การละเมิดจริยธรรมและกิจกรรมทางอาญาในอุตสาหกรรมต่างๆได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของเราในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมาโดยเฉพาะในภาคธนาคารการเงินและที่อยู่อาศัย ตรวจสอบประเด็นทางจริยธรรมและทางอาญาที่ซับซ้อนเกี่ยวกับการฉ้อโกงจำนอง
สินเชื่อที่อยู่อาศัยการฉ้อโกงคืออะไร?
การฉ้อโกงในรูปแบบที่ง่ายที่สุดคือการจงใจบิดเบือนความจริงและการหลอกลวง: ฝ่ายหนึ่งหลอกผู้อื่นโดยการบิดเบือนข้อมูลข้อเท็จจริงและตัวเลข ดังนั้นการฉ้อโกงจำนองไม่ได้เป็นเพียงแค่การให้กู้ยืมที่กินสัตว์อื่นซึ่งมุ่งเป้าไปที่ผู้กู้บางราย
การหลอกลวงที่อยู่อาศัยหรือจำนองสามารถกระทำได้โดยผู้ที่ต้องการครอบครองทรัพย์สินเป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือโดยกลุ่มของนักลงทุนที่หลอกลวงผ่านคุณสมบัติการเช่าหรือการฉ้อโกงประเมินราคาเมื่อพลิกบ้าน
ตามที่สำนักงานสืบสวนกลางแห่งสหรัฐอเมริกา (FBI) กล่าวว่ามันเป็น "การแสดงข้อมูลที่ขัดต่อข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญการบิดเบือนความจริงหรือการละเว้นที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินหรือการจำนองที่อาจเกิดขึ้นโดยผู้จัดจำหน่ายหรือผู้ให้กู้เพื่อกองทุนซื้อหรือประกันเงินกู้" ด้วยคำจำกัดความการทำงานนี้เราเห็นว่าการฉ้อโกงจำนองสามารถกระทำได้โดยผู้กู้รายบุคคลและผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม และจำนวนเงินที่เกี่ยวข้องมีสูง ตัวอย่างเช่นใน Sacramento, Calif. เจ็ดคนถูกตัดสินลงโทษในการหลอกลวงจำนอง 10 ล้านดอลลาร์ในต้นปี 2562
เพื่อให้เข้าใจถึงผลกระทบของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์และสำหรับสถาบันการเงินโปรดดูหัวข้อข่าวและวรรณกรรมเกี่ยวกับวิกฤตจำนองซับไพรม์ปี 2551 การให้กู้ยืมแบบเก็งกำไรส่วนใหญ่นั้นเกิดจากการฉ้อโกงจำนอง
ทำไมต้องคอมมิทสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลอกลวง?
ผู้กู้และมืออาชีพมีแรงจูงใจที่จะทำการฉ้อโกงจำนองด้วยเหตุผลหลายประการ เราสามารถอธิบายสาเหตุส่วนใหญ่ได้ด้วยการกำหนดสองประเภทหลักคือการฉ้อโกงเพื่อที่อยู่อาศัยและการฉ้อโกงเพื่อผลกำไร การฉ้อโกงเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นกระทำโดยผู้กู้ซึ่งมักจะได้รับความช่วยเหลือจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อหรือบุคลากรอื่น ๆ โดยบิดเบือนความจริงหรือละเว้นรายละเอียดที่เกี่ยวข้องกับการจ้างงานและรายได้หนี้และเครดิตหรือมูลค่าทรัพย์สินและเงื่อนไขโดยมีเป้าหมายในการ การฉ้อโกงเพื่อหากำไรกระทำโดยผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมที่บิดเบือนข้อมูลผิดหรือละเว้นรายละเอียดที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการจ้างงานและรายได้ส่วนบุคคลหรือลูกค้าของพวกเขาหนี้และเครดิตหรือมูลค่าทรัพย์สินและเงื่อนไขโดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุดในการทำธุรกรรมเงินกู้
สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือการฉ้อโกงเพื่อผลกำไรสามารถกระทำได้โดยมืออาชีพใด ๆ ในห่วงโซ่การทำธุรกรรมสินเชื่อรวมถึงผู้สร้างตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์เจ้าหน้าที่สินเชื่อนายหน้าจำนองสินเชื่อ / ที่ปรึกษาหนี้ผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ผู้ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ตัวแทนประกันภัย, ชื่อ บริษัท, ทนายความและตัวแทนสัญญา ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมยังสามารถทำงานร่วมกันในฐานะเครือข่ายเพื่อฉ้อโกงผู้จัดการการจัดจำหน่ายผู้ให้กู้และผู้กู้และเพิ่มค่าธรรมเนียมและแบ่งปันผลกำไรในบริการที่เกี่ยวข้องกับการจำนองทั้งหมด การกระทำเหล่านี้ถูกกระตุ้นด้วยความปรารถนาที่จะได้รับค่าคอมมิชชั่นการขายพิเศษหรือเพียงแค่เพิ่มตำแหน่งการลงทุน
Common Fraud Schemes และการหลอกลวง
แผนการฉ้อโกงจำนองนักลงทุนที่พบบ่อยที่สุดคือการพลิกทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ การหลอกลวงการครอบครองและการหลอกลวงผู้ซื้อฟางข้าว การพลิกทรัพย์สินโดยทั่วไปจะไม่ผิดกฎหมายเมื่อเกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านถือครอง / แก้ไขและขายต่อเพื่อทำกำไร ในทางกลับกันเมื่อทรัพย์สินถูกซื้อต่ำกว่าตลาดและขายในทันทีด้วยความช่วยเหลือของผู้ประเมินราคาที่ "ตรวจสอบ" ว่ามูลค่าของทรัพย์สินนั้นจริงเป็นสองเท่าของจำนวนเงินที่ซื้อครั้งแรกจะมีการฉ้อโกงจำนอง
ประเด็นที่สำคัญ
- การหลอกลวงการฉ้อโกงจำนองทั่วไปคือการขโมยข้อมูลประจำตัวและการปลอมแปลงรายได้ / สินทรัพย์ในขณะที่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอาจใช้การประเมินการฉ้อโกงและสินเชื่อทางอากาศเพื่อติดกับระบบ การฉ้อโกงยังคงเป็นปัญหาในอเมริกา ตามข้อมูลของ CoreLogic ตามที่รายงานโดย CNBC ในเดือนตุลาคม 2018“ หนึ่งในทุก ๆ แอปพลิเคชั่นจำนอง 109 รายการนั้นคาดว่าจะมีข้อบ่งชี้ของการฉ้อโกง” มีองค์กรวิชาชีพที่ตรวจสอบและสอบสวนการฉ้อโกงจำนองพร้อมกับ FBI
ในกรณีที่โครงการปิดตัวลงในวันเดียวกันโซ่ของชื่อเรื่องและการประเมินราคามักจะเป็นการหลอกลวงและรวมถึงบุคคลที่สาม ได้แก่ ผู้ขายผู้ชนะและผู้ซื้อปลายทางที่ไม่สงสัย ผู้ขายทำสัญญากับฟลิปเปอร์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าตลาด ฟลิปเปอร์มอบข้อตกลงการประกันชื่อฉ้อโกงแก่ผู้ซื้อโดยแสดงให้เห็นฟลิปเปอร์ในฐานะเจ้าของ (แม้ว่าจะไม่ใช่ในกรณีนี้) และการประเมินราคาจะทำในราคาที่สูงเกินจริงที่ฟลิปเปอร์และผู้ซื้อปลายทางได้ตกลงกัน
การฉ้อโกงการเข้าพักเป็นโครงการที่นักลงทุนใช้ในการมีสิทธิ์ได้รับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่สูงขึ้นและต้นทุนการซื้อที่ลดลงจากการซื้อนอกเหนือไปจากอัตราการจำนองที่ต่ำลง การฉ้อโกงการครอบครองเกิดขึ้นเมื่อผู้กู้อ้างว่าบ้านจะถูกครอบครองโดยเจ้าของเพื่อให้ได้สถานะของธนาคารที่ดีเมื่อทรัพย์สินนั้นยังว่างอยู่ ผู้ซื้อฟางใช้หรืออนุญาตให้ใครบางคนใช้ข้อมูลประจำตัวของเขาคะแนนเครดิตและรายได้เพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อรายอื่นที่อาจไม่มีคุณสมบัติในการจำนอง (หรือมีคุณสมบัติในอัตราที่ดีที่สุด) ผู้ซื้อฟางมักถูกใช้โดยนักลงทุนไม่ว่าจะด้วยความเต็มใจหรือไม่เจตนาเพื่อปกปิดรูปแบบอื่น ๆ และการฉ้อโกงหลายชั้น
การหลอกลวงการฉ้อโกงจำนองทั่วไปที่พบมากที่สุดคือการขโมยข้อมูลประจำตัวและการปลอมแปลงรายได้ / สินทรัพย์ การขโมยข้อมูลประจำตัวเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อที่แท้จริงทำการหลอกลวงทางการเงินโดยใช้ข้อมูลของเหยื่อที่ไม่เต็มใจและไม่รู้ตัวรวมถึงหมายเลขประกันสังคมวันเกิดและที่อยู่ การขโมยข้อมูลประจำตัวเพื่อวัตถุประสงค์ในการจดจำนองอาจรวมถึงต้นขั้วจ่ายที่ถูกขโมยบันทึกธนาคารการคืนภาษี W2s และจดหมายรับรองการปลอมแปลงการจ้างงาน แม้แต่บันทึกความเป็นเจ้าของทรัพย์สินก็สามารถปลอมแปลงได้และผู้กู้สามารถขอรับจำนองที่เป็นการฉ้อโกงในทรัพย์สินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของหรือครอบครอง
สินเชื่อเครื่องบินเทียบกับการฉ้อโกงประเมินราคา
อุตสาหกรรมการหลอกลวงการฉ้อโกงจำนองมืออาชีพที่พบมากที่สุดคือสินเชื่อเครื่องบินและการฉ้อโกงประเมินราคา เงินกู้ทางอากาศเป็นเงินกู้ที่ได้จากทรัพย์สินที่ไม่มีอยู่หรือสำหรับผู้กู้ที่ไม่มีอยู่ กลุ่มผู้เชี่ยวชาญมักจะทำงานร่วมกันเพื่อสร้างผู้ยืมปลอมห่วงโซ่ปลอมและเพื่อให้ได้รับชื่อและประกันทรัพย์สิน นอกจากนี้ห่วงโซ่การทุจริตอาจรวมถึงธนาคารโทรศัพท์และกล่องจดหมายเพื่อสร้างการตรวจสอบการจ้างงานปลอมที่อยู่บ้านและหมายเลขโทรศัพท์ของผู้กู้ การฉ้อโกงสินเชื่อทางอากาศเพียงแค่นำเงินสดไปไว้ในมือของผู้กระทำความผิดและไม่มีการซื้อหรือขายทรัพย์สิน
การฉ้อโกงเพื่อการประเมินมักเกี่ยวข้องกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ผู้สร้างผู้ประเมินราคาและเจ้าหน้าที่สินเชื่อที่ทำงานร่วมกันเพื่อเพิ่มราคาซื้อและจำนวนเงินกู้สูงสุดเพื่อเพิ่มค่าคอมมิชชั่น ในทางกลับกันผู้ประเมินราคาที่มีการคอร์รัปชั่นมักประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์น้อยเกินไปเพื่อให้แน่ใจว่านักลงทุนรายอื่นจะสามารถซื้อสินทรัพย์ได้
รูปแบบบางอย่างของกิจกรรมการให้กู้ยืมที่กินสัตว์อื่นการช่วยเหลือการยึดสังหาริมทรัพย์และการหลอกลวงการลดการจำนองขึ้นอยู่กับแนวทางการฉ้อโกงจำนองดังกล่าวข้างต้น โดยทั่วไปแล้วการให้กู้ยืมแบบ Predatory เกี่ยวข้องกับการปลอมแปลงตัวเลขรายได้ของผู้ให้กู้เพื่อสะท้อนความสามารถในการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้อง กิจกรรมดังกล่าวมีส่วนอย่างมากต่อการถดถอยครั้งใหญ่
การต่อสู้กับการฉ้อโกงสินเชื่อ
ไม่มีปัญหาการขาดแคลนกฎหมายในระดับท้องถิ่นรัฐหรือรัฐบาลกลางที่ออกแบบมาเพื่อลดการฉ้อโกงจำนอง รัฐได้ดำเนินการขั้นตอนใหญ่เมื่อเร็ว ๆ นี้โดยการขอใบอนุญาตเจ้าหน้าที่สินเชื่อและการศึกษาต่อเนื่อง นอกจากนี้หน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์กรรมสิทธิ์และการประกันจะได้รับอนุญาตและตรวจสอบโดยหน่วยงานของรัฐ หลายรัฐยังต้องการการตรวจสอบเป็นระยะของกิจกรรมของ บริษัท ที่ให้สินเชื่อจำนองและการทำธุรกรรมเพื่อตรวจสอบการปฏิบัติตาม
องค์กรมืออาชีพเช่นสมาคมธนาคารจำนองและสมาคมนายหน้าจำนองแห่งชาติมีจรรยาบรรณและแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดที่มีการตรวจสอบโดยเพื่อน หน่วยอาชญากรรมทางเศรษฐกิจของ FBI ยังตรวจสอบข้อร้องเรียนและกิจกรรมที่น่าสงสัยในอุตสาหกรรมจำนอง
บรรทัดล่าง
ข่าวดีก็คือเราสามารถปรับปรุงตลาดโดยการลดการฉ้อโกงจำนอง บุคคลต้องตั้งค่าความคาดหวังที่เป็นจริงสำหรับการยืมและประสบการณ์เจ้าของบ้าน นักลงทุนควรกำหนดเป้าหมายที่เป็นไปได้เพื่อผลกำไร ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมจะต้องดำเนินการตามมาตรฐานส่วนบุคคลที่สูงขึ้นและส่งต่อความรับผิดชอบต่อองค์กร รัฐบาลจำเป็นต้องทำให้การออกกฎหมายเป็นรูปแบบเดียวกันและมีการบังคับใช้กฎหมายให้คืนดียิ่งขึ้นด้วยการสอบสวนที่ใช้งานอยู่
