การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

จากมุมมองเชิงปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับการลงทุนในหุ้น ในการทำกำไรนักลงทุนจะต้องกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และทำการศึกษาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับผลกำไรที่แต่ละคนจะได้รับไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รายได้ค่าเช่าหรือทั้งสองอย่าง

โดยทั่วไปการประเมินมูลค่าหุ้นจะดำเนินการผ่านวิธีการพื้นฐานสองวิธี: ค่าสัมบูรณ์และค่าสัมพัทธ์ เช่นเดียวกับการประเมินคุณสมบัติ การลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิในอนาคต (NOI) ด้วยอัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นคล้ายกับการประเมินมูลค่ากระแสเงินสดคิดลดสำหรับหุ้น การบูรณาการตัวคูณรายได้รวมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปรียบได้กับการประเมินมูลค่าที่สัมพันธ์กับหุ้น ด้านล่างเราจะดูวิธีการให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการเหล่านี้

การสอน: "คู่มือผู้ซื้อบ้านครั้งแรก"

อัตราการแปลงเป็นทุน

หนึ่งในข้อสันนิษฐานที่สำคัญที่สุดที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทำเมื่อประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์คือการเลือกอัตราการตั้งขึ้นเป็นทุนที่เหมาะสมซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์สุทธิจากการเพิ่มมูลค่าหรือค่าเสื่อมราคา กล่าวง่ายๆคืออัตราที่ใช้กับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเพื่อกำหนดมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน

ตัวอย่างเช่นหากทรัพย์สินที่คาดว่าจะสร้างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) $ 1 ล้านในช่วงสิบปีถัดไปจะได้รับส่วนลดในอัตราการโอนเป็น 14% มูลค่าตลาดของทรัพย์สินคือ $ 1, 000, 000 /.14 = $ 7, 142, 857 (สุทธิ รายได้จากการดำเนินงาน / อัตราการโอนเป็นทุนโดยรวม = มูลค่าตลาด)

มูลค่าตลาด 7, 142, 857 ดอลลาร์เป็นข้อตกลงที่ดีหากทรัพย์สินขายที่ 6.5 ล้านดอลลาร์ มันเป็นข้อตกลงที่ไม่ดีถ้าราคาขายอยู่ที่ $ 8 ล้าน

การกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดหลักในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้ แม้ว่ามันจะค่อนข้างซับซ้อนกว่าการคำนวณต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของ บริษัท (WACC) ของ บริษัท แต่ก็มีหลายวิธีที่นักลงทุนสามารถใช้เพื่อหาอัตราการโอนเป็นทุนที่เหมาะสม (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "4 วิธีในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์")

วิธีการสะสม

วิธีการหนึ่งที่พบบ่อยคือวิธีการสะสม เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยเพิ่มใน:

ค่าสภาพคล่องที่เหมาะสม (เกิดขึ้นเนื่องจากสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์) ค่าจ้างพิเศษคืน (บัญชีสำหรับการแข็งค่าที่ดินสุทธิ) ค่าความเสี่ยง (เปิดเผยความเสี่ยงโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์)

ด้วยอัตราดอกเบี้ย 4%, อัตราดอกเบี้ยที่ไม่ใช่สภาพคล่อง 1.5%, พรีเมี่ยมรำลึก 1.5% และอัตราความเสี่ยง 2.5%, อัตราการโอนเป็นทุนของทรัพย์สินทุนรวมเป็น: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5% หากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิอยู่ที่ $ 200, 000 มูลค่าตลาดของทรัพย์สินจะอยู่ที่ 200, 000 ดอลลาร์ /.115 = $ 1, 739, 130

เห็นได้ชัดว่าการคำนวณนี้ตรงไปตรงมามาก ความซับซ้อนอยู่ที่การประเมินการประมาณการที่แม่นยำสำหรับองค์ประกอบแต่ละส่วนของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ซึ่งอาจเป็นสิ่งที่ท้าทาย ข้อดีของวิธีการสร้างขึ้นคือพยายามกำหนดและวัดองค์ประกอบแต่ละอย่างของอัตราคิดลด

วิธีการสกัดตลาด

วิธีการแยกตลาดสันนิษฐานว่ามีรายได้สุทธิจากการดำเนินงานที่เป็นปัจจุบันและพร้อมใช้งานและข้อมูลราคาขายบนคุณสมบัติที่สร้างรายได้ที่เปรียบเทียบได้ ข้อดีของวิธีการแยกตลาดคืออัตราการโอนเป็นทุนทำให้การโอนเป็นทุนของรายได้โดยตรงมีความหมายมากขึ้น

การกำหนดอัตราการโอนเป็นทุนค่อนข้างง่าย สมมติว่านักลงทุนพิจารณาซื้อที่จอดรถซึ่งคาดว่าจะสร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน 500, 000 ดอลลาร์ ในพื้นที่ที่มีอยู่สามรายได้เทียบเท่าสร้างรายได้คุณสมบัติที่จอดรถ

ที่จอดรถ 1 มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 250, 000 ดอลลาร์และราคาขาย 3 ล้านดอลลาร์ ในกรณีนี้อัตราการโอนเป็น: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33%. ที่จอดรถ Lot 2 มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 400, 000 ดอลลาร์และราคาขาย 3.95 ล้านดอลลาร์ อัตราการโอนเป็นทุน: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10.13%. ที่จอดรถ Lot 3 มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 185, 000 ดอลลาร์และราคาขาย 2 ล้านดอลลาร์ อัตราการโอนเป็นทุน: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9.25%

จากอัตราที่คำนวณได้สำหรับคุณสมบัติเปรียบเทียบทั้งสามนี้ (8.33%, 10.13% และ 9.25%) อัตราการโอนเป็นทุนโดยรวมที่ 9.4% จะเป็นตัวแทนที่สมเหตุสมผลของตลาด การใช้อัตราการโอนเป็นทุนนี้นักลงทุนสามารถกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ได้ มูลค่าของโอกาสในการลงทุนลานจอดรถคือ $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149

วิธีแบนด์ของการลงทุน

อัตราการโอนเป็นทุนจะคำนวณโดยใช้อัตราดอกเบี้ยแต่ละรายการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ทั้งตราสารหนี้และการจัดหาเงินทุน ข้อได้เปรียบของวิธีการลงทุนแบบ band-of-investment คือเป็นอัตราการโอนเป็นทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนแรกคือการคำนวณปัจจัยกองทุนจม นี่เป็นเปอร์เซ็นต์ที่จะต้องกำหนดไว้ในแต่ละช่วงเวลาเพื่อให้มีจำนวนที่แน่นอน ณ เวลาใดเวลาหนึ่งในอนาคต สมมติว่าทรัพย์สินที่มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ $ 950, 000 นั้นได้รับการจัดหาเงินทุน 50% โดยใช้หนี้ที่ดอกเบี้ย 7% จะถูกตัดจำหน่ายภายในระยะเวลา 15 ปี ส่วนที่เหลือจะจ่ายให้กับผู้ถือหุ้นในอัตราที่ต้องการผลตอบแทน 10% ปัจจัยกองทุนจมจะถูกคำนวณดังนี้:

$\frac{\frac{ผม n เสื้อ อี R อี s เสื้อ R เสื้อ อี}{12 M โอ n เสื้อ ชั่วโมง s}}{^{(# โอ ฉ Y อี R s * * * * 12 M โอ n เสื้อ ชั่วโมง s)} - 1} \ dfrac { frac {อัตราดอกเบี้ย ~} {12 ~ เดือน}} {{} ^ {( # ~ จาก ~ ปี * 12 ~ เดือน)} - 1}$ (# ของปี ∗ 12 เดือน) −112 เดือนอัตราดอกเบี้ยสูงสุด

เราจะได้รับ:

0.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

สิ่งนี้คำนวณถึง.003154 ต่อเดือน เปอร์เซ็นต์ต่อปีนี้คือ:.003154 x 12 เดือน = 0.0378 อัตราที่ผู้ให้กู้จะต้องจ่ายเท่ากับปัจจัยกองทุนจมนี้บวกกับอัตราดอกเบี้ย ในตัวอย่างนี้อัตรานี้คือ:.07 +.0378 = 10.78% หรือ. 1078

ดังนั้นอัตราถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักหรืออัตราการโอนเป็นทุนโดยรวมโดยใช้น้ำหนัก 50% สำหรับตราสารหนี้และน้ำหนัก 50% สำหรับตราสารทุนคือ: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39% ดังนั้นมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์คือ: $ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

การประเมินมูลค่าหุ้นเปรียบเทียบ

ตัวแบบการประเมินมูลค่าแบบสัมบูรณ์กำหนดมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่จะได้รับในอนาคตเพื่อรับมูลค่าที่แท้จริงของหุ้น วิธีการที่พบบ่อยที่สุดคือแบบจำลองส่วนลดเงินปันผล (DDM) และเทคนิคกระแสเงินสดคิดลด (DCF) ในทางกลับกันวิธีมูลค่าที่สัมพันธ์กันชี้ให้เห็นว่าสองหลักทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันควรมีราคาใกล้เคียงกันตามรายได้ของพวกเขา อัตราส่วนเช่นราคาต่อกำไรและราคาต่อยอดขายจะถูกนำไปเปรียบเทียบกับ บริษัท อื่น ๆ ในอุตสาหกรรมเพื่อพิจารณาว่ามีหุ้นอยู่ภายใต้หรือเกินมูลค่า ในการประเมินมูลค่าหุ้นการวิเคราะห์การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ควรใช้ทั้งสองขั้นตอนเพื่อกำหนดช่วงของค่าที่เป็นไปได้

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์

$\begin{matrix} M R k อี เสื้อ V ล. ยู อี = \frac{ยังไม่มีข้อความ O {ผม}_{1}}{R - ก.} = \frac{ยังไม่มีข้อความ O {ผม}_{1}}{R} \\ ที่อยู่: \\ ยังไม่มีข้อความ O ผม = ยังไม่มีข้อความ อี เสื้อ โอ พี อี R เสื้อ ผม n ก. ผม n ค โอ ม. อี \\ R = R อี Q ยู ผม R อี d R เสื้อ อี โอ ฉ R อี เสื้อ ยู R n โอ n R อี ล. อี s เสื้อ เสื้อ อี s s อี เสื้อ s \\ ก. = G R โอ W เสื้อ ชั่วโมง R เสื้อ อี โอ ฉ ยังไม่มีข้อความ O ผม \\ R = ค พี ผม เสื้อ ล. ผม Z เสื้อ ผม โอ n R เสื้อ อี (R - ก.) \end{matrix} \ start {aligned} & Market ~ Value = \ dfrac {NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \ & \ textbf {โดยที่:} \ & NOI = \ text { small net รายได้จากการดำเนินงาน} \ & r = \ text { small อัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์} \ & g = \ text { small อัตราการเติบโตของ NOI} \ & R = \ text { อัตราการใช้อักษรตัวใหญ่ (r} - \ text { small g)} \ \ end {จัดชิด}$ มูลค่าตลาด = r − gNOI1 = RNOI1 โดยที่: NOI = ผู้ปฏิบัติงานสุทธิ = อัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ g = อัตราการเติบโตของ NOIR = อัตราการโอนเป็นทุน (r − g)

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิสะท้อนถึงรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นหลังจากหักค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงาน แต่ก่อนหักภาษีและดอกเบี้ย ก่อนหักค่าใช้จ่ายจะต้องพิจารณารายได้รวมที่ได้รับจากการลงทุน รายได้ค่าเช่าที่คาดหวังสามารถคาดการณ์ได้ในเบื้องต้นจากคุณสมบัติใกล้เคียง ด้วยการวิจัยตลาดที่เหมาะสมนักลงทุนสามารถกำหนดราคาที่ผู้เช่าจะถูกเรียกเก็บในพื้นที่และคิดว่าสามารถเช่าพื้นที่ต่อตารางฟุตที่คล้ายกันนี้ได้ การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่คาดการณ์จะถูกนำมาใช้ในอัตราการเติบโตภายในสูตร

เนื่องจากอัตราตำแหน่งว่างที่สูงเป็นภัยคุกคามที่อาจเกิดขึ้นกับผลตอบแทนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์การวิเคราะห์ความอ่อนไหวหรือการประมาณการแบบอนุรักษ์นิยมที่เป็นจริงจึงควรถูกนำมาใช้เพื่อกำหนดรายได้ที่ลืมหากไม่ได้ใช้สินทรัพย์ให้เต็มประสิทธิภาพ

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นโดยตรงจากการดำเนินงานอาคารแบบวันต่อวันเช่นการประกันภัยทรัพย์สินค่าธรรมเนียมการจัดการค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาและค่าสาธารณูปโภค โปรดทราบว่าค่าเสื่อมราคาไม่รวมอยู่ในการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์จะคล้ายกับกำไรก่อนดอกเบี้ยภาษีค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)

การลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยใช้อัตราการระดมทุนในตลาดมีความคล้ายคลึงกับการลดการจ่ายเงินปันผลในอนาคตด้วยอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมซึ่งปรับเพื่อการเติบโตของเงินปันผล ผู้ลงทุนในตราสารทุนที่คุ้นเคยกับรูปแบบการเติบโตของเงินปันผลควรเห็นความคล้ายคลึงในทันที (DDM เป็นหนึ่งในทฤษฎีพื้นฐานทางการเงินที่ดีที่สุด แต่มันก็ดีพอ ๆ กับสมมติฐานลองดู "การ ขุดลงไปในรูปแบบส่วนลดเงินปันผล ")

การค้นหาความสามารถในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์

$M R k อี เสื้อ V ล. ยู อี = G R โอ s s ผม n ค โอ ม. อี \times G R โอ s s ผม n ค โอ ม. อี M ยู ล. เสื้อ ผม พี ล. ผม อี R \ textit { small ราคาตลาด = รายรับรวม} times \ textit { ตัวคูณรายได้รวมเล็ก}$ มูลค่าตลาด = รายรับรวม×ตัวคูณรายรับรวม

วิธีตัวคูณรายได้รวมเป็นวิธีการประเมินค่าแบบสัมพัทธ์ซึ่งตั้งอยู่บนสมมุติฐานพื้นฐานว่าคุณสมบัติในพื้นที่เดียวกันจะถูกประเมินตามสัดส่วนของรายได้รวมที่พวกเขาช่วยสร้าง รายได้รวมคือรายได้ทั้งหมดก่อนหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานใด ๆ อย่างไรก็ตามต้องมีการคาดการณ์อัตราตำแหน่งว่างเพื่อให้ได้ประมาณการรายได้รวมที่แม่นยำ

ตัวอย่างเช่นหากนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซื้ออาคาร 100, 000 ตารางฟุตเขาอาจพิจารณาจากข้อมูลทรัพย์สินที่เทียบเคียงกันว่ารายได้เฉลี่ยต่อเดือนต่อตารางฟุตในละแวกใกล้เคียงคือ 10 ดอลลาร์ แม้ว่าในตอนแรกนักลงทุนอาจสันนิษฐานว่ารายได้รวมต่อปีอยู่ที่ 12 ล้านดอลลาร์ ($ 10 x 12 เดือน x 100, 000 ตารางฟุต) แต่ก็มีแนวโน้มว่าจะมีหน่วยงานว่างในอาคารในเวลาใดก็ตาม สมมติว่ามีอัตราว่าง 10% รายได้รวมต่อปีเท่ากับ 10.8 ล้านดอลลาร์ (12 MM x 90%) วิธีการที่คล้ายกันถูกนำไปใช้กับวิธีรายได้สุทธิจากการดำเนินงานเช่นกัน

ขั้นตอนต่อไปในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์คือการกำหนดตัวคูณรายได้รวม นี่คือความสำเร็จหากมีข้อมูลการขายในอดีต การดูราคาขายของคุณสมบัติเปรียบเทียบและหารมูลค่านั้นด้วยรายได้รวมต่อปีที่สร้างขึ้นจะสร้างตัวคูณเฉลี่ยสำหรับภูมิภาค

วิธีการประเมินค่าประเภทนี้คล้ายกับการใช้รายการที่เปรียบเทียบกันหรือทวีคูณกับมูลค่าหุ้น นักวิเคราะห์หลายคนคาดการณ์ผลประกอบการของ บริษัท และทวีคูณรายได้ต่อหุ้น (EPS) ตามอัตราส่วน P / E ของอุตสาหกรรม การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินการผ่านมาตรการที่คล้ายกัน

Roadblock เพื่อการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองวิธีนี้ค่อนข้างง่าย อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้โดยใช้การคำนวณเหล่านี้ค่อนข้างซับซ้อน ก่อนอื่นการได้รับข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับสูตรทั้งหมดเช่นรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเบี้ยประกันที่รวมอยู่ในอัตราการใช้เงินทุนและข้อมูลการขายที่เปรียบเทียบกันอาจพิสูจน์ได้ว่าใช้เวลานานและท้าทายมาก

ประการที่สองโมเดลการประเมินมูลค่าเหล่านี้ไม่ได้รวมปัจจัยในการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่อาจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นวิกฤตสินเชื่อ เป็นผลให้การวิเคราะห์เพิ่มเติมจะต้องดำเนินการในการคาดการณ์และปัจจัยในผลกระทบที่เป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงตัวแปรทางเศรษฐกิจ

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีสภาพคล่องน้อยกว่าและโปร่งใสกว่าตลาดหุ้นบางครั้งก็ยากที่จะได้รับข้อมูลที่จำเป็นในการตัดสินใจลงทุนอย่างละเอียด ที่กล่าวว่าเนื่องจากการลงทุนขนาดใหญ่มักจะต้องซื้อการพัฒนาขนาดใหญ่การวิเคราะห์ที่ซับซ้อนนี้สามารถสร้างผลตอบแทนที่มากถ้ามันนำไปสู่การค้นพบอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่ามูลค่า (คล้ายกับการลงทุนในตลาดหุ้น) ดังนั้นการสละเวลาในการค้นคว้าปัจจัยการผลิตที่ต้องการนั้นคุ้มค่ากับเวลาและพลังงาน

บรรทัดล่าง

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ที่คล้ายคลึงกันในการวิเคราะห์ทุน วิธีอื่นนอกเหนือจากวิธีลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและตัวคูณรายได้รวมก็มีการใช้บ่อยเช่นกัน ตัวอย่างเช่นผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมบางคนมีความรู้ในการทำงานเกี่ยวกับการย้ายถิ่นของเมืองและรูปแบบการพัฒนา เป็นผลให้พวกเขาสามารถกำหนดได้ว่าพื้นที่ใดในประเทศที่น่าจะประสบกับอัตราการแข็งค่าที่เร็วที่สุด

ไม่ว่าจะใช้วิธีใดตัวพยากรณ์ที่สำคัญที่สุดของความสำเร็จของกลยุทธ์คือการวิจัยที่ดีเพียงใด

สารบัญ: