คำนิยามการปรับปรุงทุน

การพัฒนาทุนคืออะไร?

การปรับปรุงทุนคือการเพิ่มการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างถาวรหรือการคืนค่าคุณสมบัติบางอย่างที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สินยืดอายุการใช้งานให้ยาวนานหรือปรับให้เข้ากับการใช้ใหม่ บุคคลธุรกิจและเมืองสามารถทำการปรับปรุงทุนให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาเป็นเจ้าของ ในแง่ธุรกิจหรือในเขตเทศบาลกระบวนการนี้อาจเรียกได้ว่าเป็นรายจ่ายฝ่ายทุน

ตามสรรพากรบริการ (IRS) ที่จะมีคุณสมบัติการปรับปรุงประเภทนี้จะต้องทนนานกว่าหนึ่งปีเมื่อเสร็จสิ้น แม้ว่าขนาดของการพัฒนาทุนจะแตกต่างกันไปทั้งเจ้าของบ้านรายบุคคลและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ทำการปรับปรุงทุน

วิธีการปรับปรุงทุนทำงานอย่างไร

โดยทั่วไปการปรับปรุงทุนจะเพิ่มมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน แต่อาจขยายประโยชน์ของสินทรัพย์นอกเหนือจากสถานะปัจจุบัน

IRS Publication 523 จัดทำนิยามของการปรับปรุงทุน ตัวอย่างของการปรับปรุงที่อยู่อาศัยรวมถึงการเพิ่มห้องนอนห้องน้ำหรือดาดฟ้า โครงการที่ได้รับการอนุมัติจาก IRS อื่น ๆ นั้นรวมถึงการเพิ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่ ๆ พรมปูพื้นหรือผนังแบบปูพื้นหรือการปรับปรุงภายนอกอาคารของบ้านเช่นการเปลี่ยนหลังคาหลังคาหรือผนังหน้าต่างพายุ

ตัวอย่างเช่นถ้าคนซื้อเครื่องทำน้ำอุ่นใหม่และเครื่องมือสำหรับทรัพย์สินของเขาทั้งสองซึ่งติดอยู่กับบ้านพวกเขาจะได้รับการพิจารณาการปรับปรุงทุนในบ้าน ตัวอย่างของการปรับปรุงเงินทุนเชิงธุรกิจจะแทนที่ HVAC หรือการติดตั้งชาวอเมริกันด้วยคุณสมบัติ Disability Act (ADA) ที่สามารถเข้าถึงได้ไปยังอาคารที่มีอยู่ ในทำนองเดียวกันการสร้างสวนสาธารณะแห่งใหม่ในย่านใจกลางเมืองก็ถือว่าเป็นการปรับปรุงเมืองหลวงสำหรับเมือง ในสถานการณ์เหล่านี้การเพิ่มใหม่จะทำให้คุณสมบัติที่เกี่ยวข้องมีค่ามากขึ้นจะได้รับการพิจารณาว่าเป็นการเพิ่มเติมถาวรและการลบออกจะทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สิน

ประเด็นที่สำคัญ

• การปรับปรุงทุนคือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างถาวรหรือการฟื้นฟูที่ช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มอายุการใช้งานหรือปรับใช้สำหรับการใช้งานใหม่ IRS กำหนดการปรับปรุงทุนและแยกแยะจากการซ่อมแซมนอกจากการปรับปรุงบ้านแล้ว ค่าใช้จ่ายพื้นฐานของบ้านนั้นซึ่งจะลดขนาดของกำไรทางภาษีใด ๆ เมื่อมีการขาย

การปรับปรุงทุนส่งผลกระทบต่อต้นทุนพื้นฐาน

พื้นฐานราคาคือต้นทุนดั้งเดิมของสินทรัพย์ กรมสรรพากรกำหนดมาตรฐานเฉพาะสำหรับการปรับปรุงเพื่อให้มีคุณสมบัติเป็นการเพิ่มต้นทุนพื้นฐาน ข้อกังวลหลักคือจะต้องมีอยู่ในสถานที่ที่ขายทรัพย์สิน การปรับปรุงทุนจะต้องกลายเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน - หรือติดอยู่กับทรัพย์สินอย่างถาวร - การกำจัดสิ่งนั้นจะทำให้เกิดความเสียหายหรือลดมูลค่าของทรัพย์สิน

กรมสรรพากรทำให้ความแตกต่างระหว่างการปรับปรุงทุนและการซ่อมแซม การซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาไม่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายของที่พัก อย่างไรก็ตามการซ่อมแซมที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการขนาดใหญ่เช่นการแทนที่หน้าต่างของบ้านทั้งหมดจะถือว่าเป็นการปรับปรุงทุน การปรับปรุงที่จำเป็นเพื่อให้บ้านอยู่ในสภาพดีจะไม่รวมอยู่หากไม่เพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์ ตัวอย่างของการซ่อมแซมที่ไม่ผ่านการรับรองตามมาตรฐาน IRS ได้แก่ ผนังจิตรกรรมการแก้ไขรอยรั่วหรือการเปลี่ยนฮาร์ดแวร์ที่ชำรุด

การปรับปรุงทุนส่งผลกระทบต่อกำไรทุน

นอกจากการปรับปรุงบ้านแล้วการปรับปรุงเงินทุนต่อกรมสรรพากรจะเพิ่มพื้นฐานต้นทุนของโครงสร้าง นั่นคือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการปรับปรุงจะถูกเพิ่มเข้าไปในจำนวนเงินที่เจ้าของจ่ายเพื่อซื้อหรือสร้างทรัพย์สิน ในทางกลับกันการเพิ่มต้นทุนก็ช่วยลดขนาดของกำไรทางภาษีที่ต้องเสียภาษีเมื่อขายทรัพย์สิน

กำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างจากการทำกำไรในรูปแบบอื่น ๆ ในปีพ. ศ. 2562 เจ้าของบ้านมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักสูงถึง 250, 000 ดอลลาร์สหรัฐหากเป็นโสดและ 500, 000 ดอลลาร์หากแต่งงานและยื่นร่วมกัน การยกเว้นนี้มีข้อแม้ที่สำคัญอย่างหนึ่ง เจ้าของบ้านจะต้องมีถิ่นที่อยู่ในสถานที่ให้บริการเป็นเวลาอย่างน้อยสองในห้าปีที่ผ่านมาก่อนการขาย

นอกจากนี้หากได้รับมากกว่าจำนวนเงินที่ระบุไว้ข้างต้นผลกระทบของการปรับปรุงเงินทุนอย่างมีนัยสำคัญบนพื้นฐานของค่าใช้จ่ายจะมีนัยสำคัญ มีหลายปัจจัยที่อาจทำให้ผู้เสียภาษีละเมิดระดับกำไรที่ได้รับ $ 250/500 เหล่านี้รวมถึงหากเจ้าของได้รับทรัพย์สินมาหลายสิบปีที่ผ่านมาและหากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่การซื้อ

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคนซื้อบ้านราคา $ 650, 000 และใช้เงิน 50, 000 ดอลลาร์เพื่อปรับปรุงห้องครัวและเพิ่มห้องน้ำ ค่าใช้จ่ายพื้นฐานของบ้านเพิ่มขึ้นจาก $ 650, 000 เป็น $ 700, 000 หลังจาก 10 ปีของการเป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ในบ้านเจ้าของบ้านที่เป็นโสดและเก็บภาษีได้กลายเป็นผู้ขายทรัพย์สินในราคา 975, 000 ดอลลาร์ หากไม่มีการปรับปรุงทุนจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีสำหรับกำไรจะเท่ากับ $ 75, 000 (ราคาขาย 975, 000 ดอลลาร์ - ราคาซื้อ 650, 000 ดอลลาร์ - ไม่รวมกำไร 250, 000 ดอลลาร์

อย่างไรก็ตามเนื่องจากการปรับปรุงทุนเพิ่มต้นทุนพื้นฐาน $ 50, 000 จำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีสำหรับกำไรที่ได้รับจะเท่ากับ $ 25, 000 ($ 975, 000 - ($ 650, 000 + $ 50, 000) - $ 250, 000 = $ 25, 000)

ตัวอย่างชีวิตจริงของการพัฒนาทุน

กฎหมายค่าเช่าของรัฐนิวยอร์กรวมถึงบทบัญญัติที่เรียกว่าโครงการปรับปรุงทุนครั้งใหญ่ (MCI) ย้อนกลับไปตั้งแต่ปี 1970 เจ้าของที่ดินสามารถเช่าอาคารที่มีความเสถียรหรือเช่าได้ถึง 6% ต่อปีเพื่อชดเชยต้นทุนการปรับปรุงทุนครั้งใหญ่ให้กับโครงสร้างเหล่านั้น การอัปเกรดระบบ HVAC ลิฟท์ใหม่พื้นที่ส่วนกลางที่ปรับปรุงแล้วและการปรับปรุงอื่น ๆ ทั้งหมดนับรวมไปถึง MCI

ในเดือนกุมภาพันธ์ 2019 สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งรัฐสองคนได้ออกใบเรียกเก็บเงินเพื่อกำจัดโปรแกรมการเรียกเก็บเงินนั้นเป็นเรื่องง่ายเกินไปสำหรับเจ้าของอาคารที่จะใช้โปรแกรมในทางที่ผิด การละเมิดเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านที่ไร้ยางอายส่งการเรียกร้องค่าใช้จ่ายที่สูงเกินจริงหรือการประดิษฐ์ ศักยภาพของการฉ้อโกงโปรแกรม MCI นั้นไม่ยุติธรรมโดยธรรมชาติ สิ่งรบกวนเหล่านี้กล่าวว่าการปรับปรุงทุนเป็นค่าใช้จ่ายครั้งเดียวสำหรับเจ้าของบ้าน แต่การเพิ่มค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องสำหรับผู้เช่า