การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดในการสร้างความมั่งคั่งและลดภาษี ประโยชน์ที่ได้รับรวมถึงความสามารถในการกู้คืนต้นทุนของทรัพย์สินที่สร้างรายได้ผ่านค่าเสื่อมราคาใช้การแลกเปลี่ยน 1, 031 รายการเพื่อเลื่อนกำไรจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และยืมกับส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนเพิ่มเติมหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น นอกจากนี้เจ้าของบ้านจะได้รับประโยชน์จากการยกเว้นถิ่นที่อยู่ส่วนบุคคลซึ่งป้องกันผลกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลจากภาษีกำไรหุ้นเช่นเดียวกับการหักดอกเบี้ยจำนอง อ่านต่อไปเพื่อดูว่าหนึ่งหรือการรวมกันของกลยุทธ์เหล่านี้เหมาะสำหรับคุณ (สำหรับข้อมูลพื้นฐานอ่านการ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ )
การเสื่อมราคา
คุณสามารถกู้คืนต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่สร้างรายได้ผ่านการหักภาษีประจำปีที่เรียกว่าค่าเสื่อมราคา ประมวลรัษฎากรภายในกำหนดการหักค่าเสื่อมราคาเป็นค่าเผื่อที่เหมาะสมสำหรับการอ่อนเพลียหรือสึกหรอรวมถึงค่าเผื่อที่เหมาะสมสำหรับความล้าสมัย
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปใช้วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาที่เรียกว่าระบบการกู้คืนค่าใช้จ่ายเร่งด่วน (Modified Accelerated Cost Recovery System: MACRS) ซึ่งค่าเสื่อมราคาของอาคารและที่อยู่อาศัยให้เช่ามีอายุมากกว่า 27.5 ปีในขณะที่เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าเสื่อมราคามักส่งผลให้ขาดทุนสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแม้ว่าทรัพย์สินจะสร้างกระแสเงินสดเป็นบวก การสูญเสียนี้เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายเช่นค่าสาธารณูปโภคและการประกันภัยมีการรายงานในตาราง E แบบฟอร์มภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลาง 1, 040 และหักออกจากรายได้ปกติ
1031 การแลกเปลี่ยน
การแลกเปลี่ยน 1, 031 ชื่อสำหรับมาตรา 1031 ของประมวลรัษฎากรภายในช่วยให้นักลงทุนเลื่อนภาษีโดยการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหนึ่งและใช้ทุนในการซื้อทรัพย์สินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีมูลค่าเท่ากันหรือมากกว่า การแลกเปลี่ยนนี้จะต้องเกิดขึ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด แม้ว่าการแลกเปลี่ยน 1031 สามารถครอบคลุมทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ ได้ในวงกว้าง แต่ธุรกรรมส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ (หากต้องการแลกเปลี่ยนประเภทนี้โปรดอ่าน ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของสมาร์ท )
ระเบียบทรัพย์สิน
เพื่อให้การแลกเปลี่ยน 1031 เสร็จสมบูรณ์คุณสมบัติต้องเป็นไปตามเกณฑ์ต่อไปนี้:
- มูลค่ารวมของคุณสมบัติการแทนที่จะต้องเท่ากับหรือมากกว่าของคุณสมบัติที่ถูกยกเลิกคุณสมบัติที่รวมอยู่ในการทำธุรกรรมจะต้องเหมือนกันความหมายอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถแลกเปลี่ยนสำหรับสินทรัพย์ประเภทอื่นเช่นอสังหาริมทรัพย์ ความไว้วางใจการลงทุน (REIT) (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ REIT โปรดอ่าน ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีของ REIT ) คุณสมบัติการแลกเปลี่ยนจะต้องจัดขึ้นเพื่อ "จุดประสงค์การผลิตในธุรกิจหรือการค้า" (การลงทุน)
เงินสดหรือทรัพย์สินใด ๆ ที่ได้รับจากการทำธุรกรรมที่ไม่ถือเป็นทรัพย์สินประเภทเดียวกันนั้นถือเป็นการบูทและต้องเสียภาษี การบูตเงินสด รวมถึง เงินสด ไม่เพียง แต่ยังรวมถึงคุณสมบัติทางกายภาพเช่นการแข่งขัน การจำนอง เพื่อการอ้างอิงหมายถึงการลดหนี้ใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการทำธุรกรรม ดังนั้นจำนวนหนี้ที่สันนิษฐานด้วยทรัพย์สินทดแทนจะต้องเท่ากับหรือมากกว่ามูลค่าของหนี้ที่ออกเมื่อขายทรัพย์สินที่ถูกทอดทิ้ง (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนในลักษณะเดียวกันอ่าน คุณสมบัติการค้าเพื่อให้ Taxman อยู่ที่อ่าว )
ข้อบังคับนักลงทุน
ผู้ลงทุนจะต้องใช้ตัวกลางที่มีคุณสมบัติ ตัวกลางที่ผ่านการรับรองเป็นตัวแทนที่อำนวยความสะดวกในขั้นตอนการแลกเปลี่ยน 1031 ส่วนใหญ่โดยการเก็บเงินรายได้สุทธิจากทรัพย์สินที่ถูกปล่อยออกมาก่อนที่พวกเขาจะลงทุนใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ทดแทน มีเพียงคนกลางที่มีคุณสมบัติเท่านั้นที่สามารถเก็บเงินเหล่านั้นได้ในระหว่างการแลกเปลี่ยน สภาการแลกเปลี่ยนของผู้แลกเปลี่ยนรายละเอียดบทบาทของคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในกระบวนการแลกเปลี่ยน 1, 031
นักลงทุนอยู่ภายใต้กำหนดเวลาสองวัน:
- สี่สิบห้าวันหลังจากการขายทรัพย์สินที่ถูกทอดทิ้งเขาจะต้องส่งมอบรายการคุณสมบัติการเปลี่ยนทดแทนที่เป็นลายลักษณ์อักษรให้แก่บุคคลที่ผ่านการรับรองเพื่อแลกเปลี่ยนโดยปกติจะเป็นคนกลาง นอกจากนี้ยังมีกฎหลายข้อที่ จำกัด จำนวนของคุณสมบัติที่สามารถระบุได้นอกจากนี้เขาต้องซื้อมูลค่ารวมของสินทรัพย์ทดแทนที่มีคุณสมบัติภายใน 180 วันนับจากวันที่ขายสินทรัพย์ที่ถูกปล่อยคืนหรือ 180 วันหลังจากวันครบกำหนดคืนภาษีของเขาสำหรับปีนั้น สิ่งใดเกิดขึ้นก่อน
1031 แลกเปลี่ยนทีละขั้นตอน
ในการทำธุรกรรมทั่วไปผู้ลงทุนตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่น
- เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้อย่างมีประสิทธิภาพทางภาษีนักลงทุนเข้าทำข้อตกลงการแลกเปลี่ยนกับ 1, 031 กับคนกลางที่มีคุณสมบัติและวางทรัพย์สินดั้งเดิมไว้ขาย ในเวลาเดียวกันนักลงทุนเริ่มค้นหาอสังหาริมทรัพย์ทดแทนในวันที่นักลงทุนขายอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิม (ทรัพย์สินที่ถูกทอดทิ้ง) เงินสุทธิหลังจากจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกส่งไปยังบัญชีพิเศษที่ตั้งขึ้นโดยคนกลางที่มีคุณสมบัติ จากนั้นเข้าสู่ช่วงเวลาการระบุตัวตนและมีเวลา 45 วันในการจัดทำรายการคุณสมบัติการแทนที่ที่มีคุณสมบัติและ 180 วันเพื่อปิดคุณสมบัติการเปลี่ยนในช่วงระยะเวลาการแลกเปลี่ยนโดยใช้เงินทั้งหมดจากการขายทรัพย์สินที่ถูกปล่อยคืน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือทรัพย์สินใหม่ตัวกลางที่ผ่านการรับรองจะโอนเงินทุนไปยัง บริษัท กรรมสิทธิ์บัญชีพิเศษจะถูกปิดและการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์
การกู้ยืมต่อทุนที่บ้าน
นักลงทุนที่ได้สร้างส่วนที่มีขนาดใหญ่ในบ้านส่วนตัวหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอาจเลือกที่จะรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาและดึงออกหุ้นเพื่อการลงทุนเพิ่มเติมปรับปรุงบ้านหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ระเบียบแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ
ในสถานการณ์ทั่วไปผู้ให้กู้จะกู้ยืมเงิน 80% ของสินเชื่อรวมมูลค่าหรือ 50% ของมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินแล้วแต่จำนวนใดจะน้อยกว่า ตัวอย่างเช่นในทรัพย์สิน $ 240, 000 พร้อมเงินกู้ $ 100, 000 ผู้กู้ส่วนใหญ่สามารถแยกได้คือ $ 92, 000 (240, 000 x 80% - $ 100, 000)
ความสามารถในการยืมจะขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิตของผู้กู้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่มีอยู่และอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ ในขณะที่กลยุทธ์นี้มีความเสี่ยงเล็กน้อยสำหรับผู้ที่สามารถจัดการหนี้เพิ่มเติมมันสามารถช่วยสร้างความมั่งคั่งโดยไม่ต้องเข้าสู่ 1031 แลกเปลี่ยนหรือขายทรัพย์สิน (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโปรดอ่าน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย: มันคืออะไรและทำงาน อย่างไร)
การชะลอภาษีจากการขายบ้าน
กำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียภาษีจะถูกแยกออกจากการเก็บภาษีกำไรจากการลงทุนสูงถึง 500, 000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสและ 250, 000 ดอลลาร์สำหรับบุคคลเดี่ยวหากผู้เสียภาษีอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาสองปีที่ผ่านมา นอกจากนี้หากผู้ได้รับผลประโยชน์จากการขายที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียภาษีมีค่ามากกว่าการยกเว้นเหล่านั้นผู้เสียภาษีอาจลงทุนส่วนนั้นผ่านการแลกเปลี่ยน 1031
นักลงทุนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ที่คุณค่าของบ้านกำลังแข็งค่าสามารถใช้กลยุทธ์การซื้อขายเพื่อสร้างความมั่งคั่งส่วนบุคคลและลดภาษีในเวลาเดียวกัน (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับผลกระทบทางภาษีจากการขายบ้านของคุณอ่าน การขายบ้านของคุณจะทำให้คุณตกใจกับเรื่องภาษีไหม )
การหักดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
เจ้าของบ้านสามารถหักส่วนของการจำนองของพวกเขาเนื่องมาจากการจ่ายดอกเบี้ยจากการคืนภาษีของพวกเขา การชำระเงินเหล่านี้จะสูงขึ้นในช่วงปีแรก ๆ ของการจำนองและจะค่อยๆลดลงเมื่อมีการชำระค่าจำนอง (ใน การลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย )
บรรทัดล่าง
มีตัวเลือกมากมายสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายพร้อมลดภาระภาษี
- การแลกเปลี่ยน 1, 031 ช่วยให้ผลตอบแทนจากการขายที่จะนำกลับไปลงทุนในทรัพย์สินที่เหมือนอสังหาริมทรัพย์สินเชื่อบ้านหุ้นแตะโดยตรงกับมูลค่าของทรัพย์สินและสามารถนำมาใช้เพื่อความหลากหลายของวัตถุประสงค์การขายที่อยู่อาศัยหลักมีสิทธิ์ได้รับ การรักษาภาษีพิเศษดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถหักในเวลาภาษี
สถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณจะกำหนดว่าตัวเลือกใดเหมาะสมกับคุณ แต่สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดูที่ Tax Primer สำหรับเจ้าของบ้าน
