ปัจจัยเสริมคืออะไร?
ปัจจัยเสริมคือเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ใช้สอยขั้นต้นของอาคารที่ถูกเพิ่มเข้าไปในพื้นที่เช่าของผู้เช่าแต่ละรายเพื่อกำหนดค่าเช่าทั้งหมด
ประเด็นที่สำคัญ
- ปัจจัยเสริมคือเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ใช้สอยขั้นต้นของอาคารที่ถูกเพิ่มเข้าไปในพื้นที่เช่าของผู้เช่าแต่ละรายเพื่อกำหนดค่าเช่ารวมของพวกเขาปัจจัยเสริมมีบทบาทสำคัญในการกำหนดอัตราค่าเช่าโดยเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เพื่อทำความเข้าใจกับสิ่งที่เจ้าของบ้านจัดว่าเป็นปัจจัยใช้งาน (ส่วนเสริม) และพื้นที่สี่เหลี่ยมจัตุรัสที่ไม่สามารถใช้งานได้
ทำความเข้าใจกับส่วนเสริม
ปัจจัยเสริมคือจำนวนตารางฟุตที่ใช้งานได้ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หารด้วยจำนวนตารางฟุตที่เช่าได้ ผลลัพธ์ของการคำนวณนี้จะเป็นตัวเลขหนึ่งหากตัวเลขสองตัวเหมือนกัน แต่จะต่ำกว่าหนึ่งเสมอเนื่องจากบางพื้นที่เป็นวิดีโอสแควร์ในอาคารจะไม่สามารถเช่าได้ ฟุตเทจสแควร์ที่ไม่สามารถเช่าได้รวมถึงพื้นที่ซึ่งถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่วนกลางที่แชร์กับผู้เช่ารายอื่น ในอาคารที่ออกแบบมาอย่างมีจุดประสงค์พร้อมพื้นที่จำนวนมากที่อุทิศให้กับพื้นที่สาธารณะการคำนวณปัจจัยเสริมช่วยให้เจ้าของที่ดินและผู้เช่าเชิงพาณิชย์เจรจาต่อรองข้อตกลงการเช่าที่ยุติธรรม
ปัจจัยเสริมมีบทบาทสำคัญในการกำหนดอัตราค่าเช่า ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นค่าเช่าจะคำนวณจากพื้นที่ที่สามารถเช่าได้และปัจจัยเสริมที่ถูกใช้เพื่อการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ตัวอย่างเช่นอาคารขนาด 20, 000 ตารางฟุตอาจมีพื้นที่ส่วนกลาง 2, 000 ตารางฟุตรวมถึงห้องโถงและอื่น ๆ ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้ร่วมกันได้ ในการกำหนดราคาพื้นที่ส่วนกลางนี้ให้เป็นสัญญาเช่าอย่างถูกต้องเจ้าของที่ดินจะคำนวณปัจจัยเสริมเพื่อใช้กับสัญญาเช่าของผู้เช่า
ในกรณีนี้ส่วนเสริมคือพื้นที่การใช้งานร่วมกัน 2, 000 ตารางฟุตหารด้วยพื้นที่เช่ารวม 18, 000 (20, 000 ลบ 2, 000 ตารางฟุตในพื้นที่ส่วนกลาง)
ส่วนเสริม = 2, 000 SqFt ÷ 18, 000 SqFt = 11.11%
ดังนั้นหากผู้เช่าเช่า 1, 000 ตารางฟุตเจ้าของจะยึด 11.11% เป็นส่วนเสริมและเรียกเก็บเงินผู้เช่าสำหรับ 1, 111.11 ตารางฟุตเพื่อครอบคลุมการใช้พื้นที่ร่วมกันของผู้เช่าและการบำรุงรักษา
ส่วนเสริมและปัจจัยการสูญเสีย
ปัจจัยเสริมมักจะมีความสัมพันธ์กับปัจจัยการสูญเสีย ปัจจัยการสูญเสียคือฟุตเทจสแควร์ที่ไม่สามารถใช้งานได้หารด้วยฟุตเทจสแควร์ที่เช่าได้ วิดีโอสแควร์ที่เกี่ยวข้องกับปัจจัยการสูญเสียรวมถึงส่วนประกอบโครงสร้างเช่นผนังภายในเสาค้ำยันและห้องบำรุงรักษาที่ผู้เช่าไม่สามารถใช้งานได้ บางครั้งปัจจัยการสูญเสียถูกจัดประเภทเป็นส่วนเสริมซึ่งเป็นเหตุผลที่ผู้เช่าต้องเข้าใจสิ่งที่เจ้าของบ้านจัดว่าเป็นประโยชน์เมื่อเทียบกับวิดีโอสแควร์ที่ไม่สามารถใช้งานได้ หากการคำนวณฟุตเทจแบบสี่เหลี่ยมที่ไม่สามารถใช้งานได้นั้นถูกคำนวณลงในปัจจัยเสริมซึ่งหมายความว่าสำหรับพื้นที่ที่ใช้งานได้ในปริมาณเท่ากันอาคารที่มีปัจจัยเสริมที่ต่ำกว่าจะทำให้ผู้เช่าน้อยกว่าอาคารที่มีส่วนเสริมสูงกว่า กับปัจจัย อย่างไรก็ตามหากอาคารได้รับการออกแบบโดยมุ่งเน้นที่พื้นที่สาธารณะปัจจัยเสริมที่สูงขึ้นจะไม่เป็นลบหากมีสิ่งนั้นเป็นค่าของผู้เช่า
ผู้เช่าที่มีศักยภาพมักจะใช้ปัจจัยเสริมเพื่อช่วยในการเปรียบเทียบสัญญาเช่าและพิจารณาว่าสัญญาเช่าใดให้คุณค่าที่ดีที่สุด ในขณะที่ปัจจัยเสริมมีความสำคัญและมีประโยชน์ในแง่นี้มันสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องชี้แจงสิ่งที่ใช้ในการคำนวณจำนวนเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ล
