การรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของฉันเป็นความคิดที่ดีหรือไม่?

การตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้านของคุณขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการรวมถึงระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่ที่นั่นอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันและระยะเวลาที่ใช้ในการชดใช้ค่าใช้จ่ายในการปิดของคุณ ในบางกรณีการรีไฟแนนซ์คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาด ในคนอื่น ๆ มันอาจไม่คุ้มค่าทางการเงิน

เนื่องจากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วการรีไฟแนนซ์จึงน่าจะง่ายกว่าการได้รับสินเชื่อเริ่มต้นในฐานะผู้ซื้อครั้งแรก นอกจากนี้หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือบ้านของคุณเป็นเวลานานและสร้างส่วนที่สำคัญนั่นจะทำให้การรีไฟแนนซ์ง่ายขึ้น แต่ถ้าการแตะส่วนที่เป็นหนี้หรือการรวมหนี้เป็นเหตุผลของคุณสำหรับ refi โปรดจำไว้ว่าการทำเช่นนั้นสามารถเพิ่มจำนวนปีที่คุณจะเป็นหนี้จำนองของคุณไม่ใช่การเคลื่อนไหวทางการเงินที่ฉลาดที่สุด

การประเมินหน้าแรก: กุญแจสู่การรีไฟแนนซ์ที่ประสบความสำเร็จ

พิจารณาปิดค่าใช้จ่าย

กฎทั่วไปคือถ้าคุณสามารถลดอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันลง 1% หรือมากกว่านั้นอาจทำให้รู้สึกถึงการรีไฟแนนซ์เพราะเงินคุณจะประหยัดได้ การรีไฟแนนซ์อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงช่วยให้คุณสามารถสร้างความเท่าเทียมในบ้านของคุณได้เร็วขึ้น

หากอัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำพออาจเป็นไปได้ที่จะรีไฟแนนซ์เพื่อลดระยะเวลากู้ - กล่าวว่าจาก 30 ปีเป็น 15 ปีจำนองคงที่ - โดยไม่ต้องเปลี่ยนการชำระเงินรายเดือนมาก

ในทำนองเดียวกันอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจเป็นเหตุผลในการแปลงจากอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นอัตราการจำนองที่สามารถปรับได้ (ARM) เนื่องจากการปรับเปลี่ยนเป็นระยะ ๆ บน ARM หมายถึงอัตราที่ต่ำกว่าและการจ่ายรายเดือนที่น้อยลง ด้วยอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นกลยุทธ์นี้ทำให้รู้สึกทางการเงินน้อยลง แท้จริงแล้วการปรับค่า ARM ตามระยะเวลาที่เพิ่มอัตราดอกเบี้ยของการจำนองของคุณอาจทำให้การแปลงเป็นเงินกู้อัตราคงที่เป็นทางเลือกที่ชาญฉลาด

อย่างไรก็ตามมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในทุกสถานการณ์เหล่านี้ ค่าใช้จ่ายของคุณจะต้องครอบคลุมค่าธรรมเนียมเช่นการประกันชื่อ, ค่าธรรมเนียมทนายความ, การประเมินค่า, ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์เหล่านี้ซึ่งอาจเป็น 3% ถึง 6% ของเงินต้นของสินเชื่อเกือบจะสูงเท่ากับค่าใช้จ่ายของการจำนองเริ่มต้นและอาจต้องใช้เวลาหลายปีในการกู้คืน

ประเด็นที่สำคัญ

• มันอาจเป็นการดีที่จะรีไฟแนนซ์ถ้าคุณสามารถลดอัตราดอกเบี้ยลง 1% หรือมากกว่าตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านนานพอที่จะชดใช้ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์การกำจัดประกันจำนองเอกชนหรือ PMI เหตุผลในการรับจำนองใหม่

พิจารณาว่าคุณวางแผนจะอยู่บ้านนานแค่ไหน

ในการตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์หรือไม่คุณจะต้องการคำนวณสิ่งที่การออมรายเดือนของคุณจะเป็นเมื่อรีไฟแนนซ์เสร็จสมบูรณ์

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณมีเงินกู้จำนอง 30 ปีในราคา $ 200, 000 เมื่อคุณคิดเงินกู้ครั้งแรกอัตราดอกเบี้ยของคุณคงที่ที่ 6.5% และการชำระเงินรายเดือนของคุณคือ $ 1, 257 หากอัตราดอกเบี้ยคงที่ถึง 5.5% สิ่งนี้สามารถลดการชำระเงินรายเดือนของคุณเป็น $ 1, 130 - ประหยัดได้ $ 127 ต่อเดือนหรือ $ 1, 524 ต่อปี

ผู้ให้กู้ของคุณสามารถคำนวณต้นทุนการปิดทั้งหมดของคุณสำหรับการรีไฟแนนซ์หากคุณตัดสินใจที่จะดำเนินการต่อไป หากค่าใช้จ่ายของคุณมีจำนวนประมาณ $ 2, 300 คุณสามารถหารตัวเลขด้วยการออมของคุณเพื่อกำหนดจุดคุ้มทุน - ในกรณีนี้ 1.5 ปีในบ้าน ($ 2, 300 หารด้วย $ 1, 524 = 1.5 ปี) หากคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านเป็นเวลาสองปีหรือนานกว่านั้นการรีไฟแนนซ์จะสมเหตุสมผล

หากความยุติธรรมในบ้านของคุณน้อยกว่า 20% คุณอาจจะต้องจ่าย PMI ซึ่งจะช่วยลดการออมที่คุณอาจได้รับจากการ Refi

พิจารณา PMI

ในช่วงเวลาที่ค่าบ้านลดลงบ้านจำนวนมากถูกประเมินราคาน้อยกว่าที่ประเมินไว้ในอดีต หากเป็นกรณีนี้เมื่อคุณกำลังพิจารณาการรีไฟแนนซ์จำนวนเงินที่บ้านของคุณมีมูลค่าอาจหมายถึงว่าคุณขาดทุนเพียงพอที่จะชำระเงินดาวน์ 20% สำหรับการจำนองใหม่

ในการรีไฟแนนซ์คุณจะต้องให้เงินฝากเงินสดที่มีขนาดใหญ่กว่าที่คาดไว้หรือคุณอาจต้องดำเนินการประกันจำนองส่วนบุคคล (PMI) ซึ่งในที่สุดจะเพิ่มการชำระเงินรายเดือนของคุณ อาจหมายความว่าถึงแม้อัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่การประหยัดที่แท้จริงของคุณอาจไม่มากนัก

ในทางกลับกันการรีไฟแนนซ์ที่จะลบ PMI ของคุณจะประหยัดเงินและอาจคุ้มค่าที่จะทำด้วยเหตุผลนั้นเพียงอย่างเดียว หากบ้านของคุณมีหุ้นมากกว่า 20% คุณจะไม่ต้องจ่าย PMI ยกเว้นว่าคุณมีสินเชื่อจำนอง FHA หรือถือเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง หากคุณจ่าย PMI ในปัจจุบันมีอย่างน้อย 20% และผู้ให้กู้ปัจจุบันของคุณจะไม่ลบคุณควรรีไฟแนนซ์