สารบัญ
- ราคาย้อนหลัง
- สิ่งที่ข้อมูลไม่แสดง
- ตัวเลขและแนวโน้ม
- ความเป็นจริง
- อัตราการจำนอง
- อสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนที่ไม่ดี?
- บรรทัดล่าง
ทฤษฎีของคนธรรมดาของอสังหาริมทรัพย์ไปเช่นนี้: ผู้แสวงบุญมาถึง พวกเขาเริ่มใช้ที่ดิน ชาวยุโรปเข้ามามากขึ้น ความต้องการที่ดินสูงมากจนชาวอเมริกันพื้นเมืองถูกผลักออกไปหาที่ว่างสำหรับผู้ตั้งถิ่นฐานที่เพิ่งมาถึง ไม่สามารถสร้างที่ดินมากขึ้นดังนั้นความต้องการและราคาจะสูงขึ้นเสมอทำให้อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยม
น่าเสียดายที่สูตรไม่ง่ายอย่างนั้น ที่นี่เรามาดูราคาอสังหาริมทรัพย์และทฤษฎีที่ถือกันมานานว่าพวกเขาจะเพิ่มขึ้นอย่างไม่มีกำหนด
ประเด็นที่สำคัญ
- ราคาบ้านที่เติบโตในอัตราที่ดีในปี 2547 ก่อนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะแบนดังนั้นมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ของประเทศเนื่องจากความต้องการที่แข็งแกร่งและอุปทานที่ต่ำแม้ว่าส่วนใหญ่ยังไม่ถึงช่วงก่อนเกิดวิกฤต ระดับผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพไม่ควรมุ่งเน้นแนวโน้มระดับชาติเนื่องจากราคาแตกต่างกันระหว่างรัฐและเมืองใกล้เคียง อัตราการจำนองที่ต่ำมีผลทางอ้อมต่อราคาบ้านเนื่องจากผู้บริโภคยินดีที่จะรับภาระหนี้มากขึ้นเมื่อเครดิตราคาถูก
ราคาย้อนหลัง
ก่อนที่ฟองสบู่จะระเบิดอย่างต่อเนื่องและเกิดการล่มสลายของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเริ่มขึ้นอย่างจริงจังในปี 2550 ข้อมูลราคาบ้านในอดีตจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) ดูเหมือนจะสนับสนุนทฤษฎีของราคาที่สูงขึ้นอย่างไม่สิ้นสุด แผนภูมิด้านล่างติดตามราคาบ้านเฉลี่ยตั้งแต่ปีพ. ศ. 2511 ถึง 2547 แสดงการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.4% ต่อปีโดยไม่ลดลงเพียงครั้งเดียวในช่วงระยะเวลา 36 ปี
รูปที่ 1: ราคาบ้านระดับกลางตั้งแต่ปีพ. ศ. 2511 ถึง 2547
สิ่งที่ข้อมูลไม่แสดง
น่าเสียดายสำหรับเจ้าของบ้านในปี 2547 เป็นปีที่ตัวเลขการเติบโตที่แข็งแกร่งก่อนที่ตลาดจะแบน ในปี 2549 ข้อมูล NAR แสดงให้เห็นว่าเพิ่มขึ้นเพียง 1% หลังจากนั้นตลาดประสบการลดลงอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
ราคาเริ่มลดลงทั่วประเทศในปี 2007 พวกเขาลดลงอีกครั้งในปี 2008 และอีกครั้งในปี 2009 โดยกลางปี 2010 ราคาที่อยู่อาศัยลดลงกลับไปที่ระดับ 2004 ในตลาดซบเซา อะไรเป็นเวลาหลายทศวรรษที่ดูเหมือนว่าตั๋วเครื่องบินเที่ยวเดียวไปสู่ผลกำไรที่เพิ่มขึ้นได้ลดลงมากกว่า 30% ในเวลาเพียงไม่กี่ปีตามข้อมูลจาก Standard & Poor's
ราคาได้เพิ่มขึ้นเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นและอุปทานที่ลดลงในตลาดในหลาย ๆ ส่วนของประเทศ แต่หลายพื้นที่ยังไม่ถึงระดับที่พวกเขาอยู่ที่ก่อนที่จะเกิดวิกฤตการณ์ เพิ่มไปที่ความจริงที่ว่ามาตรฐานการให้สินเชื่อได้เข้มงวดมากขึ้นและมันผลักดันคนออกจากตลาด
ก่อนที่ตัวเลขจะเริ่มผิดทางข้อมูลแนวโน้มราคาขายก็ให้ภาพที่ไม่สมบูรณ์ สมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติรายงานว่าขนาดบ้านโดยเฉลี่ยในอเมริกาอยู่ที่ 983 ตารางฟุตในปี 1950 1, 500 ตารางฟุตในปี 1970 และ 2, 349 ตารางฟุตในปี 2547 แนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อไปในช่วงครึ่งแรกของปี 2000 หลังจากนั้นเริ่ม ลดลงบ้าง
ด้วยขนาดของบ้านที่ใหญ่ขึ้นและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มเข้ากับค่าวัสดุก่อสร้างจึงเป็นเพียงเหตุผลว่าราคาบ้านจะสูงขึ้น แต่จะเกิดอะไรขึ้นหากมีการแยกปัจจัยเงินเฟ้อออกมาจากภาพ ผลที่ได้คือสิ่งที่คาดไม่ถึงอย่างสมบูรณ์ แม้กระทั่งก่อนที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะล่มในช่วงปลายยุค 2000 ราคาบ้านก็ลดลงอย่างมาก ในความเป็นจริงสงครามโลกครั้งที่ 1 ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่สงครามโลกครั้งที่สองยุค 70 และยุค 80 ทุกช่วงราคาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ การลดลงน้อยลงเกิดขึ้นเป็นประจำที่จุดอื่นเช่นกัน
ตัวเลขและแนวโน้ม
แม้แต่ตัวเลขแนวโน้มระดับประเทศก็บอกเพียงบางส่วนของภาพ แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยอาจแตกต่างกันอย่างมากระหว่างภูมิภาคทางภูมิศาสตร์ ความเจริญในแคลิฟอร์เนียสามารถปกปิดผู้คนในดีทรอยต์ แม้ในเมืองเดียวกันตัวเลขก็อาจแตกต่างกัน พื้นที่ที่มีประสบการณ์การเติบโตหรือการให้บริการแบบใหม่สามารถแสดงให้เห็นถึงการแข็งค่าของราคาอย่างมีนัยสำคัญในขณะที่พื้นที่ทั่วเมืองสามารถลดลงได้
เมื่อดูสถิติระดับชาติและระดับภูมิภาคอย่าลืมคำนึงถึงความเป็นจริงของตลาดในพื้นที่ของคุณ ราคาที่เพิ่มขึ้นในระดับชาติอาจไม่ช่วยคุณได้หากเมืองรัฐหรือพื้นที่ใกล้เคียงของคุณกำลังตกต่ำ
แนวโน้มระดับชาติอาจไม่ให้ภาพรวมทั้งหมดเนื่องจากค่าและราคาอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันระหว่างรัฐและเมืองใกล้เคียง
ความเป็นจริง
จุดสำคัญอีกข้อที่ควรพิจารณาเมื่อพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนก็คือมันจะไม่จ่ายออกไปนอกเสียจากว่าคุณจะขายมัน จากมุมมองเชิงปฏิบัติแม้ว่าที่อยู่อาศัยหลักของคุณจะเพิ่มมูลค่าเป็นสองเท่านับตั้งแต่ที่คุณซื้อมันก็อาจหมายความว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพิ่มขึ้น ผลกำไรทั้งหมดที่คุณได้รับเป็นเพียงกำไรบนกระดาษจนกว่าคุณจะขายทรัพย์สิน
ในขณะที่เป็นไปได้ที่จะแตะส่วนในบ้านของคุณโดยการปล่อยกู้กับมันการใช้บ้านของคุณเป็นเครื่องถอนเงินอัตโนมัติ (ATM) เป็นกลยุทธ์ที่โง่เขลาในอดีต ไม่เพียง แต่ดอกเบี้ยที่คุณจ่ายเข้าไปในผลกำไรของคุณเท่านั้น หากราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงคุณอาจพบว่าตัวเองอยู่ในตำแหน่งที่ไม่สามารถยอมรับได้เนื่องจากการกู้ยืมเงินมากกว่าบ้านมีค่า
อัตราการจำนอง
อัตราการจำนองโดยทั่วไปจะเพิ่มขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจเติบโต เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้นตลาดงานจะมีสุขภาพดีและค่าแรงของคนก็สูงขึ้นเช่นกัน อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างต่ำเนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยพังทำให้เจ้าของบ้านน่าสนใจมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีในเดือนพฤษภาคม 2556 อยู่ที่ 3.35% และยังคงไม่เปลี่ยนแปลงเท่า ณ เดือนมิถุนายน 2562 ที่ 3.73% ตามที่เฟรดดี้แม็คอัตราที่ต่ำได้ผลักดันแอพพลิเคชั่นการสั่งซื้อและ บริษัท คาดว่าการปรับปรุงในตลาดที่อยู่อาศัยจากกิจกรรมการขายที่สูงขึ้นและราคาที่ลดลง รายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยคาดการณ์อัตราการอยู่ที่ประมาณ 4.4% - เครื่องหมายภายในสิ้นปี 2019 หมายถึงการเพิ่มขึ้นอาจถูกปิดเสียง
ดังนั้นวิธีนี้เล่นราคาอสังหาริมทรัพย์? ลดอัตราการจำนองไม่จำเป็นต้องมีความสัมพันธ์โดยตรงกับราคาบ้านถึงแม้ว่าเราต้องการที่จะคิดว่าพวกเขาทำ แต่พวกเขาอาจมีผลกระทบทางอ้อมกับพวกเขา เมื่ออัตราต่ำผู้บริโภคมีความเต็มใจและสามารถรับภาระหนี้ได้มากขึ้น นั่นเป็นเพราะต้นทุนของเครดิต - นั่นคือดอกเบี้ย - ถูก อย่างไรก็ตามการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะนำไปสู่ความต้องการที่ลดลงจากผู้ซื้อ
อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ไม่ดีหรือไม่?
ถึงตอนนี้คุณอาจกำลังคิดว่าไม่มีค่าในการซื้อบ้านด้วยความหวังว่ามันจะได้รับมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไป ในขณะที่มันเป็นความจริงที่คุณไม่น่าจะเห็นผลกำไรใด ๆ ที่คุณสามารถใช้ถ้าคุณวางแผนที่จะอาศัยอยู่ในบ้านหลังเดียวกันตลอดชีวิตของคุณถ้าคุณไปซื้อด้วยกลยุทธ์ทางออกมีโอกาสที่ดีกว่าที่จะเห็น กำไรเงินสด
ก่อนอื่นพิจารณาแรงจูงใจของคุณในการซื้อบ้าน หากคุณต้องการอยู่ในนั้นคุณควรหยุดคิดถึงผลกำไรและขาดทุน หากคุณต้องการสร้างรายได้คุณต้องเข้าสู่ธุรกรรมด้วยกลยุทธ์การออก นอกจากนี้ยังหมายความว่าคุณควรจะมีราคาขายในใจของคุณทั้งหมดในขณะที่รักษาราคาซื้อของทรัพย์สินในระดับแนวหน้า
เมื่อคุณไปถึงจุดราคาของคุณคุณขายทรัพย์สินเช่นเดียวกับที่คุณจะได้หุ้นที่ได้ชื่นชม นี่อาจไม่ใช่วิธีปฏิบัติสำหรับที่อยู่อาศัยหลักของคุณขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของคุณ แต่เป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทำเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ - ปรับปรุงและขายอสังหาริมทรัพย์ เพียงจำไว้ว่าราคาไม่ขยับขึ้นเสมอ
ในอดีตญี่ปุ่นเห็นว่าราคาบ้านตกต่ำมากยิ่งขึ้น นั่นไม่ได้หมายความว่าราคาเหล่านั้นจะไม่เด้งกลับไปยังดินแดนที่ทำกำไร แต่โปรดจำไว้ว่าในบางกรณีอาจใช้เวลานานมาก
บรรทัดล่าง
ด้วยประวัติในฐานะที่เป็นแนวทางผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะทำได้ดีในการซื้อสถานที่ที่พวกเขาหวังว่าจะได้อยู่อาศัยชำระค่าจำนองอย่างรวดเร็วอาศัยอยู่ที่นั่นจนกระทั่งเกษียณจากนั้นลดขนาดและย้ายไปอยู่บ้านที่ราคาไม่แพง มันไม่ใช่การเดิมพันที่แน่นอน แต่กลยุทธ์นี้จะเพิ่มโอกาสในการทำกำไร
