สารบัญ
- สัญญาคืออะไร?
- เปิดบัญชี Escrow
- รอการประเมินของธนาคาร
- การจัดหาเงินทุนที่ปลอดภัย
- อนุมัติการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย
- รับการตรวจสอบที่จำเป็น
- การประกันภัยอันตราย
- รายงานชื่อเรื่องและการประกันภัยชื่อ
- รอบสุดท้ายเดินผ่าน
- แบบฟอร์ม HUD-1
- ปิด Escrow
- บรรทัดล่าง
การซื้อบ้านอาจเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนซึ่งคนส่วนใหญ่ไม่ได้เตรียมตัวไว้ หนึ่งในองค์ประกอบลึกลับเหล่านั้นคือกระบวนการ Escrow หรือที่เรียกว่าการปิด กระบวนการนี้เกิดขึ้นระหว่างเวลาที่ผู้ขายยอมรับข้อเสนอและผู้ซื้อได้รับกุญแจสามารถครอบงำผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก
สัญญาคืออะไร?
Escrow เป็นเครื่องมือทางการเงินที่จัดทำโดยบุคคลที่สามในนามของอีกสองฝ่ายที่กำลังทำธุรกรรม มันเหมือนกับบัญชีที่ไว้วางใจโดยบุคคลที่สามในขณะที่ผู้ขายและผู้ซื้อมีภาระผูกพัน
เวลาที่ใช้ในการเริ่มต้นตั้งแต่ต้นจนจบกระบวนการ escrow นั้นแตกต่างกันไป ปัจจัยบางอย่างที่กำหนดความยาวของการปิดรวมถึงการอนุมัติล่วงหน้าจำนองมีเอกสารที่เหมาะสมในมือและระยะเวลาที่จะได้รับการจัดจำหน่ายเสร็จสมบูรณ์ และเช่นเดียวกับระยะเวลากระบวนการอาจแตกต่างกันไปตามรัฐ อย่างไรก็ตามขั้นตอนโดยทั่วไปนั้นเหมือนกันสำหรับทุกคน
เปิดบัญชี Escrow
เมื่อคุณและผู้ขายได้ลงนามในข้อตกลงการซื้อที่ยอมรับร่วมกันตัวแทนของคุณจะรวบรวมการตรวจสอบเงินของคุณอย่างจริงจังและฝากไว้ในบัญชี Escrow ที่ บริษัท สัญญาที่ระบุไว้ในข้อตกลงการซื้อ
บริษัท escrow ทำหน้าที่เป็นบุคคลที่สามที่เป็นกลางในการรวบรวมเงินทุนและเอกสารที่เกี่ยวข้องในกระบวนการปิดบัญชีจากการฝากเงินและเอกสารเงินกู้เบื้องต้นไปยังโฉนดที่ลงนามแล้ว ในบางพื้นที่ทนายความอาจจัดการกับกระบวนการนี้แทนที่จะเป็น บริษัท รับฝากทรัพย์สินและอาจเรียกว่าการตั้งถิ่นฐานมากกว่าสัญญา
รอการประเมินของธนาคาร
ธนาคารที่กำลังจะจำนองจะทำการประเมินราคาของตนเองซึ่งผู้ซื้อมักจะจ่ายเพื่อปกป้องผลประโยชน์ทางการเงินหากจำเป็นต้องยึดทรัพย์สิน หากการประเมินราคามาต่ำกว่าราคาที่เสนอผู้ให้กู้จะไม่ให้ทางการเงินแก่คุณเว้นแต่คุณจะพบความแตกต่างหรือผู้ขายลดราคาตามจำนวนที่ประเมิน
อย่างไรก็ตามคุณสามารถลองเปลี่ยนใจผู้ประเมินได้โดยทำอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:
- ให้ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสาเหตุที่คุณเชื่อว่าบ้านควรได้รับการประเมินในราคาที่สูงกว่ารับการประเมินครั้งที่สองลองผู้ให้กู้รายอื่นและหวังว่าการประเมินราคาจะออกมาในความโปรดปรานของคุณ
หากไม่มีตัวเลือกเหล่านี้คุณสามารถยกเลิกสัญญาซื้อได้
การจัดหาเงินทุนที่ปลอดภัย
คุณควรได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนองก่อนที่ข้อตกลงของคุณจะได้รับการยอมรับ เมื่อคุณให้ที่อยู่ของผู้ให้ยืมแก่พวกเขาพวกเขาจะจัดทำประมาณการโดยสุจริตหรือคำสั่งที่ระบุรายละเอียดจำนวนเงินกู้ของคุณ - อัตราดอกเบี้ย, ค่าใช้จ่ายปิดและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ ให้แน่ใจว่าคุณเจรจาหมายเลขในเอกสารนี้ก่อนที่จะลงนาม เมื่อคุณมีภาระผูกพันเงินกู้เป็นลายลักษณ์อักษรถึงเวลาที่จะลบภาระผูกพันทางการเงินในการเขียน
อนุมัติการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย
คุณควรได้รับการแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรถึงปัญหาที่ชัดเจนใด ๆ ที่ผู้ขายหรือตัวแทนของผู้ขายระบุแล้ว ตัวอย่างเช่นในย่านที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำในพื้นที่ที่มีค่าครองชีพสูงโรงจอดรถอาจถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยโดยละเมิดรหัสที่อยู่อาศัยในเมือง คุณอาจทราบถึงปัญหาใด ๆ เช่นนี้เพราะพวกเขามักถูกกล่าวถึงในรายการ
ที่พักอาจมาพร้อมกับการไม่เปิดเผยข้อมูลผู้ขายซึ่งหมายความว่าผู้ขายไม่ได้เปิดเผยรายละเอียดใด ๆ ในเงื่อนไขการขาย หากคุณยังคงสนใจในอสังหาริมทรัพย์ให้ทำการตรวจสอบของคุณเอง ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้รับอนุญาตจากผู้ขายก่อนที่ผู้ตรวจสอบจะมาถึงสถานที่
รับการตรวจสอบที่จำเป็น
ขั้นตอนต่อไปคือการพิจารณาว่าคุณต้องการเพิ่มค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบหรือไม่ ในขณะที่ไม่จำเป็นต้องใช้สิ่งเหล่านี้พวกเขาสามารถมีประโยชน์เมื่อพิจารณาสถานการณ์ของคุณ
แม้ว่ามันจะไม่ใช่ข้อกำหนด แต่ก็เพื่อประโยชน์สูงสุดของคุณในการรับการตรวจจากบ้าน ไม่กี่ร้อยดอลลาร์ผู้ตรวจการบ้านมืออาชีพจะบอกคุณว่ามีข้อบกพร่องที่เป็นอันตรายหรือมีค่าใช้จ่ายในบ้านหรือไม่ หากมีคุณต้องการทราบเกี่ยวกับสิ่งเหล่านี้เพื่อให้คุณสามารถทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งต่อไปนี้:
- กลับออกไปจากการซื้อถามผู้ขายเพื่อแก้ไขพวกเขาถามผู้ขายเพื่อลดราคาเพื่อให้คุณสามารถจัดการซ่อมแซมด้วยตัวเอง
โปรดทราบว่าคุณไม่สามารถต่อรองราคาผู้ขายได้ที่นี่หากสัญญาระบุว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ "ตามสภาพ" หากกระบวนการตรวจสอบเสร็จสิ้นอย่างน่าพอใจคุณจะต้องลบความเป็นไปได้ในการตรวจสอบเป็นลายลักษณ์อักษร คุณจะทำซ้ำขั้นตอนนี้หลังจากการตรวจสอบอื่น ๆ
การตรวจสอบศัตรูพืช
คุณอาจต้องการตรวจสอบศัตรูพืชเพื่อให้แน่ใจว่าบ้านไม่มีปลวกมดช่างไม้หรือศัตรูพืชอื่น ๆ เช่นแมลงสาบหรือหนู ปัญหาเหล่านี้อาจไม่ชัดเจนในระหว่างวันเมื่อคุณดูบ้านมากที่สุดและเป็นการค้นพบที่ไม่เป็นที่พอใจหลังจากที่คุณย้ายเข้ามาปัญหาสัตว์รบกวนใด ๆ จะต้องได้รับการแก้ไขก่อนที่การขายจะเริ่มขึ้น ซื้อ. นี่เป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่คุณอาจต้องการเจรจากับผู้ขายเพื่อชำระค่างาน
การตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อม
บางครั้งก็แนะนำให้รับการตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อมเพื่อตรวจสอบสารพิษในบ้านเช่นเชื้อราและแร่ใยหิน นอกจากนี้ยังอาจมีปัญหาในเว็บไซต์บ้านเช่นการปนเปื้อนจากสถานที่ใกล้กับหลุมฝังกลบ, ทุ่งน้ำมันเดิม, ซักแห้ง, ปั๊มน้ำมันหรือธุรกิจที่เป็นอันตรายต่อสิ่งแวดล้อมอื่น ๆ ปัญหาใด ๆ ที่ไม่ได้รับการเปิดเผยในพื้นที่นี้อาจหมายถึงอันตรายต่อสุขภาพที่ร้ายแรงและอาจมีราคาแพงในการแก้ไข
รายงานทางธรณีวิทยา
พื้นที่ที่มีแผ่นดินไหวอาจต้องรายงานดินและ / หรือรายงานทางธรณีวิทยาเพื่อประเมินความเสี่ยงของความเสียหายร้ายแรงต่อทรัพย์สินในกรณีที่เกิดภัยพิบัติ คุณอาจต้องการพิจารณารายงานน้ำท่วม หากบ้านมีแนวโน้มที่จะเกิดน้ำท่วมคุณจะไม่สามารถทำประกันเจ้าของบ้านซึ่งหมายความว่าคุณไม่สามารถรับจำนองได้ ในบางกรณีการซื้อประกันน้ำท่วมนอกเหนือจากประกันเจ้าของบ้านของคุณจะแก้ปัญหานี้ได้ ในพื้นที่ชนบทควรทำการสำรวจที่ดินเพื่อตรวจสอบขอบเขตของทรัพย์สิน ในเขตเมืองเขตแดนมีแนวโน้มที่จะชัดเจนอยู่แล้ว
การประกันภัยอันตราย
ซึ่งรวมถึงการประกันเจ้าของบ้านและความคุ้มครองพิเศษที่จำเป็นในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ของคุณ (เช่นการประกันน้ำท่วม) คุณจะต้องมีการประกันเจ้าของบ้านจนกว่าการจำนองของคุณจะถูกจ่ายออกไป ถ้าคุณต้องการประหยัดไม่กี่ bucks เลือก บริษัท ประกันภัยของคุณเองและร้านค้ารอบ ๆ เพื่อรับอัตราที่ดีที่สุด คนที่ธนาคารเลือกอาจไม่ใช่คนที่คุณต้องการ
รายงานชื่อเรื่องและการประกันภัยชื่อ
ผู้ให้กู้ของคุณต้องรายงานทั้งรายงานและประกันชื่อเรื่อง แม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้คุณต้องการพวกเขาต่อไป
รายงานชื่อเรื่องทำให้แน่ใจว่าชื่อเรื่องของทรัพย์สินนั้นชัดเจน - กล่าวคือไม่มีการโกหกในสถานที่ให้บริการและไม่มีใครยกเว้นผู้ขายมีสิทธิ์ในส่วนใด ๆ ของมัน ประกันชื่อเรื่องปกป้องคุณและผู้ให้กู้จากความท้าทายทางกฎหมายใด ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังหากมีบางอย่างไม่ปรากฏขึ้นในระหว่างการค้นหาชื่อ
หากมีสิ่งใดผิดปกติกับชื่อ (ที่รู้จักกันในชื่อคลาวด์หรือข้อบกพร่อง) ผู้ขายจะต้องแก้ไขเพื่อให้การขายสามารถดำเนินการต่อหรือให้คุณเดินออกไป บริษัท สัญญาและ บริษัท ชื่ออาจเป็น บริษัท เดียวกัน
รอบสุดท้ายเดินผ่าน
เป็นความคิดที่ดีที่จะตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งก่อนปิดเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีความเสียหายเกิดขึ้นใหม่และผู้ขายได้ทิ้งรายการที่คุณระบุไว้ในข้อตกลงการซื้อเช่นเครื่องใช้ไฟฟ้าหรืออุปกรณ์ติดตั้ง
ณ จุดนี้คุณอาจจะไม่สามารถถอยออกนอกเสียจากว่าบ้านจะได้รับความเสียหายร้ายแรง อย่างไรก็ตามมันไม่ได้เป็นที่ไม่เคยได้ยินมาก่อนสำหรับผู้ซื้อรายย่อยที่จะกดดันให้ตัวแทนของเขาหรือเธอได้รับข้อตกลงที่ไร้ผลเหนือสิ่งที่ไม่มีนัยสำคัญ
แบบฟอร์ม HUD-1
อย่างน้อยหนึ่งวันก่อนปิดคุณจะได้รับแบบฟอร์ม HUD-1 หรือคำสั่งสุดท้ายของเงื่อนไขเงินกู้และค่าใช้จ่ายในการปิด เปรียบเทียบกับการประมาณการโดยสุจริตที่คุณได้ลงชื่อไว้ก่อนหน้านี้ เอกสารทั้งสองควรคล้ายกันมาก ค้นหาค่าธรรมเนียมที่ไม่จำเป็นไม่คาดคิดหรือมากเกินไปรวมถึงข้อผิดพลาดทันที
ปิด Escrow
กระบวนการปิดแตกต่างกันไปตามรัฐ แต่คุณจะต้องเซ็นเอกสารจำนวนมาก ใช้เวลาของคุณด้วยและอ่านอย่างระมัดระวัง ผู้ขายจะมีเอกสารสำหรับลงชื่อเช่นกัน หลังจากลงนามในเอกสารทั้งหมดแล้วเจ้าหน้าที่ escrow จะเตรียมโฉนดใหม่ให้คุณในชื่อเจ้าของสถานที่และส่งไปยังผู้บันทึกมณฑล คุณจะส่งเช็คของแคชเชียร์หรือโอนเงินผ่านธนาคารเพื่อชำระเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของคุณและผู้ให้กู้ของคุณจะโอนเงินสินเชื่อของคุณไปยัง escrow เพื่อให้ผู้ขายและสามารถชำระเงินให้ผู้ขายได้
12 ขั้นตอนในการปิดดีลอสังหาริมทรัพย์
บรรทัดล่าง
ตัวแทนของคุณจะดูแลกระบวนการทั้งหมดนี้ดังนั้นอย่ากังวลเกินไปหากคุณไม่เข้าใจทุกรายละเอียด อย่างไรก็ตามในการทำธุรกรรมใด ๆ ที่คุณให้ความสำคัญกับสายการเงินเป็นความคิดที่ดีที่จะมีความคิดพื้นฐานเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นอย่างน้อยคุณจะไม่ได้รับผลประโยชน์ใด ๆ (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "การทำความเข้าใจกระบวนการและข้อกำหนดของ Escrow")
