เงินทุนสำหรับการกระจายหมายถึงอะไร?
กองทุนที่มีอยู่เพื่อการจัดจำหน่าย (FAD) เป็นตัวชี้วัดภายในของจำนวนเงินทุนที่ความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) มีไว้เพื่อจ่ายให้กับผู้ถือหุ้นสามัญและผู้ถือหน่วยลงทุน กองทรัสต์ถือพอร์ตการลงทุนของทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้และ / หรือการจำนองและจำเป็นต้องกระจายรายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษีเกือบทั้งหมดในแต่ละปีเพื่อรักษาสถานะกองทรัสต์ ไม่มีวิธีที่ได้มาตรฐานสำหรับการคำนวณเงินทุนสำหรับการแจกจ่าย; อย่างไรก็ตามหลายคนคำนวณ FAD ในลักษณะที่คล้ายกันโดยการปรับเงินทุนจากมูลค่าการดำเนินงานสำหรับค่าเช่าเส้นตรงรายการที่ไม่ใช่เงินสดและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจริง
ทำความเข้าใจกับเงินทุนที่มีสำหรับการแจกจ่าย (FAD)
REIT เป็นแหล่งรวมอสังหาริมทรัพย์และการจำนองที่รวมเข้าด้วยกันและเสนอเป็นหลักประกันในรูปแบบของการลงทุนในหน่วยลงทุน แต่ละหน่วยใน REIT แสดงถึงสัดส่วนการเป็นเจ้าของในแต่ละสินทรัพย์อ้างอิง เพื่อให้มีคุณสมบัติเป็น REIT ภายใต้กฎของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) บริษัท อสังหาริมทรัพย์ต้องกระจายอย่างน้อย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับนักลงทุน เงินทุนที่มีจำหน่ายเพื่อการวัดผลแบบ non-GAAP เป็นตัวแทนสำหรับกระแสเงินสดของ REIT สำหรับนักลงทุน ปทัฏฐานอื่นคือเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) แต่ FAD ถือเป็นตัวแทนของกระแสเงินสดมากขึ้นเนื่องจากมีการปรับเปลี่ยนบางอย่างที่ให้ภาพทางเศรษฐกิจที่แท้จริงยิ่งขึ้นของการดำเนินงานของ REIT
ตัวอย่างของกองทุนที่มีอยู่สำหรับการคำนวณการกระจาย
บอสตันพร็อพเพอร์ตี้ส์อิงค์ REIT อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่เป็นเจ้าของอาคารในบอสตันนิวยอร์กซานฟรานซิสโกและลอสแองเจลิสคำนวณค่า FAD ด้วยการเพิ่มต้นทุนการทำธุรกรรมเช่าซื้อ FFO ที่มีคุณสมบัติตามสัญญาเช่า (หรือลบกำไร) จากการดับหนี้ก่อนกำหนดและค่าใช้จ่ายชดเชยตามหุ้น กำจัดผลกระทบของค่าเช่าเส้นตรงและค่าปรับค่าเช่าพื้นที่เส้นตรง และลบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาการปรับปรุงโรงแรมและการอัพเกรดและการเปลี่ยนอุปกรณ์ รายการปรับปรุงนี้ไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ แต่แสดงให้เห็นว่ารายการเงินสดและรายการที่ไม่ใช่เงินสดได้รับการจัดการอย่างไรเพื่อแสดงจำนวนเงินจริงที่ถูกต้องสำหรับการแจกจ่ายให้กับนักลงทุน บริษัท คำนวณอัตราส่วนการจ่าย FAD เพิ่มเติมซึ่งจะกำหนดเป็นการกระจายหารด้วย FAD ในปี 2557 อัตราส่วนการจ่าย FAD ของ REIT อยู่ที่ 64.8% และเพิ่มขึ้นเป็น 74.8% ในปี 2560
