สินเชื่อที่สอดคล้องกันคืออะไร?
สินเชื่อที่สอดคล้องกันคือการจำนองที่เท่ากับหรือน้อยกว่าจำนวนเงินดอลลาร์ที่จัดตั้งขึ้นตามวงเงินที่กำหนดโดย Federal Housing Finance Agency ((FHFA) และตรงตามเกณฑ์การระดมทุนของ Freddie Mac และ Fannie Mae สำหรับผู้กู้ที่มีเครดิตที่ดีเยี่ยม สินเชื่อจะได้เปรียบเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำติดอยู่กับพวกเขา
ประเด็นที่สำคัญ
- เงินกู้ที่สอดคล้องกันคือการจำนองที่มีข้อกำหนดและเงื่อนไขพื้นฐานตรงตามเกณฑ์การระดมทุนของ Fannie Mae และ Freddie Mac ส่วนใหญ่เป็นเงินดอลลาร์ที่ จำกัด ขนาดของสินเชื่อพื้นฐานที่สอดคล้องกับวงเงินสินเชื่อจะถูกปรับเป็นประจำทุกปี เป็น $ 510, 400 ในปี 2020 สำหรับส่วนใหญ่ของผู้ให้กู้ USL ชอบที่จะจัดการกับสินเชื่อที่สอดคล้องเนื่องจากเป็นประเภทเดียวที่ Fannie Mae และ Freddie Mac จะรับประกันและซื้อในตลาดจำนองที่สองการให้กู้ยืมเงินมักจะให้อัตราผลประโยชน์มากขึ้นสำหรับผู้กู้
วิธีการทำสินเชื่อให้สอดคล้อง
สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (FNMA หรือ Fannie Mae) และ Federal Home Loan Corporation Corporation (FHLMC หรือ Freddie Mac) เป็นหน่วยงานที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลที่ผลักดันตลาดสินเชื่อบ้าน หน่วยงานกึ่งรัฐบาลเหล่านี้ได้สร้างกฎและแนวทางที่เป็นมาตรฐานซึ่งการจำนองสำหรับคุณสมบัติหนึ่งหน่วย (หรือที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดี่ยว) จะต้องสอดคล้องหากพวกเขามีสิทธิ์ได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงาน (Fannie Mae และ Freddie Mac ไม่ได้ออกการจำนองด้วยตัวเอง แต่พวกเขาประกันการจำนองที่ออกโดยผู้ให้กู้และทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลตลาดรองหากผู้ให้กู้ต้องการขายการจำนองเหล่านั้น)
คำว่า "สอดคล้อง" มักใช้เมื่อพูดโดยเฉพาะเกี่ยวกับจำนวนเงินจำนองซึ่งจะต้องอยู่ภายใต้วงเงินที่แน่นอนเรียกว่าวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องกันที่กำหนดโดย Federal Finance Finance Agency (FHFA)
สำหรับปี 2020 ในสหรัฐอเมริกาส่วนใหญ่ขีด จำกัด พื้นฐานนี้อยู่ที่ $ 510, 400 เพิ่มขึ้นจาก $ 484, 350 ในปี 2019 ในตลาดที่มีต้นทุนสูงเช่นซานฟรานซิสโกและนิวยอร์กซิตี้ขีด จำกัด จะสูงกว่า เพดานใหม่สำหรับพื้นที่เหล่านี้คือ $ 7765, 600 หรือ 150% ของ $ 510, 400 บทบัญญัติตามกฎหมายพิเศษสร้างการคำนวณวงเงินสินเชื่อที่แตกต่างกันสำหรับ Alaska, Hawaii, Guam และ US Virgin Islands ในพื้นที่เหล่านี้วงเงินสินเชื่อพื้นฐานคือ $ 765, 600 สำหรับคุณสมบัติหนึ่งหน่วยในปี 2020
พระราชบัญญัติการกู้คืนที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจ (HERA) กำหนดให้มีการปรับวงเงินสินเชื่อตามเกณฑ์ในแต่ละปีสำหรับ Fannie Mae และ Freddie Mac เพื่อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านโดยเฉลี่ยของสหรัฐอเมริกา
นอกเหนือจากขนาดของสินเชื่อแล้วแนวทางอื่น ๆ ที่สอดคล้องกับสินเชื่อจะต้องรวมถึงอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของผู้กู้ (เช่นขนาดของเงินดาวน์) อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้คะแนนเครดิตและประวัติความต้องการเอกสาร ฯลฯ.
ข้อดีของการสอดคล้องเงินให้สินเชื่อ
สำหรับผู้บริโภคสินเชื่อที่สอดคล้องจะได้เปรียบเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำของพวกเขา สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่ออกสินเชื่อเพื่อการเคหะแห่งชาติ (Federal Housing Administration (FHA)) การชำระเงินดาวน์อาจต่ำเพียง 3% อย่างไรก็ตามการประกันจำนองภาคเอกชน (PMI) ประมาณ 1.05% ต่อปีสำหรับเงินกู้ยืม 30 ปีสูงถึง $ 510, 400 เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับสินเชื่อดังกล่าวเมื่อมีการชำระเงินต่ำ ค่าใช้จ่ายบางส่วนหรือทั้งหมดของการประกันสามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้หากครัวเรือนของผู้กู้มีรายรับรวม (AGI) ไม่เกิน $ 109, 000
ผู้ให้กู้ยังต้องการที่จะทำงานร่วมกับเงินให้สินเชื่อตามที่พวกเขาสามารถบรรจุลงในชุดการลงทุนและขายในตลาดจำนองที่สองได้อย่างง่ายดาย กระบวนการนี้ช่วยเพิ่มขีดความสามารถของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นและให้ยืมเงินแก่ผู้ซื้อบ้านมากขึ้น
สินเชื่อที่สอดคล้องกับเงินให้สินเชื่อที่ไม่สอดคล้อง
การจำนองที่สูงกว่าวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องจะถูกจัดประเภทเป็นการจำนองที่ไม่สอดคล้องหรือการจัมโบ้ เนื่องจาก Fannie Mae และ Freddie Mac เพียงซื้อสินเชื่อที่สอดคล้องกับการบรรจุใหม่ในตลาดรองความต้องการสินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดจึงน้อยกว่ามาก ข้อกำหนดและเงื่อนไขของการจำนองที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดอาจแตกต่างกันอย่างกว้างขวางจากผู้ให้กู้กับผู้ให้กู้ แต่อัตราดอกเบี้ยและการชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อขนาดใหญ่มักจะสูงกว่าเพราะพวกเขามีความเสี่ยงมากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้ ไม่เพียง แต่จะมีเงินมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังไม่สามารถรับประกันการกู้ยืมได้โดยองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล
ผู้ซื้อบ้านที่ต้องการจำนองเกินวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องกันสามารถแก้ไขปัญหานี้ได้โดยการจำนองสองครั้งที่มีขนาดเล็กแทนสินเชื่อจัมโบ้เดี่ยว
สอดคล้องกับเงินให้สินเชื่อกับสินเชื่อธรรมดา
เงินให้สินเชื่อที่สอดคล้องมักจะสับสนกับสินเชื่อ / จำนองทั่วไป แม้ว่าทั้งสองประเภทจะทับซ้อนกัน แต่ก็ไม่เหมือนกัน การจำนองแบบเดิมนั้นเป็นประเภทที่กว้างกว่ามาก มันเป็นเงินกู้ ใด ๆ ที่ เสนอผ่านผู้ให้กู้เอกชนเมื่อเทียบกับหน่วยงานของรัฐเช่น FHA หรือกระทรวงกิจการทหารผ่านศึกสหรัฐอเมริกา (VA) และ / หรือได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae หรือ Freddie Mac ซึ่งเป็นที่ทับซ้อนและความสับสน เกิดขึ้น ขนาดของเงินให้สินเชื่อไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการประชุมของเพียงความสอดคล้องของ ในขณะที่สินเชื่อที่สอดคล้องทั้งหมดเป็นแบบปกติไม่ใช่สินเชื่อธรรมดาทุกประเภทที่มีคุณสมบัติสอดคล้อง
ข้อพิจารณาพิเศษสำหรับการทำสินเชื่อให้สอดคล้อง
FHFA ซึ่งกำหนดวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องกันเป็นประจำทุกปีมีการกำกับดูแลกฎระเบียบเพื่อให้แน่ใจว่า Fannie Mae และ Freddie Mac เติมเต็มเทอร์และภารกิจของพวกเขาในการส่งเสริมเจ้าของบ้านสำหรับชาวอเมริกันที่มีรายได้ต่ำและชนชั้นกลาง FHFA ใช้เปอร์เซ็นต์การเพิ่มขึ้น / ลดลงของราคาบ้านเฉลี่ยตุลาคม - ตุลาคมในการสำรวจอัตราดอกเบี้ยรายเดือน (MIRS) เพื่อปรับวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องสำหรับปีถัดไป
ในการทำแบบสำรวจนี้ FHFA ขอให้กลุ่มตัวอย่างของผู้ให้กู้จำนองรายงานข้อตกลงและเงื่อนไขสำหรับครอบครัวเดี่ยวทั้งหมด, ตัดจำหน่ายหมด, ซื้อเงิน, สินเชื่อนอกภาคการเกษตรที่พวกเขาปิดในช่วงห้าวันทำการสุดท้ายของเดือน การสำรวจให้ข้อมูลรายเดือนเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงื่อนไขเงินกู้และราคาบ้านตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ประเภทสินเชื่อ (อัตราดอกเบี้ยคงที่หรืออัตราที่ปรับได้) และประเภทผู้ให้กู้รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 15 ปีและ 30 ปี
