คำนิยามจำนองที่สันนิษฐาน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสันนิษฐานคืออะไร?

การจำนองที่คาดเดาได้คือการจัดการทางการเงินประเภทหนึ่งโดยที่การจำนองที่โดดเด่นและเงื่อนไขจะถูกโอนจากเจ้าของปัจจุบันไปยังผู้ซื้อ ด้วยการสมมติว่าหนี้ส่วนที่เหลือของเจ้าของคนก่อนหน้าผู้ซื้อสามารถหลีกเลี่ยงการได้รับจำนองของตัวเอง

ประเด็นที่สำคัญ

• การจำนองที่คาดเดาได้คือการจัดการที่การจำนองที่โดดเด่นและเงื่อนไขของมันสามารถโอนจากเจ้าของปัจจุบันไปยังผู้ซื้อเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นการจำนองที่สมมติขึ้นนั้นน่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อที่รับเงินกู้ที่มีอยู่เดิม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพียงสองประเภทที่สามารถสันนิษฐานได้คือสินเชื่อที่ได้รับการประกันโดย Federal Housing Administration และ US Department of Veterans Affairs

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับการจำนองสันนิษฐาน

ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่มักจะทำการจำนองจากสถาบันสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือทรัพย์สิน ข้อตกลงตามสัญญาสำหรับการชำระคืนเงินกู้อสังหาริมทรัพย์รวมถึงดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระต่อเดือนนอกเหนือจากการชำระคืนเงินต้นให้แก่ผู้ให้กู้

หากเจ้าของบ้านตัดสินใจที่จะขายบ้านของพวกเขาในบางเวลาในอนาคตพวกเขาอาจจะสามารถโอนจำนองของพวกเขาไปยังผู้ซื้อบ้าน ในกรณีนี้การจำนองเดิมที่นำออกมาจะถือว่า

การจำนองที่คาดเดาได้ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านสามารถชำระยอดเงินต้นในปัจจุบัน, อัตราดอกเบี้ย, ระยะเวลาชำระหนี้และเงื่อนไขอื่น ๆ ตามสัญญาของการจำนองของผู้ขาย แทนที่จะผ่านกระบวนการที่เข้มงวดในการได้รับสินเชื่อบ้านจากธนาคารผู้ซื้อสามารถรับจำนองที่มีอยู่ได้ อาจมีความได้เปรียบในการประหยัดค่าใช้จ่ายในการทำเช่นนั้นหากอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่สมมติขึ้น

ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นต้นทุนการกู้ยืมก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้นผู้กู้จะต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยสูงสำหรับสินเชื่อใด ๆ ที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้นการจำนองในช่วงเวลานี้มีแนวโน้มที่จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงสะท้อนให้เห็นถึงสถานะปัจจุบันของเศรษฐกิจ หากการจำนองที่สมมติขึ้นมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกล็อคจะไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

การจำนองที่คาดเดาได้นั้นน่าสนใจสำหรับผู้ซื้อเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การจำนองปัจจุบันของผู้ขายอาจมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกล็อคต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน

ข้อดีและข้อเสียของการจำนองที่สันนิษฐาน

ข้อได้เปรียบของการได้รับการจดจำนองจำนองในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงนั้น จำกัด อยู่ที่ปริมาณของยอดคงเหลือจำนองที่มีอยู่กับสินเชื่อหรือส่วนของบ้าน ตัวอย่างเช่นหากผู้ซื้อกำลังซื้อบ้านในราคา 250, 000 ดอลลาร์และการจำนองของผู้ขายที่มียอดคงเหลือเพียง $ 110, 000 ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินดาวน์ของ $ 140, 000 เพื่อให้ครอบคลุมความแตกต่างหรือผู้ซื้อจะต้องแยกจำนองเพื่อประกัน เงินเพิ่มเติม

ข้อเสียก็คือว่าถ้าราคาซื้อของบ้านเกินกว่ายอดจำนองโดยจำนวนเงินที่มีนัยสำคัญผู้ซื้ออาจต้องได้รับการจำนองใหม่ หากสิ่งนี้เกิดขึ้นธนาคารหรือสถาบันสินเชื่ออาจรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจากการจำนอง $ 140, 000 ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้ซื้อ

โดยปกติผู้ซื้อจะทำการจำนองครั้งที่สองในยอดคงเหลือการจำนองที่มีอยู่หากส่วนของบ้านของผู้ขายสูง ผู้ซื้ออาจต้องกู้เงินครั้งที่สองโดยมีผู้ให้ยืมรายอื่นจากผู้ให้กู้ซึ่งอาจก่อปัญหาได้หากผู้ให้กู้ทั้งสองไม่ร่วมมือกันหรือให้ผู้กู้ยืมเงินทั้งสอง

หากบ้านของผู้ขายอยู่ในระดับต่ำอย่างไรก็ตามการจำนองที่คาดคะเนอาจเป็นการซื้อที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อ หากมูลค่าของบ้านคือ $ 250, 000 และยอดคงเหลือจำนองที่คาดเดาได้คือ $ 210, 000 ผู้ซื้อต้องการเพียง $ 40, 000 หากผู้ซื้อมีเงินสดจำนวนนี้พวกเขาสามารถชำระเงินให้แก่ผู้ขายโดยตรงโดยไม่ต้องมีวงเงินเครดิตอื่น

ข้อพิจารณาพิเศษสำหรับการจำนองที่สันนิษฐาน

การตัดสินใจขั้นสุดท้ายว่าจะสามารถโอนการจำนองที่สันนิษฐานได้ให้แก่ผู้ซื้อและผู้ขายหรือไม่ ผู้ให้กู้ของการจำนองเดิมจะต้องอนุมัติสมมติฐานการจำนองก่อนที่ข้อตกลงสามารถลงนามโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ผู้ซื้อบ้านจะต้องยื่นขอสินเชื่อที่คาดเดาได้และเป็นไปตามข้อกำหนดของผู้ให้กู้เช่นมีสินทรัพย์ที่เพียงพอและเชื่อถือได้

หากได้รับอนุมัติชื่อของทรัพย์สินจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อที่ชำระคืนเป็นรายเดือนแก่ธนาคาร หากการถ่ายโอนไม่ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้ผู้ขายจะต้องหาผู้ซื้อรายอื่นที่ยินดีรับจำนองและมีเครดิตดี

การจำนองโดยบุคคลที่สามไม่ได้หมายความว่าผู้ขายจะได้รับการผ่อนปรนจากการชำระหนี้ ผู้ขายอาจต้องรับผิดต่อค่าเริ่มต้นใด ๆ ซึ่งอาจส่งผลต่อการจัดอันดับเครดิตของพวกเขา เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ผู้ขายจะต้องปลดภาระหนี้สินเป็นลายลักษณ์อักษรในเวลาที่มีการสันนิษฐานและผู้ให้กู้จะต้องอนุมัติคำขอปล่อยที่ปล่อยผู้ขายของหนี้สินทั้งหมดจากการกู้ยืม

ข้อเท็จจริงอย่างรวดเร็ว

ผู้ขายยังคงรับผิดชอบในการชำระหนี้ใด ๆ หากมีการจำนองโดยบุคคลที่สามนอกเสียจากว่าผู้ให้กู้อนุมัติคำขอปล่อยปล่อยผู้ขายของหนี้สินทั้งหมดจากการกู้ยืม

การจำนองแบบธรรมดานั้นไม่สามารถสันนิษฐานได้ สินเชื่อสองประเภทสามารถสันนิษฐานได้: สินเชื่อ FHA ซึ่งได้รับการประกันโดย Federal Housing Administration และสินเชื่อ VA ซึ่งได้รับการค้ำประกันโดยกระทรวงกิจการทหารผ่านศึกสหรัฐฯ