ด้วยสต็อกที่นิยมคุณสามารถขายหุ้นของคุณเป็นเวลาหลายปีเพื่อกระจายผลกำไร น่าเสียดายที่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับความหรูหราแบบเดียวกัน จำนวนเงินที่ได้รับทั้งหมดจะต้องยื่นขอคืนภาษีของคุณในปีที่มีการขายทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามหากเจ้าของบ้านใช้การแลกเปลี่ยน IRS มาตรา 1031 พวกเขาสามารถเลื่อนจำนวนเป็นยานพาหนะการลงทุนที่คล้ายกัน
เป็นความจริงหรือไม่ที่คุณสามารถขายบ้านของคุณและไม่ต้องจ่ายภาษีกำไร
การจัดการการขายเบื้องต้น
คุณสามารถลดภาระภาษีนี้ได้ด้วยการควบคุมปีที่กรรมสิทธิ์และการครอบครองผ่านและดังนั้นปีที่คุณรายงานกำไรหรือขาดทุนจากการทำธุรกรรม กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณสามารถกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับปีที่คุณคาดว่าจะมีภาระภาษีที่ลดลง อย่างไรก็ตามหากรายรับของคุณคงที่และเสียภาษีจากผลกำไรที่แน่นอนคุณอาจต้องพิจารณาใช้การแลกเปลี่ยน IRC มาตรา 1031
มาตรา 1031 การแลกเปลี่ยน
มาตรา 1031 การแลกเปลี่ยนอนุญาตให้นักลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือไว้เพื่อการลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่น ๆ และไม่ต้องเสียภาษีทันที ภายใต้มาตรา 1031 ถ้าคุณแลกเปลี่ยนธุรกิจหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพียงเพื่อธุรกิจหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีลักษณะคล้ายกันจะไม่มีการรับรู้กำไรหรือขาดทุนจนกว่าจะมีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาใหม่ โปรดทราบว่ามาตรา 1031 ไม่ได้ใช้กับการแลกเปลี่ยนสินค้าคงคลังหุ้นพันธบัตรบันทึกย่อหลักฐานของหนี้และทรัพย์สินอื่น ๆ
เริ่มตั้งแต่ปี 2561 กฎหมายภาษีใหม่ จำกัด การแลกเปลี่ยนเหล่านี้กับอสังหาริมทรัพย์: มาตรา 1031 การแลกเปลี่ยนทรัพย์สินอื่น ๆ เช่นงานศิลปะไม่ได้รับอนุญาตอีกต่อไป
กฎและข้อบังคับ
การแลกเปลี่ยนมาตรา 1031 จะไม่อนุญาตให้หลีกเลี่ยงภาษีจากกำไรในทุกกรณี ตัวอย่างเช่นการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐเพื่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นจะไม่ผ่านการพิจารณาสถานะการแลกเปลี่ยนปลอดภาษี นอกจากนี้ธุรกิจการค้าที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัวเช่นการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสำหรับทรัพย์สินที่ให้เช่า - จะไม่ได้รับการรักษาปลอดภาษีที่จ่ายภายใต้มาตรา 1031 ในที่สุดหากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเลิกขายทรัพย์สินภายในสองปี ระยะเวลาทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยนจะต้องเสียภาษี
เพื่อวัตถุประสงค์ในการรายงานภาษีพื้นฐานของทรัพย์สินเก่าถูกส่งไปยังสถานที่ให้บริการใหม่ นี่เป็นสิ่งสำคัญที่จะเข้าใจในการแลกเปลี่ยนปลอดภาษีเพราะภาษีที่ยังไม่ได้รับการอภัยพวกเขาจะถูกเลื่อนออกไปเพียงจนกว่าจะมีการขายทรัพย์สินใหม่ เพื่อบันทึกมาตรา 1031 การแลกเปลี่ยนกับสรรพากรบริการมันเป็นสิ่งสำคัญที่จะยื่นแบบฟอร์ม 8824 กับการคืนภาษีสำหรับปีของการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกัน ไม่แนะนำให้ใช้การแลกเปลี่ยนแบบไม่ต้องเสียภาษีหากการทำธุรกรรมจะทำให้เกิดการสูญเสียเนื่องจากการขาดทุนนั้นไม่สามารถหักออกได้ในการแลกเปลี่ยนแบบปลอดภาษี ในกรณีเหล่านี้อาจเป็นการดีกว่าที่จะขายสินทรัพย์และใช้เงินที่ได้มาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่
แลกเปลี่ยนปลอดภาษีอย่างสมบูรณ์
เพื่อให้การแลกเปลี่ยนปลอดภาษีมาตรา 1031 เกิดขึ้นต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขบางประการ:
- สถานที่ให้บริการจะต้อง "เหมือนกัน": คุณสมบัติเหมือนกันถ้าพวกเขามีลักษณะหรือลักษณะเดียวกันแม้ว่าพวกเขาจะแตกต่างกันในเกรดหรือคุณภาพ ทรัพย์สินนั้นจะต้องเกี่ยวข้องกับธุรกิจหรือการลงทุน: ทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยนจะต้องจัดขึ้นเพื่อธุรกิจที่มีประสิทธิผลหรือการใช้การลงทุนและการแลกเปลี่ยนเพื่อการใช้งานเดียวกัน จะต้องระบุสถานที่ให้บริการใหม่ภายใน 45 วัน: สถานที่ให้บริการใหม่ที่จะได้รับในการแลกเปลี่ยนสำหรับทรัพย์สินที่มีอยู่จะต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 45 วันนับจากการโอนครั้งแรก การถ่ายโอนจะต้องเกิดขึ้นภายในหน้าต่าง 180 วัน: ต้องได้รับทรัพย์สินชนิดเดียวกันจากหนึ่งในสองวันนี้ (แล้วแต่ระยะใดจะมาเร็ว): ภายในระยะเวลา 180 วันหลังการโอนทรัพย์สินหรือตามวันครบกำหนดภาษีคืน (รวมถึงส่วนขยาย) สำหรับปีที่โอนทรัพย์สิน
การแลกเปลี่ยนปลอดภาษีบางส่วน
เพื่อเป็นการปลอดภาษีอย่างสมบูรณ์การแลกเปลี่ยนจะต้องเป็นการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินที่เป็นเอกสิทธิ์เท่านั้น ในโลกที่สมบูรณ์แบบการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าทางการค้าเดียวกันนั้นเหมาะสำหรับการแลกเปลี่ยนมาตรา 1031 อย่างไรก็ตามมันยากที่จะหาการแลกเปลี่ยนที่เท่าเทียมกันและในหลาย ๆ กรณีฝ่ายหนึ่งจบลงด้วยการเตะด้วยเงินสดพิเศษบางอย่างเพื่อให้การทำข้อตกลงนั้นเป็นไปอย่างยุติธรรม สถานที่ให้บริการเพิ่มเติมหรือเงินสดที่ได้รับนี้เรียกว่า "การบูต" และการได้รับนี้จะถูกหักภาษีตามจำนวนเงินที่ได้รับจากการบูต
เมื่อมีการจำนองในคุณสมบัติทั้งสอง, การจำนองจะถูกหักกลบลบหนี้ บุคคลที่เลิกจำนองขนาดใหญ่และได้รับการจำนองที่มีขนาดเล็กถือว่าส่วนเกินในขณะที่บูต
บรรทัดล่าง
จำนวนที่เพิ่มขึ้นของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2010 ทำให้หลาย ๆ คนได้รับการปฏิบัติด้านภาษีจากรัฐบาลกลาง เป็นผลให้สูญเสียรายได้จากภาษีจำนวนมหาศาล สำหรับตอนนี้มาตรา 1031 การแลกเปลี่ยนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ (ดังที่กล่าวข้างต้นเริ่มในปี 2561 พวกเขาถูกกำจัดสำหรับทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ เช่นของสะสมเครื่องบินสิทธิในแฟรนไชส์และเครื่องจักรกลหนัก)
