จำนวนเงินที่ชำระจำนองประกอบด้วยการรวมกันของดอกเบี้ยและการชำระคืนเงินต้น ตลอดอายุของการจำนองสัดส่วนของดอกเบี้ยต่อเงินต้นจะเปลี่ยนไป
ในขั้นต้นการชำระเงินของเจ้าของบ้านจะเป็นดอกเบี้ยหลักโดยมีเงินต้นจำนวนเล็กน้อยรวมอยู่ด้วย เมื่อการจำนองครบกำหนดชำระเงินต้นจะเพิ่มขึ้นและดอกเบี้ยจะลดลง เนื่องจากดอกเบี้ยที่คิดขึ้นอยู่กับยอดคงค้างในปัจจุบันของการจำนองซึ่งลดลงเมื่อชำระคืนเงินต้นมากขึ้น ผู้ที่จำนองน้อยกว่าก็จะเสียดอกเบี้ยน้อยลง
ตัวอย่างเช่นใช้การจำนองแบบง่ายสำหรับ $ 100, 000 ในอัตราดอกเบี้ย 4% ต่อปีและระยะเวลาครบกำหนด 24 ปี การชำระเงินจำนองรายปีคือ $ 6, 558.68 การชำระครั้งแรกจะรวมถึงดอกเบี้ย $ 4, 000 ($ 100, 000 x 4%) และการชำระคืนเงินต้นจำนวน $ 2, 558.68 ($ 6, 558.68 - $ 4, 000) ยอดค้างชำระจำนองหลังจากการชำระเงินนี้คือ $ 97, 441.32 ($ 100, 000 - $ 2, 558.68)
การชำระครั้งต่อไปจะเท่ากับ $ 6, 558.68 แรก แต่ตอนนี้จะมีสัดส่วนดอกเบี้ยที่แตกต่างกันสำหรับเงินต้น ดอกเบี้ยจ่ายสำหรับการชำระครั้งที่สองจะอยู่ที่ $ 3, 897.65 ($ 97, 441.32 x 4%) ในขณะที่การชำระเงินต้นจะอยู่ที่ $ 2, 661.03 ($ 6, 558.68 - $ 3, 897.65)
ส่วนเงินต้นของการชำระเงินครั้งที่สองจะมีมูลค่ามากกว่า $ 100 สิ่งนี้เกิดขึ้นเพราะเจ้าของบ้านได้จ่ายเงินให้กับจำนวนเงินที่ลดลงและการคำนวณดอกเบี้ยใหม่จะถูกคำนวณในจำนวนเงินต้นที่ต่ำกว่า ในช่วงท้ายของการจำนองการชำระเงินส่วนใหญ่จะชำระคืนเป็นหลัก
นี่เป็นตัวอย่างพื้นฐานของการใช้เงินกู้วานิลลาธรรมดาแบบดั้งเดิม ด้วยการจำนองที่แปลกใหม่เจ้าของบ้านสามารถ เลือกชำระเงินจำนองรายเดือนของพวกเขา
วิธีการจำนองค่าตัดจำหน่าย
แม้ว่าส่วนดอกเบี้ยจะลดลงในแต่ละเดือน แต่การชำระเงินจำนองเองไม่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เงินมากขึ้นจะไปสู่ยอดเงินต้นซึ่งตัดจำหน่ายอย่างเต็มที่ตลอดอายุของสินเชื่อ เป็นผลให้เป็นไปตามปีที่ผ่านมาการชำระเงินของเจ้าของบ้านมากขึ้นไปสู่เงินต้นเร่งอัตราที่เจ้าของบ้านสร้างความยุติธรรมและการลดจำนวนเงินที่เป็นหนี้ ในช่วงปีที่ 30 ของการจำนองคงที่ 30 ปีเจ้าของบ้านจะเพิ่มสถานะส่วนของเขามากขึ้นด้วยการชำระเงินแต่ละครั้งเมื่อเทียบกับการชำระเงินในปีที่หนึ่งและสอง
การลดการจ่ายเงิน
อย่างไรก็ตามมีบางสถานการณ์ที่การชำระเงินจำนองสามารถลดลงได้
การปรับอัตราการจำนอง (ARM) อาจลดการจ่ายเงินเมื่อเวลาผ่านไป ด้วยการจำนองประเภทนี้อัตราดอกเบี้ยจะผันผวนตามดัชนีที่สะท้อนถึงต้นทุนต่อผู้ให้กู้ในตลาดสินเชื่อ การชำระเงินใน ARM อาจลดลงหากอัตรามาตรฐานของสินเชื่อลดลงตลอดระยะเวลาของเงินกู้ อย่างไรก็ตาม ARM มีศักยภาพเท่ากันสำหรับการชำระเงินเพื่อเพิ่มบางครั้งอย่างมีนัยสำคัญ เอกสารเงินกู้กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่อาจเพิ่มขึ้นในแต่ละปีรวมถึงจำนวนสูงสุดที่สามารถเพิ่มได้ตลอดระยะเวลาของเงินกู้
ผู้กู้ที่ต้องจ่ายค่าประกันจำนองในช่วงปีแรก ๆ ของเงินกู้อาจเห็นการชำระเงินจำนองของเธอลดลงเมื่อเวลาผ่านไป บริษัท จำนองส่วนใหญ่ให้สินเชื่อ 80% ของราคาซื้อหรือมูลค่าของบ้านแล้วแต่จำนวนใดจะน้อยกว่าและผู้กู้คาดว่าจะเกิดขึ้นอีก 20% เป็นเงินดาวน์
อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่านี้ถูกออกแบบมาเพื่อปกป้องผู้ให้กู้หากมูลค่าของบ้านลดลงและผู้กู้เป็นหนี้มากกว่าบ้านมีค่า ในบางสถานการณ์ผู้ให้กู้อนุญาตให้เจ้าของบ้านยืมมากกว่า 80% ของราคาซื้อ แต่ผู้ให้กู้จะต้องมีการประกันจำนองเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง ประกันนี้ช่วยปกป้องผู้ให้กู้หากจำเป็นต้องยึดทรัพย์สินที่มีมูลค่าน้อยกว่ายอดเงินกู้ ผู้กู้จ่ายเบี้ยประกันเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินจำนองรายเดือน
เมื่อยอดเงินกู้ของผู้กู้ลดลงถึงร้อยละหนึ่งของมูลค่าบ้านซึ่งโดยปกติแล้ว 78% ผู้กู้สามารถยื่นคำร้องต่อผู้ให้กู้เพื่อวางประกันจำนอง สมมติว่าผู้กู้ประสบความสำเร็จการชำระเงินจำนองจะลดลงสำหรับส่วนที่เหลือของเงินกู้เนื่องจากไม่รวมค่าเบี้ยประกันการจำนองอีกต่อไป
