ทำไมข้อเสนอที่อยู่อาศัยที่ตกผ่าน

การขายบ้านมักไม่ใช่เรื่องง่าย อย่างไรก็ตามอาจมีความซับซ้อนและมีราคาสูงขึ้นหากผู้ซื้อยื่นข้อเสนอและการขายตกลงเพราะผู้ซื้อสำรอง ดังนั้นในฐานะผู้ขายจึงมีบางสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับการออกจากช่วงปลายปี หากคุณกำลังคิดที่จะขายบ้านของคุณค้นหาสิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อปกป้องตัวเองหากข้อตกลงนั้นผ่านไป

วิธีการขายบ้านสามารถตกผ่าน

ในการขายบ้านทั่วไปผู้ซื้อจะทำข้อเสนอในบ้านของผู้ขายและเมื่อได้รับการยอมรับจะมีการเซ็นสัญญาระหว่างทั้งสองฝ่าย ณ เวลานั้นสถานะของสถานที่ให้บริการจะเปลี่ยนจาก "for sale" เป็น "under contract" หรือ "in contract" การเปลี่ยนแปลงสถานะจะบอกผู้ซื้อรายอื่นและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีผู้ซื้อและอยู่ในกระบวนการปิดการขาย อย่างไรก็ตามการขายหรือการซื้อบ้านยังไม่สิ้นสุดจนกว่าทั้งสองฝ่ายจะได้ลงนามในเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านเมื่อปิด

ผู้ซื้อมักจะมีข้อความที่อาจเกิดขึ้นในสัญญาซึ่งเป็นวิธีการทางกฎหมายในการ "ถอยออก" ของสัญญาโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหรือมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อยสำหรับผู้ซื้อ มีการเขียนอนุประโยคฉุกเฉินไว้ในสัญญาขายซึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขายยอมรับข้อกำหนดในสัญญา ภาระผูกพันที่พบบ่อยที่สุด ได้แก่:

ภาระการจำนอง

ผู้ซื้อจะต้องสามารถได้รับการจดจำนองทรัพย์สินโดยปกติภายในระยะเวลาที่กำหนดของการลงนามในสัญญา บางครั้งสามารถเขียนเงื่อนไขลงในสัญญาโดยที่หากการจัดหาเงินทุนตกผ่านไปสัญญานั้นจะถูกยกเลิก มันเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ขายที่จะขอให้ผู้ซื้อส่งหนังสืออนุมัติการจำนอง

การตรวจสอบฉุกเฉินที่บ้าน

บ้านสำหรับขายจะต้องผ่านการตรวจสอบหรือผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ขายทำการซ่อมแซมที่ระบุไว้ในรายงานการตรวจสอบ หากการซ่อมแซมเสร็จสิ้นการตรวจสอบติดตามจะถูกสั่งโดยปกติเพื่อให้แน่ใจว่าบ้านผ่าน หรือผู้ซื้อสามารถใช้ข้อมูลในรายงานการตรวจสอบเพื่อยกระดับการเจรจาต่อรองราคาขายที่ลดลง

ขายบ้านฉุกเฉิน

การซื้อบ้านใหม่จะขึ้นอยู่กับผู้ซื้อที่ขายทรัพย์สินปัจจุบันของเขาหรือเธอ ความบังเอิญในการขายบ้านช่วยให้ผู้ซื้อได้รับความช่วยเหลือเนื่องจากพวกเขาสามารถออกจากสัญญาได้หากบ้านของพวกเขาไม่ได้ขาย - ปล่อยให้ผู้ขายเริ่มกระบวนการทั้งหมดใหม่อีกครั้ง แม้ว่าโดยปกติจะมีช่วงเวลาที่กำหนดหากบ้านไม่ขายผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาได้ ผู้ขายอาจพลาดข้อเสนออื่น ๆ จากผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าที่พร้อมจะปิด

การประเมินผลกระทบกรณีฉุกเฉิน

การประเมินความเสี่ยงช่วยให้ผู้ซื้อมีการประเมินราคาบ้านเพื่อกำหนดมูลค่าของมัน ราคาของบ้านจะต้องตอบสนองหรือน้อยกว่าราคาประเมินอย่างเป็นทางการ หากการประเมินราคาเข้ามาในราคาที่ต่ำกว่าผู้ซื้อสามารถดำเนินการต่อการซื้อหรือขอให้ผู้ขายลดราคาของบ้าน

เมื่อการขายบ้านตกผ่านไปก็มักจะเป็นเพราะหนึ่งในภาระผูกพันที่ระบุไว้ข้างต้นไม่ตรงหรือผู้ซื้อหรือผู้ขายมีการเปลี่ยนแปลงของหัวใจ

ประเด็นที่สำคัญ

• ผู้ซื้อมักจะมีข้อผูกพันที่เป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาซึ่งเป็นวิธีการทางกฎหมายของ "การสำรอง" ในการซื้อบ้านหากข้อเสนอในการขายบ้านตกผ่านผู้ขายจะเสียเวลาเงินและพลาดผู้ซื้อรายอื่นที่พร้อม เพื่อปิดและประโยค escape จะช่วยผู้ขายได้เพราะจะช่วยให้ผู้ขายได้รับข้อเสนอจากผู้ซื้อรายอื่นแม้จะมีข้อผูกพันในข้อเสนอเดิม

สัญญาณเตือน

การไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญาอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นเหตุผลที่สมเหตุสมผลที่จะไม่ปิด อย่างไรก็ตามมีสัญญาณเตือนอื่น ๆ ที่ผู้ซื้ออาจกลับมาจากการซื้อและพวกเขารวมถึง:

• ล้มเหลวในการส่งคืนเอกสารที่ลงนามลงวันที่และเสร็จสมบูรณ์ตามคำแนะนำความล้มเหลวในการชำระเงินที่จำเป็นให้กับบุคคลที่สาม (เช่นผู้ตรวจสอบ) ไม่ได้โทรกลับการนัดหมายที่ขาดหายไปคำขอจำนวนมากสำหรับการเปลี่ยนแปลงสัญญา

ต้นทุนต่อผู้ขาย

ค่าเสียโอกาส

ผู้ซื้อรายอื่นที่อาจสนใจทำข้อเสนอในบ้านของคุณจะเริ่มมองหาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในตลาดเมื่อบ้านของคุณ "ภายใต้สัญญา" คุณอาจสูญเสียโอกาสในการขายให้กับผู้ซื้อเมื่อบ้านของคุณอยู่ภายใต้สัญญาเนื่องจากพวกเขาอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น

เวลา

ด้านหนึ่งที่น่าผิดหวังที่สุดของการขายบ้านที่ล้มเหลวคือเวลาที่สูญเปล่า ผู้ขายจะถูกส่งกลับไปที่ Square One เพื่อเริ่มต้นกระบวนการอีกครั้งเพื่อค้นหาผู้ซื้อรายอื่น นอกจากนี้ความล่าช้าอาจทำให้แผนของคุณล่าช้าในการซื้อบ้านใหม่หรือเปลี่ยนเส้นเวลาในการย้าย

หน้าแรกของคุณ

หากคุณอยู่ภายใต้สัญญาที่จะซื้อบ้านอีกหลังและการทำธุรกรรมดังกล่าวเกิดขึ้นจากการขายที่อยู่อาศัยปัจจุบันของคุณเพราะคุณต้องการเงินที่ได้จากการขายคุณอาจไม่สามารถซื้อบ้านได้ เป็นผลให้คุณอาจต้องออกจากการซื้อหรือหาวิธีอื่นในการจัดหาเงินทุน

เงิน

คุณอาจสูญเสียเงินเนื่องจากการทำข้อตกลงล้มเหลวหากคุณต้องการดำเนินการชำระเงินจำนองในบ้านปัจจุบันของคุณ - ที่คุณขาย - ในขณะเดียวกันก็จ่ายค่าจำนองบ้านที่คุณเพิ่งซื้อ นอกจากนี้คุณอาจต้องจ่ายค่าเช่าอพาร์ทเมนต์จนกว่าคุณจะปิดการซื้อบ้านใหม่โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอยู่ไกลจากบ้านที่คุณขาย กล่าวโดยย่อคือผู้ซื้อที่สำรองข้อมูลสามารถเพิ่มค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนของคุณได้ชั่วคราว

หากคุณอยู่ภายใต้สัญญาที่จะซื้อบ้านใหม่ของคุณและผู้ซื้อที่คาดหวังในบ้านหลังปัจจุบันของคุณคุณอาจต้องจ่ายค่าทำสัญญาเพื่อซื้อบ้านใหม่

ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องของบ้านปัจจุบันของคุณจะดำเนินต่อไปรวมถึงภาษีทรัพย์สินค่าสาธารณูปโภคและการจัดสวน และเนื่องจากเป็นสิ่งสำคัญในการทำให้บ้านดูเรียบร้อยเพื่อดึงดูดผู้ซื้อรายใหม่ค่าใช้จ่ายอาจเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

กำลังบันทึกข้อตกลง

มีขั้นตอนที่คุณสามารถทำได้หากผู้ซื้อของคุณต้องการที่จะสำรอง ขั้นแรกให้แน่ใจว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับคุณและผู้ซื้อมีการสื่อสารอย่างมีประสิทธิภาพ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณและผู้ซื้อที่คาดหวังได้รับสำเนาของการสื่อสารทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร หากคุณหรือผู้ซื้อไม่ได้ใช้ตัวแทน (หรือหากคุณไม่สะดวกในการติดต่อสื่อสาร) ให้ลองพูดคุยกับผู้ซื้อโดยตรงเพื่อทำความเข้าใจถึงความตั้งใจหรือข้อกังวลของเขาหรือเธอ นอกจากนี้ให้ตรวจสอบว่ามีการเรียกร้องใด ๆ ที่คุณสามารถทำให้ผู้ซื้อของคุณอยู่ในการติดตามเพื่อปิด

ในขณะที่คุณอาจไม่ต้องการลดราคาขายในบ้านของคุณหรือจ่ายเงินสำหรับการปรับปรุงและซ่อมแซมมันอาจจะคุ้มค่าถ้าการสูญเสียการขายมีราคาแพงกว่าการซ่อมแซม

ตรวจสอบสัญญาเพื่อพิจารณาการไล่เบี้ยใด ๆ ที่คุณอาจมีในฐานะผู้ขายหากผู้ซื้อสำรอง ตัวอย่างเช่นมีประโยคหนึ่งในสัญญาของคุณที่จะให้เหตุผลทางกฎหมายแก่คุณในการฟ้องร้องผู้กู้ของคุณว่าละเมิดสัญญาและได้รับอัตราร้อยละของราคาขายที่ตกลงกันไว้หรือไม่ หรือมีประโยคที่ระบุว่าผู้ซื้อเป็นค่าเริ่มต้นหากเธอหรือเขาล้มเหลวในการยกเลิกข้อตกลงภายในกรอบเวลาที่ระบุหลังจากเซ็นสัญญา

ใช้ Escape Clause

ประโยค Escape อนุญาตให้ผู้ขายรับรองและรับข้อเสนอจากผู้ซื้อรายอื่นแม้ว่าจะมีเงื่อนไขหรือภาระผูกพันที่เขียนไว้ในสัญญาโดยผู้ซื้อ

หากมีข้อเสนออื่นเกิดขึ้นที่บ้านผู้ขายจะแจ้งให้ผู้ซื้อเดิมทราบว่าจะมีจำนวนวันที่กำหนดไว้เพื่อให้เป็นไปตามภาระผูกพันหรือสละสิทธิ์ กล่าวอีกนัยหนึ่งประโยคหลีกเลี่ยงช่วยปกป้องผู้ขายเพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการขายในขณะที่รอให้ผู้ซื้อต้องเผชิญกับภาระผูกพันเช่นการขายบ้านของผู้ซื้อ

บรรทัดล่าง

มีหลายปัจจัยที่อาจทำให้การขายบ้านตกผ่านไปรวมถึงความล้มเหลวในการตอบสนองหนึ่งในภาระผูกพันหรือข้อในสัญญาหรือผู้ซื้อมีการเปลี่ยนแปลงของหัวใจ

อย่างไรก็ตามผู้ขายสามารถป้องกันตัวเองได้โดยแจ้งให้ทราบและทราบรายละเอียดของสัญญา ผู้ขายจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวแทนของพวกเขาทำงานและสื่อสารอย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้หากคุณเป็นผู้ขายคุณอาจพิจารณาให้ทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ตรวจสอบสัญญาแนะนำข้อใด ๆ ที่สามารถคุ้มครองคุณและแนะนำตัวเลือกการขอความช่วยเหลือหากผู้ซื้อสำรอง - รวมถึงความสามารถในการฟ้องร้องผู้ซื้อของคุณหากจำเป็น