สารบัญ
- พื้นฐานของการปอกหุ้น
- ใช้ HELOCs
- ดึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สอง
- ใช้ข้อยกเว้น Homestead
- กลยุทธ์สินเชื่อที่เป็นมิตร
- ข้ามหลักทรัพย์
- LLCs อสังหาริมทรัพย์
- บรรทัดล่าง
การลอกส่วนของผู้ถือหุ้น - กระบวนการลดมูลค่าหุ้นของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ - เป็นหนึ่งในกลยุทธ์การปกป้องสินทรัพย์ที่เก่าแก่ที่สุด โดยพื้นฐานแล้วมันหมายถึงการก่อกวนทรัพย์สินที่มีหนี้สินจนถึงระดับที่ว่ามีน้อยหรือไม่มีเลยสำหรับเจ้าหนี้ที่จะได้รับ โดยให้อีกฝ่ายหนึ่งเรียกร้องกับทรัพย์สินเจ้าของยังคงควบคุมกระแสเงินสดและการใช้สินทรัพย์ในขณะที่ทำให้ทรัพย์สินไม่น่าสนใจสำหรับผู้ที่พยายามที่จะสมบูรณ์แบบของการตัดสินทางกฎหมายใด ๆ แม้ว่านี่จะเป็นวิธีที่ตรงไปตรงมา แต่ก็มีข้อกำหนดบางประการที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อให้มั่นใจในประสิทธิภาพ วิธีต่าง ๆ ในการดำเนินกลยุทธ์นี้ช่วยเพิ่มระดับผลประโยชน์ให้กับเจ้าของ
พื้นฐานของการปอกหุ้น
เพื่อไม่ให้สับสนกับการหลอกลวงแก้ไขปัญหาการยึดสังหาริมทรัพย์การลอกหุ้นหรือการประกันนั้นมีผลบังคับใช้เพื่อปกป้องความเป็นเจ้าของทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์โดยการทำให้ส่วนได้เสียในสินทรัพย์เหล่านั้นไม่มีค่าในสายตาของเจ้าหนี้ แม้ว่าจะมีกลยุทธ์การลอกหุ้นที่แตกต่างกัน แต่พวกเขาก็มีส่วนร่วมในการควบคุมสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องลงทุนในหุ้นขนาดใหญ่ โดยการทำให้ความยุติธรรมในทรัพย์สินนั้นยากหรือมีค่าใช้จ่ายสูงเจ้าของหวังว่าจะปกป้องบ้านและทรัพย์สินอื่น ๆ ของพวกเขาจากสิ่งที่แนบมาในกระบวนการทางกฎหมาย ความคิดนั้นง่าย: ควบคุมและเพลิดเพลินไปกับทรัพย์สิน แต่ปล่อยให้มีน้อยหรือไม่มีเลยเพื่อให้เจ้าหนี้ได้รับ (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดอ่าน หลีกเลี่ยงการหลอกลวง Foreclosure )
ในเวลาเดียวกันเช่นเดียวกับกลยุทธ์การปกป้องสินทรัพย์ประเภทใดการลอกส่วนจะต้องดำเนินการล่วงหน้าก่อนเวลาที่ต้องการการป้องกัน การดำเนินการตามกลยุทธ์การคาดการณ์สินทรัพย์ใด ๆ ในระหว่างกระบวนการทางกฎหมายมักจะได้รับการพิจารณาว่าไม่เหมาะสมโดยศาล ตัวอย่างเช่นการพยายามใส่เนื้อหาลงในชื่อของบุคคลอื่นจะถูกพิจารณาว่าเป็นการโอนหลอกลวงโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อซ่อนสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว
ตามเนื้อผ้ารูปแบบทั่วไปของการปอกหุ้น (รู้จักพิธีวิวาห์ลอก) คือการเลิกอ้างสิทธิ์กับคู่สมรสซึ่งไม่ค่อยน่าจะถูกฟ้องด้วยเหตุผลทางการเงิน กลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพก่อนหน้านี้ไม่ได้ใช้อีกต่อไปเนื่องจากการหย่าร้างเป็นภัยคุกคามต่อทรัพย์สินมากกว่าความรับผิดทางกฎหมาย
ใช้ HELOCs
วันนี้วิธีที่พบได้บ่อยที่สุดในการลดความน่าจะเป็นของการแนบคือการยืมต่อสินทรัพย์และให้ภาระภาระหนี้แก่อีกฝ่าย รูปแบบการยืมที่พบบ่อยที่สุดคือวงเงินสินเชื่อบ้าน (HELOC) ด้วย HELOC ผู้ให้กู้จะได้รับภาระต่อส่วนของทรัพย์สินซึ่งทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับการกู้ยืมเงิน แม้แต่สินเชื่อหุ้นที่ไม่มีการชำระก็จะลดส่วนของเงินในหนังสือลงอย่างมากโดยไม่สร้างความเสี่ยงที่สำคัญสำหรับผู้กู้ วงเงินสินเชื่อส่วนใหญ่จะไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการไม่ใช้เงินทุนและมีราคาถูกมาก (ถ้าไม่ฟรี) ในการตั้งค่า HELOCs ทำให้ยากขึ้นและมีค่าใช้จ่ายมากขึ้นสำหรับเจ้าหนี้ที่จะได้รับส่วนของทรัพย์สินที่เกิดขึ้นจริงและมักจะขัดขวางเจ้าหนี้จากการเริ่มต้นดำเนินคดีตามกฎหมายโดยไม่ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของผู้กู้
การวาง HELOC ที่ไม่ได้รับเงินทุนบนอสังหาริมทรัพย์เป็นแนวป้องกันแรกสำหรับทรัพย์สินใด ๆ มันยังให้แหล่งเงินทุนที่สามารถใช้สำหรับกรณีฉุกเฉินหรือภาระผูกพันทางการเงินอื่น ๆ ที่ไม่คาดคิด หากยังไม่มีการชำระเงิน HELOC จะไม่เพิ่มความเสี่ยงทางการเงินใด ๆ ในรูปแบบของดอกเบี้ยที่จำเป็นหรือการชำระคืนเงินต้น เนื่องจากเจ้าหนี้ไม่สามารถบอกได้ว่าธนาคารมียอดหนี้ค้างชำระเท่าไรกลยุทธ์นี้จึงมีประสิทธิภาพในการทำให้ฝ่ายหนึ่งหมดกำลังใจในการดำเนินธุรกิจ แต่ไม่ได้ผลหากเจ้าหนี้ตัดสินใจเข้าศาล
ดึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สอง
วิธีการป้องกันที่มีประสิทธิภาพและมีความเสี่ยงมากขึ้นคือการใช้สินเชื่อที่ได้รับการสนับสนุนในรูปแบบของ HELOC หรือการจำนองครั้งที่สอง เมื่อเงินกู้ได้รับการสนับสนุนผู้ให้กู้จะได้รับภาระบุริมภาพคือการเรียกร้องต่อส่วนของจำนวนเงินที่ยืมมาซึ่งจะแทนที่การตัดสินของเจ้าหนี้ ในกรณีนี้ส่วนของทรัพย์สินจะลดลงจริงตามจำนวนเงินที่ยืมมาซึ่งไม่สามารถกู้คืนได้ด้วยวิธีการทางกฎหมายลดแรงจูงใจของเจ้าหนี้ในการฟ้องร้องต่อไป
ใช้ข้อยกเว้น Homestead
หลายรัฐมีการยกเว้นที่อยู่อาศัยซึ่ง จำกัด จำนวนทุนของบ้านที่เจ้าหนี้สามารถยึดเพื่อตอบสนองภาระผูกพันทางการเงิน อย่างไรก็ตามสำหรับคนส่วนใหญ่การยกเว้นที่อยู่อาศัยจะปกป้องเพียงส่วนของมูลค่าหุ้นของบ้าน ตัวอย่างเช่นบ้าน $ 400, 000 ที่ไม่มีการจำนองและการยกเว้นบ้าน $ 100, 000 จะมีทุน $ 300, 000 จากการถูกฟ้องร้องทางกฎหมาย ในสถานการณ์เช่นนี้มันจะสมเหตุสมผลที่จะเก็บเงินกู้บางประเภทไว้ในทรัพย์สินเพื่อที่ว่าทุนจะไม่เกิน $ 100, 000 หากมีสิ่งใดเกิดขึ้นและมีการตัดสินเจ้าหนี้จะพิจารณาบันทึกทรัพย์สินประเมินมูลค่าของบ้านและตัดสินใจว่าจะมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อยในการดำเนินการทางกฎหมาย
อย่างไรก็ตามปัญหาเกี่ยวกับการระดมทุนของสินเชื่อเป็นสองเท่า หนึ่งเจ้าของทรัพย์สินจะต้องค้นหาการใช้งานสำหรับเงินทุนที่จะเป็นเพียงแค่หรือมีประสิทธิผลมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประการที่สองเจ้าของจะต้องสามารถรักษาเงินกู้ผ่านการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนที่จำเป็นหรือผู้ให้กู้ความเสี่ยงจากการยึดสังหาริมทรัพย์ มีหลายบัญชีที่เจ้าของทรัพย์สินลอกทรัพย์สินเพื่อลงทุนและลงทุนในตลาดหุ้น โด่งดังในตลาดกระทิงกลยุทธ์นี้กระตุ้นอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาที่ลดลงของตลาด เมื่อพิจารณาถึงกลยุทธ์นี้คนส่วนใหญ่ไม่คิดว่าจะใช้หรือลงทุนอย่างถูกวิธีที่พวกเขาดึงออกมาจากคุณสมบัติของพวกเขา (สำหรับข้อมูลพื้นฐานตรวจสอบ คุณสมบัติพิเศษ ของ Investopedia: Subprime Mortgages )
กลยุทธ์สินเชื่อที่เป็นมิตร
เพื่อลดความเสี่ยงของการยึดสังหาริมทรัพย์เจ้าของบางคนได้รับเงินกู้ที่เป็นมิตรจากธุรกิจหรือความไว้วางใจที่ควบคุมโดยบุคคลที่พวกเขารู้จักเป็นการส่วนตัว เนื่องจากความสัมพันธ์ส่วนบุคคลเจ้าของสันนิษฐานว่าผู้ให้กู้จะไม่ยึดสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่ระยะเวลาของการชำระคืนเงินกู้ช้าหรือไม่มีอยู่ สินเชื่อที่เป็นมิตรเหล่านี้จำนวนมากถูกยกเลิกในที่สุดเป็นการหลอกลวงเนื่องจากไม่ปรากฏว่าเป็นของแท้
แม้ว่าเขตอำนาจศาลทุกแห่งจะมีกฎระเบียบเฉพาะของตัวเองในการผ่านกลุ่มผู้ชุมนุม แต่ต้องมีการจัดทำสินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์ทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะ ที่สำคัญต้องชำระเงินต้นและดอกเบี้ยตามกำหนดเวลาและตามเอกสารสินเชื่อ เงินให้สินเชื่อเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินถูกไล่ออกจากศาลเนื่องจากผู้กู้ไม่เคยทำหรือบันทึกการชำระค่าจำนอง
ข้ามหลักทรัพย์
การข้ามหลักประกันเป็นกลยุทธ์การป้องกันสินทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งที่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อส่วนของทรัพย์สินโดยส่วนที่ใช้เป็นหลักประกันสำหรับสินทรัพย์อื่น ๆ แม้ว่ามันอาจจะไม่ได้เป็นภาระที่โดดเด่นมันก็ไม่สามารถแนบเพราะมันยืนเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของสินเชื่อหรือการรับประกันอื่น
นี่คือวิธีการทำงาน: สมมติว่าสอง บริษัท ที่เป็นเจ้าของโดยกลุ่มเดียวกันมีทรัพย์สิน บริษัท # 1 ให้เงินกู้แก่ บริษัท # 2 และใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกัน บริษัท # 2 จะใช้เงินที่ได้จากการกู้ยืมเพื่อให้ บริษัท ที่ 1 มีสินเชื่อที่เทียบเท่ากันและนำทรัพย์สินมาเป็นหลักประกัน โดยไม่มีเงินใด ๆ ออกไปนอกกลุ่มความเป็นเจ้าของเดียวกันทั้งสองแห่งมีสถานที่ให้บริการและได้รับการคุ้มครองจากเจ้าหนี้ หากมีการฟ้อง บริษัท # 1 และได้รับการตัดสินจากทรัพย์สินอาจยังคงใช้งานได้หลังโดยไม่มีปัญหา
ในที่สุดเมื่อมีการขายเงินจะถูกนำไปใช้เพื่อชำระเงินกู้จำนองที่มีอยู่ออกจากเจ้าหนี้โดยไม่มีการขอความช่วยเหลือไปยังสถานที่ให้บริการ แม้ว่านี่จะเป็นตัวอย่างที่ง่ายและโปร่งใส แต่มีโครงสร้างที่ซับซ้อนมากขึ้นโดยใช้หน่วยงานในต่างประเทศและการเชื่อใจของเอกชนมักใช้เพื่อทำให้เจ้าหนี้ยากที่จะกำหนดความเป็นเจ้าของที่แท้จริงหรือพิสูจน์ว่าการทำธุรกรรมนั้นไม่สุจริต
LLCs อสังหาริมทรัพย์
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นความพยายามที่มีความเสี่ยงสูง มันยากมากที่จะปกป้องทรัพย์สินจากความรับผิดตามกฎหมายของการเป็นเจ้าของและการจัดการทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามผ่านการใช้ LLCs อสังหาริมทรัพย์เจ้าของได้พบวิธีการป้องกันสินทรัพย์อื่น ๆ ของพวกเขาจากกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาและในทางกลับกัน โดยการเป็นเจ้าของทรัพย์สินภายในทรัพย์สินเดียว LLC เท่านั้นที่สามารถฟ้องเจ้าของทรัพย์สินซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินอื่น ๆ จากสิ่งที่แนบมา
เนื่องจาก LLC เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายเจ้าหนี้ที่ประสงค์จะฟ้องร้องเจ้าของสามารถติดตามผลประโยชน์ของเจ้าของใน LLC เท่านั้น เพื่อปกป้องทรัพย์สินเพิ่มเติม LLCs สินทรัพย์เดียวมักจะเป็นเจ้าของโดย บริษัท โฮลดิ้ง LLC ที่มีการจัดการที่จดทะเบียนในรัฐเช่นเนวาดาซึ่งช่วยให้การเรียกเก็บเงินเป็นโหมดเดียวในการโจมตีกิจการ เนื่องจากคำสั่งเรียกเก็บเงินอนุญาตให้เจ้าหนี้เข้ามาเป็นสมาชิกเท่านั้นพวกเขาจะไม่ได้รับการกระจายรายได้ใด ๆ จากผู้จัดการ แต่ต้องเสียภาษี สิ่งนี้ไม่สามารถป้องกันได้ทางการเงิน น่าสนใจว่ากลยุทธ์ที่ใช้ LLC ส่วนใหญ่ยังแนะนำให้ตัดส่วนของผู้ถือหุ้นผ่าน HELOC โดยใช้เงินทุนเพื่อลงทุนหรืออัพเดทอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
บรรทัดล่าง
เมื่อเสร็จสิ้นการเป็นส่วนหนึ่งของแผนการที่คิดและออกแบบมาอย่างดีการลอกหุ้นสามารถเป็นเครื่องมือป้องกันทรัพย์สินที่ทรงพลังมาก มันมักจะใช้ดีที่สุดกับกลยุทธ์การป้องกันอื่น ๆ เช่นโครงสร้าง LLC อสังหาริมทรัพย์ซึ่งปกป้องทรัพย์สินและเจ้าของเหมือนกัน กลยุทธ์เหล่านี้จะต้องพิจารณาถึงการใช้กลยุทธ์การกู้ยืมเงินและดำเนินการได้ล่วงหน้าก่อนที่จะมีความจำเป็นสำหรับพวกเขาเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกมองว่าเป็นการถ่ายโอนโดยศาลที่หลอกลวง เช่นเดียวกับกลยุทธ์การคุ้มครองสินทรัพย์ทนายความที่มีความรู้ในด้านนี้ควรได้รับการพิจารณาก่อนที่จะมีการดำเนินการด้านสินเชื่อหรือเอกสารทางกฎหมาย (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมดู บทแนะนำพื้นฐานการจำนอง ของเรา)
