ชาวอเมริกันจำนวนมากขึ้นกำลังมองหาที่พักตากอากาศรายได้จากการให้เช่าและสถานที่พักผ่อนในระหว่างการเกษียณอายุไม่ว่าจะเป็นเวลาห้าหรือ 30 ปี สิทธิประโยชน์ทางภาษีของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศนั้นคล้ายคลึงกับการเป็นเจ้าของในสหรัฐอเมริกาโดยมีข้อยกเว้นเล็กน้อย
ประเด็นที่สำคัญ
- หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศสิทธิประโยชน์ทางภาษีในสหรัฐฯของคุณขึ้นอยู่กับวิธีการใช้ทรัพย์สินของคุณคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองได้ - แต่ไม่ใช่ภาษีทรัพย์สิน - หากทรัพย์สินนั้นมีไว้สำหรับการใช้ส่วนตัวหากคุณได้รับรายได้ค่าเช่า วันที่คุณใช้บ้านเพื่อใช้ส่วนตัวกับเช่า
ผลประโยชน์ที่เจ้าของทรัพย์สินได้รับจากกฎหมายภาษีของสหรัฐฯขึ้นอยู่กับวิธีการใช้ทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่นหากคุณอาศัยอยู่ในบ้านโดยทั่วไปคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองได้ หากคุณใช้ทรัพย์สินเพื่อหารายได้ค่าเช่าคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมถึงการประกันทรัพย์สินและหนี้สินการซ่อมแซมและบำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางในท้องถิ่นและทางไกลที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาทรัพย์สิน
อ่านต่อไปเพื่อดูว่ากฎหมายภาษีของสหรัฐฯปฏิบัติต่อกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศอย่างไรเช่นเดียวกับผลกระทบทางภาษีจากการขายทรัพย์สิน
ทรัพย์สินเพื่อการใช้งานส่วนตัว
เช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยหลักคุณไม่สามารถตัดค่าใช้จ่ายเช่นค่าสาธารณูปโภคค่าบำรุงรักษาหรือค่าประกันได้เว้นแต่คุณจะสามารถเคลมค่าใช้จ่ายในการหักลดหย่อนค่าโฮมออฟฟิศได้
ในขณะที่การลดดอกเบี้ยจำนองเหมือนกันไม่ว่าจะเป็นบ้านในสหรัฐอเมริกาหรือต่างประเทศภาษีอสังหาริมทรัพย์จะทำงานแตกต่างกัน ภายใต้พระราชบัญญัติการลดหย่อนและงาน (TCJA) คุณไม่สามารถหักภาษีทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้อีกต่อไป
ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
กฎภาษีมีความซับซ้อนมากขึ้นหากคุณได้รับรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สิน ใช้กฎที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับจำนวนวันที่คุณใช้บ้านเพื่อเป็นส่วนตัวมากกว่าการใช้เช่า โดยทั่วไปคุณจะอยู่ในหมวดหมู่หนึ่งในสองประเภท:
- คุณเช่าบ้านเป็นเวลา 14 วันหรือน้อยกว่าและคุณใช้ทรัพย์สินเป็นเวลามากกว่า 14 วันหรือ 10% ของจำนวนวันทั้งหมดที่เช่า คุณสามารถเช่าบ้านให้คนอื่นได้นานถึงสองสัปดาห์ (14 คืน) ในแต่ละปีโดยไม่ต้องรายงานรายได้ดังกล่าวไปยังกรมสรรพากร แม้ว่าคุณจะเช่าห้องราคา $ 5, 000 ต่อคืนคุณไม่ต้องรายงานรายได้ค่าเช่าตราบใดที่คุณไม่ได้เช่าเกิน 14 วัน บ้านถือเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ช่วยให้คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองภายใต้กฎบ้านหลังที่สองมาตรฐาน แต่ไม่สูญเสียค่าเช่าหรือค่าใช้จ่าย คุณเช่าบ้านเป็นเวลา 15 วันหรือมากกว่านั้นและใช้มันน้อยกว่า 14 วันหรือ 10% ของวันที่เช่าบ้าน ในกรณีนี้กรมสรรพากรพิจารณาทรัพย์สินให้เช่าบ้านและกิจกรรมการเช่าจะถูกมองว่าเป็นธุรกิจ โปรดทราบ: หากสมาชิกในครอบครัวของคุณใช้บ้าน (เช่นคู่สมรสพี่น้องพ่อแม่ปู่ย่าตายายเด็กและลูกหลาน) จะถือว่าเป็นวันส่วนตัวเว้นแต่คุณจะเก็บค่าเช่าที่เป็นธรรม คุณต้องรายงานรายได้ค่าเช่าทั้งหมดไปยัง IRS แต่ข่าวดีคือคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายในการเช่าเช่นดอกเบี้ยจำนอง, ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ, ค่าโฆษณา, เบี้ยประกัน, ค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ ข้อแตกต่างที่น่าสังเกตได้อย่างหนึ่งระหว่างอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าที่บ้านกับที่ต่างประเทศ: ทรัพย์สินของคุณในต่างประเทศถูกคิดค่าเสื่อมราคาตลอดระยะเวลา 40 ปีแทนที่จะเป็น 27.5 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในประเทศในปัจจุบัน ในทั้งสองกรณีคุณคิดค่าเสื่อมราคาของโครงสร้าง (สิ่งปลูกสร้าง) เท่านั้น ที่ดินไม่เสื่อมราคา
ขายอสังหาริมทรัพย์
มาตรา 1031 ของสหรัฐอเมริกาอนุญาตให้คุณขายและแทนที่อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศด้วยทรัพย์สินต่างประเทศอื่นเท่านั้น
อย่างไรก็ตามความแตกต่างที่สำคัญในการดำเนินการด้านภาษีของทรัพย์สินภายในประเทศและทรัพย์สินต่างประเทศคือทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาไม่ได้รับการพิจารณาว่าเป็นทรัพย์สินประเภทใดในต่างประเทศ มาตรา 1031 ของสหรัฐอเมริกาอนุญาตให้มีการแลกเปลี่ยนทั้งในประเทศและในต่างประเทศเท่านั้น
สหรัฐฯพิจารณาว่าทรัพย์สินใด ๆ นอกสหรัฐอเมริกามีลักษณะคล้ายกับทรัพย์สินอื่น ๆ ที่คล้ายกันนอกสหรัฐอเมริกาดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่ 1031 จะแลกเปลี่ยนบ้านในปานามาเพื่อแลกกับอีกที่ในปานามาหรือเอกวาดอร์หรือคอสตาริกา มันจะไม่ได้รับการพิจารณาเหมือนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ในสหรัฐอเมริกา
ภาษีซ้อน
นอกจากการรับเครดิตภาษีสำหรับภาษีรายได้ค่าเช่าที่ชำระแล้วคุณยังสามารถขอรับเครดิตภาษีต่างประเทศได้หากคุณขายทรัพย์สินและชำระภาษีกำไรจากการขายในต่างประเทศ
บรรทัดล่าง
เมื่อคุณซื้อต่างประเทศคุณจะต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการวางแผนและรายละเอียด หลายประเทศมีกฎและข้อบังคับเกี่ยวกับผู้ที่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินและวิธีการใช้ หากคุณซื้อบ้านในต่างประเทศตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการทำธุรกรรมเพื่อปกป้องสิทธิ์ในทรัพย์สินของคุณ ในสหรัฐอเมริกาผู้ซื้อบ้านจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ความแตกต่างนี้ไม่ชัดเจนในทุกประเทศ
นอกจากนี้โปรดทราบว่าในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศคุณอาจต้องยื่นแบบฟอร์มภาษีของสหรัฐอเมริกาจำนวนหนึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ที่แน่นอนของคุณ ตัวอย่างเช่นหากคุณเช่าบ้านในต่างประเทศและเปิดบัญชีธนาคารเพื่อรับค่าเช่าคุณต้องยื่นแบบฟอร์ม FBAR (รายงานบัญชีธนาคารต่างประเทศและบัญชีการเงิน) หากมูลค่ารวมของบัญชีทั้งหมดของคุณคือ 10, 000 ดอลลาร์หรือมากกว่า วันของปีปฏิทิน"
รูปแบบอื่น ๆ ได้แก่ แบบฟอร์ม 5471 - การส่งคืนข้อมูลของบุคคลในสหรัฐอเมริกาด้วยความเคารพต่อ บริษัท ต่างประเทศบางแห่ง (หากทรัพย์สินของคุณอยู่ใน บริษัท ต่างประเทศ) และแบบฟอร์ม 8858 - การส่งคืนข้อมูลของบุคคลในสหรัฐอเมริกาด้วยความเคารพต่อหน่วยงานที่ไม่ใส่ใจในต่างประเทศ (หากทรัพย์สินนอกชายฝั่งของคุณจัดขึ้นในต่างประเทศ
เนื่องจากความเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศและกฎหมายภาษีมีความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงเป็นครั้งคราวป้องกันตัวเองด้วยการปรึกษากับนักบัญชีภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและ / หรือทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งในสหรัฐอเมริกาและต่างประเทศ
