เมลโลรูสคืออะไร?
Mello-Roos เป็นเขตภาษีเฉพาะกิจของรัฐแคลิฟอร์เนียที่สร้างขึ้นเพื่อสนับสนุนโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เขตอาจสร้างขึ้นได้ก็ต่อเมื่อได้รับการอนุมัติจากผู้ลงคะแนนสองในสามและอนุญาตให้มีการประเมินภาษีพิเศษสำหรับผู้อยู่อาศัย กฎหมายของรัฐที่อนุญาตให้เขตดังกล่าวถูกนำมาใช้ในปี 1982 เป็นวิธีสำหรับรัฐบาลท้องถิ่นที่จะหลีกเลี่ยงการเพิ่มภาษีทรัพย์สินของรัฐในปี 1978
กฎหมายภาษี Mello-Roos ยังคงเป็นที่ถกเถียงกัน ผู้พัฒนาในแคลิฟอร์เนียรู้จักโฆษณาบ้านที่สร้างขึ้นใหม่ในชื่อ "No Mello-Roos!"
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับ Mello-Roos
อาจสร้างเขตอำนวยความสะดวกชุมชน Mello-Roos (CFD) โดยเมืองเขตหรือเขตโรงเรียน
Mello-Roos อนุญาตให้รัฐบาลท้องถิ่นหรือเทศบาลเมืองหรือเขตการศึกษาขายพันธบัตรเพื่อใช้ในการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการหรือบริการที่เฉพาะเจาะจง โครงการที่ได้รับอนุญาตภายใต้กฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนียตั้งแต่การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานไปจนถึงบริการตำรวจและดับเพลิงโรงเรียนสวนสาธารณะและศูนย์ดูแลเด็ก
ประเด็นที่สำคัญ
- Mello-Roos เป็นเขตประเมินภาษีพิเศษที่สร้างขึ้นในรัฐแคลิฟอร์เนียเพื่อสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานหรือบริการในท้องถิ่นภาษีนี้ใช้กับผู้อยู่อาศัยในเขตที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเท่านั้นกฎหมายที่อนุญาตให้อำเภอ Mello-Roos ถูกสร้างขึ้นเพื่ออนุญาตให้ชุมชนยกระดับ เงินสำหรับโครงการในท้องถิ่นแม้จะมีข้อ จำกัด ของข้อเสนอภาษีสูงสุดของข้อเสนอ 13
การประเมินภาษีอาจถูกเรียกเก็บเงินจนกว่าจะชำระหนี้พันธบัตรที่ออกให้กับอำเภอเต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ย
ต้นกำเนิดของ Mello-Roos
ภาษีเมลโลรูสได้รับการตั้งชื่อตามสปอนเซอร์ของกฎหมายรัฐแคลิฟอร์เนียเสนเฮนรีเมลโลและสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรไมค์รูส
ใบเรียกเก็บเงินของพวกเขาเป็นวิธีแก้ปัญหาสำหรับข้อเสนอที่ 13 การแก้ไขรัฐธรรมนูญปี 2521 ของรัฐแคลิฟอร์เนีย จำกัด ภาษีทรัพย์สินไว้ที่ 1% ของมูลค่าที่ประเมินไว้และกำหนดอัตราการเพิ่มขึ้นของการประเมินไว้ที่ 2% ต่อปี
นายหน้าจะต้องแจ้งให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพทราบหากบ้านอยู่ในเขตอำนวยความสะดวกชุมชน Mello-Roos
ภาษี Mello-Roos ได้รับการประเมินเทียบกับที่ดิน แต่ไม่ได้อิงตามมูลค่าที่ประเมินไว้ของทรัพย์สิน นั่นคือวิธีที่ได้รับรอบหมวกที่กำหนดโดยข้อเสนอที่ 13
วันนี้เมลโลรูสมักใช้เพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานหรือบริการสนับสนุนในและรอบ ๆ การพัฒนาใหม่ นอกจากนี้ยังมีวิธีในการปรับปรุงในย่านที่เก่าแก่และที่ร่ำรวยน้อยซึ่งไม่ได้นำภาษีทรัพย์สินเพียงพอที่จะครอบคลุมบริการขั้นพื้นฐานอีกต่อไป
ข้อดีข้อเสียของเมลโลรูส
ประชาสัมพันธ์ของกฎหมาย Mello-Roos บอกว่ามันทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เป็นไปได้และในราคาที่ต่ำกว่าให้กับผู้ซื้อในที่สุด นักพัฒนาที่วางแผนชุมชนใหม่ขนาดใหญ่อาจขัดขวางราคาทุนโครงสร้างพื้นฐานใหม่ทั้งในและรอบ ๆ ชุมชนหรือส่งต่อค่าใช้จ่ายโดยการขึ้นราคาของบ้าน
ฝ่ายตรงข้ามชี้ไปที่ภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นและความยากลำบากที่อาจเกิดขึ้นจากการขายบ้านที่มีการประเมินภาษีพิเศษที่เชื่อมโยงกับมัน
โดยทั่วไปภาษี Mello-Roos จะไม่ถูกหักจากภาษีของรัฐบาลกลางเนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของ IRS สำหรับการหักเงิน
Fine Print บนเมลโลรูส
พันธบัตรที่ออกโดย CFD นั้นถือเป็นภาระต่อทรัพย์สินและความล้มเหลวในการจ่ายภาษีสามารถส่งผลให้เกิดการยึดสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วเนื่องจากเขต Mello-Roos อาจมีการบังคับใช้กฎหมายเร่งการยึดสังหาริมทรัพย์
กฎหมายกำหนดให้นายหน้าต้องแจ้งให้ผู้ซื้อที่มีโอกาสทราบหากบ้านอยู่ใน CFD และอาจมีการประเมินภาษีพิเศษ
ภาษี Mello-Roos มักจะถูกระบุว่าเป็นรายการโฆษณาในใบเรียกเก็บภาษีประจำปีของสถานที่ให้บริการแม้ว่าบางครั้งเขตจะส่งใบเรียกเก็บเงินแยกเจ้าของบ้าน สำนักงานผู้ประเมินของมณฑลรักษาบันทึกของเขต Mello-Roos
