ลีสซิ่งเช่าซื้อแบบดัดแปลงคืออะไร?
การเช่าเหมารวมดัดแปลงเป็นประเภทของข้อตกลงการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าฐานที่เริ่มแรกของการเช่า แต่มันจะใช้ร่วมกันในสัดส่วนของค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเช่นภาษีทรัพย์สินสาธารณูปโภค ประกันภัยและการบำรุงรักษา
โดยทั่วไปสัญญาเช่าแบบปรับเปลี่ยนจะใช้สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์เช่นอาคารสำนักงานที่มีผู้เช่ามากกว่าหนึ่งราย โดยทั่วไปการเช่าประเภทนี้จะอยู่ระหว่างการเช่าเหมารวมซึ่งเจ้าของบ้านจ่ายค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการเช่าสุทธิซึ่งจะส่งผ่านค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์ไปยังผู้เช่า
ข้อตกลงทั้งหมดควรได้รับการตรวจสอบอย่างรอบคอบจากทั้งสองฝ่าย แม้ว่าการเช่าจะใช้คำศัพท์ทั่วไป แต่ก็ควรได้รับการปฏิบัติเสมือนเป็นเอกสารเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณเอง
แก้ไขสัญญาเช่าขั้นต้น
วิธีการเช่าเหมารวมที่ดัดแปลงแล้วทำงานอย่างไร
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถแบ่งออกเป็นสองวิธีการคำนวณค่าเช่า: ขั้นต้นและสุทธิ การเช่าซื้อรวมที่ได้รับการแก้ไขซึ่งบางครั้งเรียกว่าการเช่าสุทธิที่มีการแก้ไขคือการรวมกันของการเช่ารวมและการเช่าสุทธิ
สัญญาเช่าขั้นต้นที่ได้รับการดัดแปลงนั้นเป็นลูกผสมของสัญญาเช่าทั้งสองนี้เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเป็นทั้งความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านและผู้เช่า ผู้เช่าจะรับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับหน่วยงานของเขาหรือเธอรวมถึงการบำรุงรักษาและซ่อมแซมหน่วยสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดในขณะที่เจ้าของ / เจ้าของบ้านยังคงจ่ายค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอื่น ๆ
ขอบเขตของความรับผิดชอบของแต่ละฝ่ายมีการเจรจาในเงื่อนไขของสัญญาเช่า ค่าใช้จ่ายใดที่ผู้เช่ารับผิดชอบจะแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญจากทรัพย์สินกับทรัพย์สินดังนั้นผู้เช่าที่คาดหวังจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าค่าเช่าเหมารวมที่ได้รับการแก้ไขกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายใดเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า ตัวอย่างเช่นภายใต้สัญญาเช่าเหมาจ่ายที่มีการแก้ไขผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์อาจต้องจ่ายส่วนแบ่งตามสัดส่วนของค่าใช้จ่ายในการทำความร้อนรวมของอาคารสำนักงาน
เมื่อสัญญาเช่าเหมารวมดัดแปลงเป็นเรื่องธรรมดา
การให้เช่าเหมารวมแบบดัดแปลงเป็นเรื่องธรรมดาเมื่อผู้เช่าหลายรายครอบครองอาคารสำนักงาน ในอาคารที่มีมิเตอร์เดียวซึ่งค่าไฟฟ้ารายเดือนอยู่ที่ $ 1, 000 ค่าใช้จ่ายจะแบ่งเท่า ๆ กันระหว่างผู้เช่า หากมีผู้เช่า 10 คนพวกเขาแต่ละคนจะจ่ายเงิน $ 100 หรือแต่ละคนอาจจ่ายส่วนแบ่งตามสัดส่วนของค่าไฟฟ้าตามเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่เป็นตารางฟุตทั้งหมดของอาคารที่ยูนิตของผู้เช่าครอบครอง อีกทางเลือกหนึ่งหากแต่ละหน่วยมีมิเตอร์เป็นของตนเองผู้เช่าแต่ละรายจ่ายค่าไฟฟ้าที่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็น $ 50 หรือ $ 200
โดยทั่วไปเจ้าของบ้านอาจจ่ายค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอาคารภายใต้สัญญาเช่ารวมที่ได้รับการแก้ไขเช่นภาษีและประกัน
ประเด็นที่สำคัญ
- สัญญาเช่าขั้นต้นที่ได้รับการดัดแปลงนั้นเป็นสัญญาเช่าซึ่งผู้เช่าจะจ่ายค่าเช่าฐาน ณ จุดเริ่มต้นของการเช่ารวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นค่าสาธารณูปโภคสัดส่วนตามสัดส่วนอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เช่นการบำรุงรักษาและการบำรุงรักษา สัญญาเช่าขั้นต้นที่ได้รับการดัดแปลงเป็นเรื่องธรรมดาในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่สำนักงานที่มีผู้เช่ามากกว่าหนึ่งราย
ข้อดีข้อเสียของสัญญาเช่าขั้นต้นที่ปรับเปลี่ยน
เช่นเดียวกับการทำธุรกรรมทางธุรกิจอื่น ๆ มีทั้งข้อดีและข้อเสียเกี่ยวกับสัญญาเช่าขั้นต้นที่ปรับเปลี่ยนสำหรับผู้เช่าและเจ้าของบ้าน
ผู้เช่า
เนื่องจากเจ้าของที่ดินเป็นผู้บำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องผู้เช่าจะได้รับประโยชน์ ผู้เช่ามีการควบคุมงบประมาณมากขึ้นสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจของตนรวมถึงค่าเช่าภาษีธุรกิจเงินเดือน ฯลฯ แต่ถ้าเจ้าของบ้านเป็นคนที่เข้มงวดในการบำรุงรักษาทั่วไปนี่อาจเป็นปัญหาสำหรับผู้เช่าโดยเฉพาะผู้ที่พึ่งพาลักษณะ สำนักงานหรือพื้นที่ค้าปลีกเพื่อจูงใจและรักษาลูกค้า
เจ้าของบ้าน
โดยการใช้สัญญาเช่าดัดแปลงขั้นต้นเจ้าของบ้านสามารถมั่นใจได้ว่าทรัพย์สินของพวกเขาจะยังคงอยู่ในระดับที่พวกเขาเห็นว่าเหมาะสมโดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากผู้เช่าบางคนอาจไม่น่าเชื่อถือเมื่อมันมาถึงการซ่อมแซมหรือปรับปรุงเช่นการบำรุงรักษาพื้นที่ภายนอก อย่างไรก็ตามข้อเสียอย่างหนึ่งคือการประเมินค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่ำเกินไป ดังนั้นเจ้าของบ้านอาจมีปัญหาหากค่าเช่าที่เขาเรียกเก็บนั้นแพงเกินไปเพราะพื้นที่ต้องการการดูแลรักษาจำนวนมาก
สัญญาเช่าขั้นต้นและสุทธิ
เช่าขั้นต้น
ภายใต้สัญญาเช่าขั้นต้นเจ้าของ / ผู้ให้เช่าจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมดของทรัพย์สินรวมถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์การประกันทรัพย์สินการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมโครงสร้างและภายนอกการบำรุงรักษาและซ่อมแซมพื้นที่ส่วนกลางการบำรุงรักษาและซ่อมแซมพื้นที่ส่วนกลาง
เจ้าของบ้านที่ออกสัญญาเช่าขั้นต้นโดยทั่วไปจะคำนวณจำนวนค่าเช่าที่ครอบคลุมค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นค่าสาธารณูปโภคและ / หรือการบำรุงรักษา โดยปกติจำนวนเงินที่จ่ายจะออกเป็นค่าคงที่ซึ่งผู้เช่าจ่ายให้กับเจ้าของบ้านในแต่ละเดือนสำหรับการใช้งานเฉพาะของทรัพย์สิน สิ่งนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้เช่าเพราะช่วยให้พวกเขาสามารถจัดสรรงบประมาณได้อย่างเหมาะสมโดยเฉพาะเมื่อพวกเขามีทรัพยากร จำกัด
ในทางกลับกันการเช่าสุทธินั้นเป็นเรื่องธรรมดามากขึ้นในอาคารผู้เช่ารายเดียวและผ่านค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์ไปยังผู้เช่า โดยทั่วไปสัญญาเช่าสุทธิมักใช้ร่วมกับผู้เช่าเช่นร้านอาหารในเครือ
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายคนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ต้องการความวุ่นวายที่มาพร้อมกับความเป็นเจ้าของมักใช้สัญญาเช่าสุทธิ เนื่องจากพวกเขาส่งผ่านค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับอาคาร - ประกันบำรุงรักษาภาษีทรัพย์สิน - ให้ผู้เช่าผ่านการเช่าสุทธิเจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะเรียกเก็บค่าเช่าที่ต่ำกว่า
