อสังหาริมทรัพย์หรือตลาดหุ้นมีผลประกอบการที่ดีขึ้นในอดีตหรือไม่?

สำหรับประวัติศาสตร์ส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกา - หรืออย่างน้อยที่สุดเท่าที่ข้อมูลเชื่อถือได้ - ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยกว่าระดับเงินเฟ้อในเศรษฐกิจ เฉพาะในช่วงระหว่างปี 1990 ถึง 2006 หรือที่รู้จักกันในชื่อ The Great Moderation ทำให้อาคารได้รับผลตอบแทนที่เป็นคู่แข่งของตลาดหุ้น ตลาดหุ้นมีการเติบโตที่เฟื่องฟูกว่าตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่ก็มีผลตอบแทนโดยรวมที่ดีขึ้นเช่นกัน

ผลลัพธ์ใด ๆ ที่ได้จากการเปรียบเทียบประสิทธิภาพที่สัมพันธ์กันของหุ้นและราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ตรวจสอบ การตรวจสอบผลตอบแทนจากแค่ศตวรรษที่ 21 นั้นดูแตกต่างจากผลตอบแทนที่รวมศตวรรษส่วนใหญ่หรือทั้งหมดของศตวรรษที่ 20

หลักฐานทางประวัติศาสตร์

ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาค่อนข้างมืดมนกว่าช่วงทศวรรษที่ 1920 ตามที่อยู่อาศัย Case-Shiller ดัชนีอัตราเฉลี่ยต่อปีของผลตอบแทนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3.7% ระหว่างปี 1928 และ 2013 หุ้นกลับมา 9.5% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน

การแข็งค่าขึ้นของอัตราเงินเฟ้อในดัชนีเฉลี่ยอุตสาหกรรมดาวโจนส์ (DJIA) ในช่วงระยะเวลา 84 ปีเดียวกันคือ 1.6% ต่อปี เมื่อเวลาผ่านไปความแตกต่างนั้นส่งผลให้มีประสิทธิภาพที่ดีขึ้นห้าเท่าสำหรับตลาดหุ้น

แม้ว่าจะมีนักลงทุนไม่มากนักที่มีระยะเวลาการลงทุน 84 ปี ใช้ช่วงเวลาที่แตกต่าง: 38 ปีระหว่างปี 1975 ถึง 2013 การลงทุน $ 100 ในบ้านเฉลี่ย (ตามที่ติดตามโดยดัชนีราคาบ้านจาก Federal Housing Finance Agency (FHFA)) ในปี 1975 จะเติบโตขึ้นประมาณ $ 500 ในปี 2013 การลงทุน $ 100 ที่คล้ายกันใน S&P 500 ในช่วงเวลานั้นจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ $ 1, 600

แอปเปิ้ลและส้ม

ในขณะที่ราคาหุ้นและราคาที่อยู่อาศัยทั้งสะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าตลาดของสินทรัพย์หนึ่งไม่ควรเปรียบเทียบบ้านและหุ้นสำหรับผลตอบแทนที่ตลาดเท่านั้น

หุ้นเป็นตัวแทนผลประโยชน์ความเป็นเจ้าของใน บริษัท ที่มีการซื้อขายสาธารณะ พวกเขาจะไม่จับต้องได้สินทรัพย์ทางกายภาพและให้บริการไม่มียูทิลิตี้อื่นนอกเหนือจากที่เก็บค่าและเครื่องมือรักษาความปลอดภัยสภาพคล่อง ในขณะที่มีเหตุผลบางอย่างที่เชื่อว่าตลาดหุ้นโดยรวมจะได้รับมูลค่าที่แท้จริง (เมื่อเทียบกับเล็กน้อย) เมื่อเวลาผ่านไปมีเหตุผลเล็กน้อยที่จะเชื่อว่าหุ้นเดียวควรเติบโตในความเป็นอมตะ

อสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนหุ้น บางคนเก็งกำไรด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยให้บริการที่จับต้องได้ ผู้คนอาศัยอยู่ในบ้านและคอนโดมิเนียม ธุรกิจดำเนินงานนอกสถานที่ให้บริการเชิงพาณิชย์ คุณสมบัติทางกายภาพมีค่าในและของตัวเอง

สิ่งนี้นำเสนอปรากฏการณ์สองอย่างที่ขัดแย้งกัน ในมือข้างหนึ่งโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ควรสูญเสียมูลค่าตามกาลเวลาผ่านการสึกหรอฉีกขาดและค่าเสื่อมราคา บ้านที่ไม่มีการแก้ไขไม่มีเหตุผลที่จะเติบโตในมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไป ทุกชั้นเพดานเครื่องใช้และอายุฉนวนกันความร้อนและมีค่าน้อยลง

ในทางกลับกันบ้านโดยเฉลี่ยที่สร้างในปี 2558 นั้นเหนือกว่าบ้านทั่วไปที่สร้างในปี 2458 ในขณะที่โครงสร้างที่มีอยู่ไม่ควรสร้างมูลค่า แต่สิ่งปลูกสร้างใหม่ควรมีค่ามากกว่าบนพื้นฐานของการปรับปรุงโครงสร้างและการใช้งาน

ที่ปรึกษา Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®

กลุ่มการเงิน Artifex, Dayton, OH

จากปีพ. ศ. 2511 ถึง 2552 อัตราการเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยของบ้านที่มีอยู่เพิ่มขึ้นประมาณ 5.4% ต่อปี ในขณะเดียวกัน S&P 500 เฉลี่ยกลับมา 8.2%; หุ้นขนาดเล็กเฉลี่ยอยู่ที่ 11.5% ต่อปี อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ประมาณ 4.5% เราไม่คาดหวังว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตมากกว่าเงินเฟ้อ

แต่ตัวเลขไม่ได้บอกเล่าเรื่องราวการแสดงทั้งหมด คุณต้องดูที่ผลกระทบของข้อได้เปรียบทางภาษีผลตอบแทนรายได้และความจริงที่ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักอนุญาตให้มีการใช้ประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญ (คุณสามารถจัดหาเงินซื้อบ้านได้โดยไม่ต้องใส่เงินลงไปมากกว่า 20%. แน่นอนถ้าคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงคุณต้องคำนึงถึงเวลาในการจัดการทรัพย์สินและค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมด้วย การเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจะต้องรวมองค์ประกอบทั้งหมดเหล่านี้