ARM แบบเปิดประทุนคืออะไร
ARM แบบเปลี่ยนแปลงได้คือการจำนองอัตราแบบปรับได้ (ARM) ที่ให้ผู้ยืมมีทางเลือกในการแปลงเป็นการจำนองแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ ARM แปลงสภาพมีการทำตลาดเพื่อใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและมักจะมีเงื่อนไขเฉพาะ โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยน ARM เป็นการจำนองในอัตราคงที่
ทำลายแขนที่เปลี่ยนแปลงได้
ARMS ที่เปลี่ยนแปลงได้นั้นเป็นลูกผสมของการจำนองสองประเภท: การจำนอง 30 ปีที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่และการจำนองที่สามารถปรับอัตราดอกเบี้ยได้ (ARM) การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ช่วยให้ผู้ยืมทราบถึงความปลอดภัยในการชำระเงินรายเดือนของเขาแม้ว่าจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็ตาม เมื่อเวลาผ่านไปการชำระเงินจะลดลงอย่างมีประสิทธิภาพเมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ การจำนองอัตราแบบปรับได้เริ่มต้นด้วยอัตรา“ ทีเซอร์” เบื้องต้นที่ต่ำกว่ามาก แต่หลังจากช่วงเวลาที่กำหนด (โดยทั่วไปห้าปี) อัตราจะถูกปรับตามดัชนีเช่น LIBOR บวกด้วยส่วนต่าง โดยทั่วไปจะมีการปรับอัตราทุก ๆ หกเดือนและสามารถขึ้นหรือลง (ภายในขอบเขตที่ระบุไว้ในสัญญา)
ด้วย ARM แบบเปิดประทุนการจำนองจะเริ่มต้นเหมือนอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ 30 ปีนั่นคือในอัตราทีเซอร์ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด แต่ภายในระยะเวลาที่กำหนดบ่อยครั้งหลังจากปีแรก แต่ก่อนที่ห้าผู้กู้มีตัวเลือกในการแปลงเป็นอัตราคงที่ อัตราดอกเบี้ยใหม่มักจะเป็นอัตราต่ำสุดที่เสนอภายในเจ็ดวันก่อนล็อคดังนั้นถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลงผู้กู้จะได้รับอัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำกว่าที่เขาเคยได้รับในตอนแรก
แขนแปลงสภาพสามารถทำให้รู้สึกได้เมื่อมีอัตราสูง
เปิดตัวในต้นปี 1980 ARM แปลงสภาพได้เข้าฉากในช่วงระยะเวลาของการจำนองอัตราสองหลักคงที่ ทฤษฎีนี้เป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยในอดีตไม่น่าจะสูงขึ้นมาก (ยกเว้นอัตราเงินเฟ้อพิเศษ), ผู้กู้ของ ARM แปลงสภาพสามารถเป็นหลักเดิมพันในโอกาสที่ดีของอัตราที่ลดลงในอนาคต ต้นแขนเปิดประทุนมีราคาแพงและมีข้อ จำกัด ที่ยุ่งยาก แต่ในปี 1987 Fannie Mae และ Freddie Mac ซึ่งเป็นผู้ให้การสนับสนุนของรัฐบาลก็เริ่มที่จะซื้อ ARM แปลงสภาพในตลาดรอง เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ขายสินเชื่อจำนองของพวกเขาในตลาดรองการยอมรับของ ARM แปลงสภาพโดยสองยักษ์ใหญ่จำนองนำไปสู่การขยายตัวอย่างรวดเร็วของพวกเขา ในทางกลับกันการแข่งขันทำให้ค่าธรรมเนียมลดลงและเงื่อนไขที่ จำกัด น้อยลง
ข้อเสีย
ข้อเสียเปรียบหลักของ ARMS ที่เปลี่ยนแปลงได้คือพวกเขาบังคับให้ผู้กู้ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยและคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในอนาคต - สิ่งที่แม้แต่ผู้เชี่ยวชาญก็ไม่สามารถทำได้อย่างน่าเชื่อถือ นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยของ ARMS ที่เปลี่ยนแปลงได้ - ทั้งอัตราเบื้องต้นและอัตราดอกเบี้ยคงที่ในภายหลัง - มักจะสูงกว่าอัตราตลาดเล็กน้อย และในขณะที่ผู้กู้ไม่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายปิดเมื่อแปลงจำนองผู้ให้กู้จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ในขณะเดียวกันหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในช่วงระยะเวลาเบื้องต้นประโยชน์ของ ARM ที่เปลี่ยนแปลงได้จะหายไป ในที่สุดการชำระเงินรายเดือนหลังการแปลงจะสูงกว่าสิ่งที่เจ้าของบ้านจ่ายภายใต้อัตราการพัฒนาแม้ว่าจะมีความปลอดภัยที่จะคงที่
