?
- ชำระหนี้ส่วนบุคคลก่อนที่คุณจะซื้อ
- รักษาความปลอดภัยการชำระเงินลง
- ระวังอัตราดอกเบี้ยสูง
- คำนวณระยะขอบของคุณ
- หลีกเลี่ยง Fixer-Upper
- คำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
- กำหนดผลตอบแทนของคุณ
- ซื้อบ้านราคาถูก
- ค้นหาสถานที่ที่เหมาะสม
- ความเสี่ยงและผลตอบแทน
- บรรทัดล่าง
อสังหาริมทรัพย์ได้ผลิตคนที่ร่ำรวยที่สุดในโลกจำนวนมากดังนั้นจึงมีเหตุผลมากมายที่จะคิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ดี อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญเห็นด้วยเช่นเดียวกับการลงทุนใด ๆ มันจะดีกว่าที่จะเป็นรอบรู้ก่อนที่จะดำน้ำด้วยหลายร้อยหลายพันดอลลาร์
ประเด็นที่สำคัญ
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อสร้างรายได้อาจเป็นการเสี่ยงได้ เช่นเดียวกับการซื้อบ้านผู้ซื้อมักจะต้องชำระเงินดาวน์อย่างน้อย 20% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ การเป็นเจ้าของบ้านนั้นต้องการทักษะที่หลากหลายซึ่งอาจมีตั้งแต่ความเข้าใจกฎหมายผู้เช่าขั้นพื้นฐานไปจนถึงความสามารถในการแก้ไขปัญหาก๊อกน้ำรั่ว ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้มีเบาะทางการเงินในกรณีที่คุณไม่ได้ให้เช่าทรัพย์สินหรือรายได้ค่าเช่าไม่ครอบคลุมการจำนองเต็มรูปแบบในสถานที่ให้บริการ
คุณสบายใจที่จะเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่?
คุณรู้วิธีการของคุณรอบกล่องเครื่องมือหรือไม่? คุณจะซ่อม drywall หรือปลดล็อกห้องน้ำได้อย่างไร? แน่นอนว่าคุณสามารถโทรหาใครสักคนเพื่อทำเพื่อคุณ แต่นั่นจะกินผลกำไรของคุณ เจ้าของบ้านที่มีบ้านหนึ่งหรือสองหลังมักจะซ่อมแซมตัวเองเพื่อประหยัดเงิน
หากคุณไม่ใช่ประเภทที่สะดวกและไม่มีเงินสดสำรองการเป็นเจ้าของบ้านอาจไม่เหมาะกับคุณ
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงในขณะที่คุณเพิ่มคุณสมบัติมากขึ้นในผลงานของคุณ Lawrence Pereira ประธานการบริหารความมั่งคั่ง King Harbour ใน Redondo Beach รัฐแคลิฟอร์เนียเป็นเจ้าของที่พักบนชายฝั่งตะวันออกขณะที่อาศัยอยู่บนชายฝั่งตะวันตก ในฐานะที่เป็นคนที่บอกว่าเขาไม่สะดวกเลยเขาทำให้มันใช้ได้ อย่างไร? “ ฉันรวบรวมทีมงานทำความสะอาด, ช่างซ่อมบำรุงและผู้รับเหมาเข้าด้วยกัน” Pereira กล่าว
นี่ไม่แนะนำสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ แต่เมื่อคุณได้รับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คุณไม่จำเป็นต้องอยู่ในท้องที่
ชำระหนี้ส่วนบุคคลก่อนที่คุณจะซื้อ
นักลงทุนที่มีความชำนาญอาจมีหนี้สินเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ทการลงทุน แต่คนทั่วไปควรหลีกเลี่ยง หากคุณมีเงินให้สินเชื่อสำหรับนักเรียน, ค่ารักษาพยาบาลที่ยังไม่ได้ชำระหรือเด็ก ๆ ที่จะเข้าเรียนวิทยาลัยในไม่ช้าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอาจไม่ใช่วิธีที่ถูกต้อง
Pereira ยอมรับว่าการระมัดระวังเป็นกุญแจสำคัญกล่าวว่า "คุณไม่จำเป็นต้องชำระหนี้หากผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ของคุณสูงกว่าต้นทุนของหนี้สินนั่นคือการคำนวณที่คุณต้องทำ" Pereira แนะนำให้มีเบาะเงินสด "อย่าทำให้ตัวเองอยู่ในตำแหน่งที่คุณขาดเงินสดเพื่อชำระหนี้ของคุณมีความปลอดภัยเสมอ"
รักษาความปลอดภัยการชำระเงินลง
โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำเป็นต้องมีการชำระเงินดาวน์ที่ใหญ่กว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของดังนั้นจึงมีข้อกำหนดการอนุมัติที่เข้มงวดมากขึ้น 3% ที่คุณอาจวางไว้ในบ้านที่คุณอาศัยอยู่ในปัจจุบันไม่ได้ทำงานเพื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คุณจะต้องมีอย่างน้อย 20% เนื่องจากไม่มีประกันการจำนองในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
ระวังอัตราดอกเบี้ยสูง
ต้นทุนการกู้ยืมเงินอาจจะค่อนข้างถูกตั้งแต่ปี 2020 แต่อัตราดอกเบี้ยของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองแบบดั้งเดิม โปรดจำไว้ว่าคุณต้องมีการชำระเงินจำนองที่ต่ำซึ่งจะไม่กินผลกำไรรายเดือนของคุณมากเกินไป
คำนวณระยะขอบของคุณ
บริษัท วอลล์สตรีทที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีความสุขมุ่งหวังผลตอบแทน 5% ถึง 7% เพราะพวกเขาต้องจ่ายพนักงาน บุคคลควรตั้งเป้าหมาย 10% ประมาณการค่าบำรุงรักษาที่ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินเป็นประจำทุกปี ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมถึงการประกันภัยค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้านที่เป็นไปได้ภาษีทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายรายเดือนเช่นการควบคุมศัตรูพืชและการจัดสวน แล้วมีประกันเจ้าของบ้าน
หลีกเลี่ยง Fixer-Upper
มันเป็นเรื่องน่าดึงดูดที่จะมองหาบ้านที่คุณสามารถต่อรองราคาได้และพลิกเป็นบ้านเช่า อย่างไรก็ตามหากนี่เป็นคุณสมบัติแรกของคุณนั่นอาจเป็นความคิดที่ไม่ดี หากคุณไม่มีผู้รับเหมาที่ทำงานอย่างมีคุณภาพในราคาถูก - หรือคุณมีทักษะในการปรับปรุงบ้านขนาดใหญ่ - คุณมีแนวโน้มที่จะจ่ายมากเกินไปในการปรับปรุงใหม่ ให้มองหาซื้อบ้านที่มีราคาต่ำกว่าตลาดและต้องการการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น
คำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสำหรับทรัพย์สินใหม่ของคุณจะอยู่ระหว่าง 35% ถึง 80% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมของคุณ หากคุณคิดค่าเช่า $ 1, 500 และค่าใช้จ่ายของคุณมาที่ $ 600 ต่อเดือนคุณจะอยู่ที่ 40% สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน สำหรับการคำนวณที่ง่ายยิ่งขึ้นให้ใช้กฎ 50% หากค่าเช่าที่คุณเรียกเก็บคือ $ 2, 000 ต่อเดือนคาดว่าจะจ่าย $ 1, 000 ในค่าใช้จ่ายทั้งหมด
กำหนดผลตอบแทนของคุณ
สำหรับทุก ๆ ดอลลาร์ที่คุณลงทุนคุณจะได้รับผลตอบแทนเป็นเงินนั้น หุ้นอาจเสนอผลตอบแทนเงินสด 7.5% ในขณะที่พันธบัตรอาจจ่าย 4.5% ผลตอบแทน 6% ในปีแรกของคุณเนื่องจากเจ้าของบ้านถือว่ามีสุขภาพที่ดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนที่ควรเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
ซื้อบ้านราคาถูก
ยิ่งบ้านมีค่าใช้จ่ายสูงเท่าไหร่ ผู้เชี่ยวชาญบางคนแนะนำให้เริ่มด้วยบ้าน $ 150, 000 ในละแวกใกล้เคียงที่กำลังมาแรง นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญบอกว่าจะไม่ซื้อบ้านที่ดีที่สุดสำหรับการขายในบล็อกเช่นเดียวกันสำหรับบ้านที่เลวร้ายที่สุดในบล็อก
ค้นหาสถานที่ที่เหมาะสม
เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ให้ผลกำไรคุณควรมองหาที่ตั้งที่มีภาษีทรัพย์สินต่ำเขตโรงเรียนที่ดีและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายเช่นสวนสาธารณะห้างสรรพสินค้าร้านอาหารและโรงภาพยนตร์ในบริเวณใกล้เคียง นอกจากนี้พื้นที่ใกล้เคียงที่มีอัตราการเกิดอาชญากรรมต่ำและตลาดงานที่กำลังเติบโตอาจหมายถึงกลุ่มผู้เช่าที่มีศักยภาพ
5 วิธีง่าย ๆ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ความเสี่ยงและผลตอบแทน
การตัดสินใจทางการเงินทุกครั้งนั้นเกี่ยวกับการชั่งน้ำหนักของรางวัลการพิจารณาผลตอบแทนจากความเสี่ยง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมาะสมกับคุณหรือไม่?
รางวัล:
- รายได้ของคุณอยู่เฉยๆ นอกเหนือจากการลงทุนครั้งแรกและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาคุณสามารถสร้างรายได้ในขณะที่ใช้เวลาและพลังงานส่วนใหญ่ไปกับงานประจำของคุณรายได้ของคุณควรเติบโต คุณไม่เพียงแค่รับรายได้ค่าเช่า เมื่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นการลงทุนของคุณเพิ่มขึ้นตามมูลค่าคุณสามารถนำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ IRA ที่กำกับตนเองรายได้ค่าเช่าจะไม่รวมอยู่ในรายได้ของคุณภายใต้ภาษีประกันสังคมดอกเบี้ยจ่ายสำหรับสินเชื่อเพื่อการลงทุน สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ในช่วงเวลาสั้น ๆ ของวิกฤติครั้งใหม่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะมีเสถียรภาพมากกว่าตลาดหุ้นตลาดหุ้นอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีอยู่จริง การลงทุนในหุ้นหรือผลิตภัณฑ์ Wall Street ไม่ใช่สิ่งที่คุณสามารถมองเห็นหรือสัมผัส
ความเสี่ยง:
- แม้ว่ารายได้ค่าเช่าจะเป็นแบบพาสซีฟผู้เช่าอาจเจ็บปวดหากคุณไม่ใช้ บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์หากรายได้รวมที่ปรับแล้วของคุณสูงกว่า $ 200, 000 (โสด) หรือ $ 250, 000 (การยื่นเอกสารร่วมกัน) คุณอาจต้องเสียภาษี 3.8% รายรับจากการลงทุนสุทธิรวมถึงรายได้ค่าเช่ารายได้ค่าเช่าอาจไม่ครอบคลุมการชำระเงินจำนองทั้งหมดหุ้นที่ไม่เหมือนกันคุณจะไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทันทีหากตลาดมีรสเปรี้ยวค่าใช้จ่ายในการออกนอกประเทศ ไม่มีผู้เช่าคุณต้องจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมด
บรรทัดล่าง
ทำให้ความคาดหวังของคุณเป็นจริง เช่นเดียวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าจะไม่สร้างรายได้รายเดือนจำนวนมากในขณะที่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องอาจเป็นความผิดพลาดอย่างมหันต์
พิจารณาทำงานร่วมกับพันธมิตรที่มีประสบการณ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์รายแรกของคุณหรือเช่าบ้านของคุณเองเพื่อทดสอบความสามารถของเจ้าของบ้าน
