การปรับปรุงสิทธิการเช่าหรือที่เรียกว่าการปรับปรุงผู้เช่าหรือการต่อเติม เป็นการแก้ไขโดยเจ้าของทรัพย์สินหรือผู้เช่าเพื่อทำให้พื้นที่ใช้สอยมีประโยชน์มากขึ้นสำหรับผู้เช่า
การปรับปรุงสิทธิการเช่าเป็นเรื่องปกติในพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เจ้าของอาคารต้องการดึงดูดและรักษาผู้เช่า การปรับปรุงเหล่านี้อาจมีให้เป็นส่วนหนึ่งของการเจรจาการเช่าใหม่
อะไรคือและไม่ใช่การปรับปรุงสิทธิการเช่า
โดยทั่วไปแล้วเจ้าของจะทำการปรับปรุงการปรับปรุง พื้นที่ภายในถูกปรับเปลี่ยนตามความต้องการใช้งานของผู้เช่า - ตัวอย่างเช่นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นกับเพดานพื้นและผนังด้านใน
การดัดแปลงภายนอกอาคารหรือการดัดแปลงที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่ารายอื่นในอาคารจะไม่ถือว่าเป็นการปรับปรุงสิทธิการเช่า ตัวอย่างของการปรับปรุงที่ไม่เกี่ยวกับสิทธิการเช่ารวมถึงการอัพเกรดลิฟต์การก่อสร้างหลังคาและทางเท้า
การปรับปรุงสิทธิการเช่าได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการในการดำเนินงานและความต้องการของผู้เช่า
บริษัท ที่มีคอลล์เซ็นเตอร์อาจต้องติดตั้งห้องเล็ก ๆ และโทรศัพท์ สำนักงานแพทย์อาจต้องใช้ชุดห้องให้คำปรึกษาที่มีพื้นที่เปิดโล่งมากขึ้นสำหรับพยาบาลและผู้ดูแลระบบ
ประเด็นที่สำคัญ
- การปรับปรุงสิทธิการเช่าเรียกอีกอย่างว่าการปรับปรุงผู้เช่าหรือโดยทั่วไปเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะทำการปรับเปลี่ยนพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อรองรับความต้องการของผู้เช่าการปรับปรุงกรรมสิทธิ์จะใช้กับพื้นที่ภายในเช่นเพดานผนังและพื้นการปรับเปลี่ยน ภายนอกอาคารไม่ถือว่าเป็นการปรับปรุงสิทธิการเช่า
อุตสาหกรรมค้าปลีกเต็มไปด้วยการปรับปรุงสิทธิการเช่าเนื่องจากผู้เช่าแต่ละรายต้องการรูปแบบและการออกแบบที่เฉพาะเจาะจง การปรับปรุงสิทธิการเช่าแบบทั่วไปในการค้าปลีกรวมถึงการแบ่งพื้นที่โล่งกว้างขนาดใหญ่เป็นพื้นที่ขนาดเล็กและมีโครงสร้างมากขึ้น การก่อสร้างห้องแต่งตัว, การติดตั้งชั้นวางของขายปลีกและเคาน์เตอร์ต้อนรับ, การเปลี่ยนพื้น, แสงเฉพาะและระบบเทคโนโลยี
เจ้าของบ้านมักเสนอการจ่ายเงินหรือส่วนลดค่าเช่าเพื่อให้ผู้เช่าสามารถทำการปรับปรุงสิทธิการเช่าในเชิงพาณิชย์ได้
การจ่ายเพื่อการปรับปรุงสิทธิการเช่า
มีสี่วิธีหลักที่เจ้าของบ้านจะจ่ายสำหรับการปรับปรุงสิทธิการเช่าเชิงพาณิชย์คือ: ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงผู้เช่าส่วนลดค่าเช่าอาคารมาตรฐานและโครงการแบบครบวงจร
ค่าเผื่อการปรับปรุงผู้เช่า (TIA)
ด้วยค่าเผื่อการปรับปรุงผู้เช่า (TIA) เจ้าของบ้านให้เงินจำนวนหนึ่งแก่ผู้เช่าเพื่อครอบคลุมการปรับปรุงและผู้เช่าดูแลงาน จำนวนที่ได้รับนั้นแตกต่างกันไปตามปัจจัยหลายประการและขึ้นอยู่กับพื้นที่เป็นตารางฟุต ตัวอย่างเช่น $ 10 ถึง $ 20 ต่อตารางฟุต
ข้อเท็จจริงอย่างรวดเร็ว
ตั้งแต่พ. ศ. 2561 การลดหย่อนและงานตามพระราชบัญญัติ (TCJA) การปรับปรุงอาคารการปรับปรุงสิทธิการเช่าทรัพย์สินร้านอาหารที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและการปรับปรุงร้านค้าปลีกที่ผ่านการรับรองจะได้รับการปฏิบัติเสมือนเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปรับปรุง (QIP)
ส่วนลดค่าเช่า
ในบางกรณีผู้ให้เช่าอาจเสนอค่าเช่าฟรีหรือส่วนลดค่าเช่าในจำนวนเดือนที่แน่นอน ผู้เช่าใช้เงินออมเพื่อจ่ายในการปรับปรุงและดูแลงาน ผู้เช่าอาจได้รับค่าเช่าสี่เดือนฟรีตลอดระยะเวลาเช่าสี่ปี
ค่าเผื่อมาตรฐานอาคาร
ค่าเผื่อนี้เรียกอีกอย่างว่าค่าเผื่อ "build-out" เจ้าของบ้านอาจเสนอแพคเกจการปรับปรุงที่ประกอบด้วยประเภทของพื้นและติดตั้งและอุปกรณ์ในราคาที่แน่นอน ผู้เช่าเลือกรายการจากแพ็คเกจ แต่ต้องชำระเงินสำหรับการปรับปรุงใด ๆ ที่ไม่รวมอยู่ในแพ็คเกจ ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าดูแลงานปรับปรุง
โครงการแบบครบวงจร
สำหรับโครงการแบบครบวงจรผู้เช่าจะส่งแผนการปรับปรุงพร้อมการประมาณการต้นทุน เจ้าของบ้านจ่ายและดูแลงานทั้งหมด
การปฏิบัติทางภาษีของการปรับปรุงสิทธิการเช่า
ส่วนปรับปรุงสิทธิการเช่าถือเป็นทุนและตัดจำหน่ายตามอายุของสัญญาเช่า แต่เดิมการปรับปรุงอาคารการปรับปรุงสิทธิการเช่าทรัพย์สินร้านอาหารที่ผ่านการรับรองและการปรับปรุงร้านค้าปลีกที่ผ่านการรับรองนั้นต่างกัน
ตอนนี้ตั้งแต่พระราชบัญญัติลดภาษีและงานปี 2018 (TCJA) พวกเขาจะถูกรวมเข้าเป็นหนึ่งเดียวและเป็นที่รู้จักในชื่อการปรับปรุงคุณสมบัติ (QIP) โดยเฉพาะอย่างยิ่งโบนัสค่าเสื่อมราคา 15 ปีไม่ได้อยู่ในกฎหมายภาษีใหม่อีกต่อไปและค่าเสื่อมราคาจะเกิดขึ้นมากกว่า 20 ปีขึ้นไป
