ผู้ซื้อบ้านที่ต้องการซื้อสินเชื่อบ้านด้วยเงินกู้ Federal Housing Administration (FHA) ได้รับความประหลาดใจที่น่ารังเกียจ: พวกเขาจะไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะเนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของ FHA เหตุใดข้อกำหนดเหล่านี้จึงมีอยู่พวกเขาคืออะไรและสามารถแก้ไขได้เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถซื้อบ้านที่พวกเขาต้องการได้หรือไม่
ทำไม FHA จึงกำหนดมาตรฐานคุณสมบัติขั้นต่ำ
เมื่อผู้ซื้อบ้านจดจำนองทรัพย์สินจะเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าผู้กู้หยุดการชำระเงินจำนองผู้ให้กู้จำนองจะยึดสังหาริมทรัพย์และครอบครองบ้านในที่สุด ผู้ให้กู้จะขายบ้านเพื่อเรียกคืนเงินจำนวนมากที่ยังคงค้างชำระอยู่กับเงินกู้เท่าที่จะทำได้ กระบวนการของการยึดสังหาริมทรัพย์มี 6 ขั้นตอน
ต้องการให้คุณสมบัติตรงตามมาตรฐานขั้นต่ำปกป้องผู้ให้กู้ หมายความว่าทรัพย์สินควรจะขายง่ายกว่าและสั่งราคาที่สูงขึ้นถ้าผู้ให้กู้ต้องยึดมัน ในเวลาเดียวกันข้อกำหนดนี้ปกป้องผู้กู้: หมายความว่าเขาหรือเธอจะไม่ได้รับภาระค่าซ่อมแซมที่เสียหายจากการเริ่มต้นและมีสถานที่ที่เหมาะสมในการดำรงชีวิตผู้กู้มีแรงจูงใจมากขึ้นในการชำระเงินในช่วงเวลาที่ยากลำบากทางการเงิน เพื่อให้บ้าน
มาตรฐานคุณสมบัติขั้นต่ำคืออะไร?
ตามที่กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD) FHA กำหนดว่าทรัพย์สินที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินกับผลิตภัณฑ์สินเชื่อของ บริษัท จะต้องมีมาตรฐานขั้นต่ำดังต่อไปนี้:
- ความปลอดภัย: บ้านควรปกป้องสุขภาพและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย ความปลอดภัย: บ้านควรป้องกันความปลอดภัยของทรัพย์สิน ความสมบูรณ์: คุณสมบัติไม่ควรมีข้อบกพร่องทางกายภาพหรือเงื่อนไขที่มีผลต่อความสมบูรณ์ของโครงสร้าง
จากนั้นฮัดจะอธิบายถึงเงื่อนไขที่ทรัพย์สินจะต้องปฏิบัติตามเพื่อตอบสนองความต้องการเหล่านี้ ผู้ประเมินจะสังเกตสภาพของทรัพย์สินในระหว่างการประเมินราคาทรัพย์สินที่ต้องการและรายงานผลในแบบฟอร์มการประเมินของ FHA การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในข้อกำหนดหลายประการที่ผู้ซื้อต้องปฏิบัติตามก่อนที่จะตกลงซื้อขาย
สำหรับบ้านเดี่ยวแบบเดี่ยวผู้ประเมินราคาจะต้องใช้แบบฟอร์มที่เรียกว่ารายงานการประเมินค่าเครื่องแบบที่อยู่อาศัย แบบฟอร์มขอให้ผู้ประเมินราคาอธิบายคุณสมบัติพื้นฐานของทรัพย์สินเช่นจำนวนเรื่องปีที่สร้างขึ้นวิดีโอสแควร์จำนวนห้องและที่ตั้ง นอกจากนี้ยังต้องการให้ผู้ประเมินราคา "อธิบายถึงสภาพของทรัพย์สิน (รวมถึงการซ่อมแซมที่จำเป็นการเสื่อมสภาพการปรับปรุงการเปลี่ยนแปลง ฯลฯ)" และถามว่า "มีข้อบกพร่องทางกายภาพหรือเงื่อนไขที่ไม่พึงประสงค์ที่ส่งผลกระทบต่อความน่าอยู่อาศัย สถานที่ให้บริการหรือไม่ " แบบประเมินหน่วยอาคารชุดคล้ายกัน แต่มีคำถามเฉพาะคอนโดเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางสมาคมเจ้าของบ้านจำนวนหน่วยที่เป็นเจ้าของและอื่น ๆ
FHA ไม่ต้องการการซ่อมแซมเครื่องสำอางหรือข้อบกพร่องเล็กน้อยการบำรุงรักษาที่เลื่อนออกไปและการสึกหรอตามปกติหากไม่มีผลกระทบต่อความปลอดภัยความมั่นคงหรือความแข็งแรงของบ้าน FHA บอกว่าตัวอย่างของปัญหาดังกล่าวรวมถึง แต่ไม่ จำกัด เฉพาะดังต่อไปนี้:
- ราวจับประตูทางออกที่เสียหายหรือขาดหายไปซึ่งเป็นอย่างอื่นกระจกหน้าต่างรอยแตกพื้นผิวที่ทาสีในบ้านที่สร้างขึ้นหลังปี 1978 (เพราะอันตรายจากสารตะกั่ว) ท่อรั่วขนาดเล็ก (เช่นก๊อกน้ำหยด) พื้นที่ชำรุด) หลักฐานของความเสียหายที่เกิดจากแมลง / สิ่งมีชีวิตที่ถูกทำลาย (ไม่มีการใช้งาน) ก่อนหน้านี้ที่ไม่มีหลักฐานของความเสียหายของโครงสร้างที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เคาน์เตอร์ที่ชำรุดหรือผุพังปูนปลาสเตอร์หรือแผ่นผนังและวัสดุเพดานอื่น ๆ ทางเดินที่ปูด้วยพรมติดตั้งไม่ดีบางส่วน) การรวบรวมช่องว่างด้วยเศษขยะและถังขยะไม่มีพื้นผิวถนนทุกสภาพอากาศ
อย่างไรก็ตามมีหลายพื้นที่ที่ FHA ต้องการแก้ไขปัญหาเพื่อปิดการขาย นี่คือบางส่วนของปัญหาที่พบบ่อยที่สุดที่ผู้ซื้อบ้านมีแนวโน้มที่จะเผชิญ
ไฟฟ้าและความร้อน
- กล่องไฟฟ้าไม่ควรมีสายหลุดหรือสัมผัสใด ๆ ห้องที่น่าอยู่ทุกห้องจะต้องมีแหล่งความร้อนที่ใช้งานได้ (ยกเว้นในบางเมืองที่เลือกด้วยฤดูหนาวที่ไม่รุนแรง)
หลังคาและห้องใต้หลังคา
- หลังคาจะต้องเก็บความชื้นออกหลังคาจะต้องคาดว่าจะอยู่ได้อีกอย่างน้อยสองปีผู้ประเมินจะต้องตรวจสอบห้องใต้หลังคาเพื่อหาหลักฐานปัญหาหลังคาที่เป็นไปได้หลังคาไม่สามารถมีหลังคาได้มากกว่าสามชั้นหากการตรวจสอบพบว่า ต้องการการซ่อมแซมหลังคาและหลังคามีหลังคาสามชั้นขึ้นไป FHA ต้องการหลังคาใหม่
เครื่องทำน้ำร้อน
เครื่องทำน้ำอุ่นต้องตรงตามรหัสอาคารในท้องถิ่นและต้องนำไปกับที่พัก
อันตรายและสิ่งรบกวน
จำนวนเงื่อนไขอยู่ภายใต้หมวดหมู่นี้ ซึ่งรวมถึง แต่ไม่ จำกัด เฉพาะสิ่งต่อไปนี้:
- ดินที่มีการปนเปื้อนตั้งอยู่ใกล้กับของเสียอันตรายบ่อน้ำมันและก๊าซที่ตั้งอยู่ในบริเวณที่มีการจราจรหนาแน่นเสียงรบกวนและอันตรายแหล่งที่มาของเสียงรบกวนที่มากเกินไปตั้งอยู่ใกล้กับสิ่งที่อาจระเบิดได้เช่นสายปิโตรเลียมแรงดันสูง
การเข้าถึงคุณสมบัติ
สถานที่ให้บริการจะต้องให้การเข้าถึงที่ปลอดภัยและเพียงพอสำหรับคนเดินเท้าและยานพาหนะและถนนจะต้องมีพื้นผิวทุกสภาพอากาศเพื่อให้ยานพาหนะฉุกเฉินสามารถเข้าถึงสถานที่ให้บริการภายใต้สภาพอากาศใด ๆ
ความแข็งแรงของโครงสร้าง
เงื่อนไขโครงสร้างที่มีข้อบกพร่องและเงื่อนไขอื่นใดที่อาจนำไปสู่ความเสียหายของโครงสร้างในอนาคตจะต้องแก้ไขก่อนที่จะขายทรัพย์สิน เหล่านี้รวมถึงการก่อสร้างที่มีข้อบกพร่อง, ความชื้นมากเกินไป, การรั่วไหล, การสลายตัว, ความเสียหายของปลวก, และการตั้งถิ่นฐานอย่างต่อเนื่องของ
แร่ใยหินชนิดหนึ่ง
หากพื้นที่ของบ้านมีแร่ใยหินที่ดูเหมือนว่าจะได้รับความเสียหายหรือเสื่อมสภาพ FHA ต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติมโดยมืออาชีพใยหิน
ห้องน้ำ
บ้านจะต้องมีห้องน้ำอ่างล้างหน้าและฝักบัวอาบน้ำ (ข้อกำหนดนี้อาจฟังดูไร้สาระ แต่คุณจะประหลาดใจกับสิ่งที่ผู้คนจะนำติดตัวไปด้วยเมื่อพวกเขาถูกยึดครองและสิ่งที่คนร้ายจะขโมยมาจากบ้านที่ว่าง)
เครื่องใช้ไฟฟ้า
หลักฐานจากประวัติชี้ให้เห็นว่า FHA ต้องการคุณสมบัติในการมีเครื่องใช้ในครัวที่ทำงานโดยเฉพาะเตาทำงาน อย่างไรก็ตามเอกสาร FHA ไม่ได้กล่าวถึงข้อกำหนดใด ๆ เกี่ยวกับเครื่องใช้ไฟฟ้า
แก้ไขการซื้อบ้านสำหรับคุณสมบัติต่ำกว่ามาตรฐานขั้นต่ำ
ผู้ซื้อบ้านต้องทำอะไรหลังจากตกหลุมรักกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้
ขั้นตอนแรกควรขอให้ผู้ขายทำการซ่อมแซมที่จำเป็น หากผู้ขายไม่สามารถทำการซ่อมแซมได้อาจจะเพิ่มราคาซื้อเพื่อให้ผู้ขายได้รับเงินคืนเมื่อปิด โดยปกติแล้วสถานการณ์จะทำงานในลักษณะอื่น - หากทรัพย์สินมีปัญหาที่สำคัญผู้ซื้อจะขอราคาที่ต่ำกว่าเพื่อชดเชย อย่างไรก็ตามหากทรัพย์สินมีราคาต่ำกว่าตลาดหรือหากผู้ซื้อต้องการมันไม่ดีพอเพิ่มราคาเพื่อให้แน่ใจว่าการซ่อมแซมเสร็จสมบูรณ์และการทำธุรกรรมปิดอาจเป็นตัวเลือก
หากผู้ขายเป็นธนาคารมันอาจไม่เต็มใจทำการซ่อมแซมใด ๆ ในกรณีนี้การจัดการจะตาย สถานที่ให้บริการจะต้องไปที่ผู้ซื้อเงินสดหรือผู้ซื้อที่ไม่ใช่ FHA ซึ่งผู้ให้กู้จะอนุญาตให้พวกเขาซื้อทรัพย์สินในสภาพปัจจุบัน
ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากจะต้องคอยดูจนกว่าพวกเขาจะหาคุณสมบัติที่ดีกว่าที่จะเป็นไปตามมาตรฐาน FHA ความจริงเรื่องนี้น่าหงุดหงิดโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน จำกัด และคุณสมบัติที่ จำกัด ในช่วงราคาของพวกเขา น่าเสียดายที่บางครั้งมันเป็นทางออกเดียว
ผู้ซื้อบ้านบางรายอาจได้รับการอนุมัติสำหรับผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่แตกต่างกัน เงินกู้ที่ไม่ใช่ FHA อาจให้ระยะยาวมากขึ้นเกี่ยวกับเงื่อนไขที่ทรัพย์สินสามารถอยู่ได้ แต่ผู้ให้กู้จะยังคงมีข้อกำหนดของตัวเองดังนั้นจึงไม่มีการรับประกัน อีกทางเลือกหนึ่งคือการขอสินเชื่อ FHA 203 (k) ซึ่งช่วยให้การซื้อบ้านที่มีปัญหาสำคัญ
บรรทัดล่าง
สินเชื่อ FHA ช่วยให้ผู้กู้มีคุณสมบัติในการจำนองได้ง่ายขึ้น แต่พวกเขาไม่จำเป็นต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากจะต้องมองหาจนกว่าพวกเขาจะหาคุณสมบัติที่ดีกว่าที่จะได้มาตรฐาน FHA ซึ่งเป็นกระบวนการที่น่าผิดหวังโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน จำกัด และคุณสมบัติไม่กี่แห่งในช่วงราคาของพวกเขา
อย่างไรก็ตามผู้กู้ FHA ที่รู้ว่าจะคาดหวังอะไรเมื่อการช็อปปิ้งในบ้านสามารถ จำกัด การค้นหาของพวกเขาไปยังอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มที่จะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของ FHA หรืออย่างน้อยก็หลีกเลี่ยงการตั้งความหวังของพวกเขา
