อัตราการโอนเป็นเงินเทอร์มินัลคืออะไร?
อัตราการแปลงเป็นทุน (terminal capitalization rate) หรือที่รู้จักกันว่าอัตราการออกเป็นอัตราที่ใช้ในการประเมินมูลค่าการขายคืนทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการถือครอง รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่คาดหวัง (NOI) ต่อปีหารด้วยอัตราสูงสุดของเทอร์มินัล (แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์) เพื่อรับค่าเทอร์มินัล อัตราการโอนเป็นทุนของเทอร์มินัลนั้นประเมินจากข้อมูลธุรกรรมที่เปรียบเทียบได้หรือสิ่งที่เชื่อว่าเหมาะสมสำหรับที่ตั้งและคุณสมบัติของสถานที่นั้น ๆ
ประเด็นที่สำคัญ
- อัตราการแปลงเป็นทุนจะใช้ในการประเมินมูลค่าการขายคืนของทรัพย์สินในตอนท้ายของระยะเวลาการถือครองอัตราการเข้าพักเป็นอัตราที่คาดการณ์ NOI ปีแรกของสถานที่ให้บริการหารด้วยราคาซื้อของทรัพย์สินถ้าอัตราการแปลงเป็นขั้ว ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยปกติซึ่งหมายความว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีผลกำไร
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับอัตราการแปลงเป็นทุน
อัตราสูงสุดในอนาคตคือประมาณการรายได้จากการดำเนินงานปีแรก (NOI) หารด้วยการลงทุนเริ่มต้นหรือราคาซื้อ ในทางตรงกันข้ามอัตราการแปลงเป็นทุนเทอร์มินัลคือ NOI ที่คาดการณ์ของปีที่แล้ว (ปีทางออก) หารด้วยราคาขาย หากอัตรานี้ต่ำกว่าอัตราค่าเฉลี่ยต่อวันก็มักจะหมายความว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีผลกำไร
ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยอมรับว่าสิ่งสำคัญคือการจับคู่อัตราการโอนเป็นทุนกับอัตราปัจจุบันของตลาดโดยคำนึงถึงว่ามันอาจเป็นการทดสอบที่ปลอดภัยกว่าสำหรับการพัฒนาเพื่อสะกิดอัตราสูงสุดของเทอร์มินัล สเปรดชีตแบบไดนามิกสามารถเป็นประโยชน์ในการทดสอบโครงการพัฒนาเพื่อกำหนดอัตราการโอนเป็นทุนสูงสุดที่จะยังคงมี upside ให้กับนักลงทุนอย่างเพียงพอ
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญมองหาตลาดและอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าอัตรามูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดจะปรับตัวลดลงเนื่องจากอัตราการโอนเป็นทุนที่ลดลงเมื่อเทียบกับอัตรา cap-in จะส่งผลให้เกิดกำไรจากเงินลงทุน ลดลงตลอดระยะเวลาการถือครอง ข้อมูลบางอย่างที่ต้องพิจารณารวมถึงตัวชี้วัดอุปสงค์และอุปทานสำหรับพื้นที่แต่ละประเภทรวมถึงบริการและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานแต่ละด้าน
ในขณะที่อนาคตไม่แน่นอนอยู่เสมอสองสิ่งที่แน่นอนเกี่ยวกับการสิ้นสุดระยะเวลาการถือครองใด ๆ: อาคารจะอายุและตลาดจะเปลี่ยน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เพื่อระบุอัตราการโอนเป็นทุนสำหรับโครงการให้ถูกต้อง
ตัวอย่างอัตราการแปลงเป็นทุน
นักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองอย่างเต็มรูปแบบมูลค่า $ 100 ล้าน NOI ปีแรกคาดว่าจะอยู่ที่ 5.0 ล้านเหรียญ อัตราแคปที่เกิดขึ้นจึง 5.0% เจ็ดปีต่อมานักลงทุนเชื่อว่าอัตราการโอนเป็นทุนจะอยู่ที่ประมาณ 4.0% เมื่อปีที่แล้ว NOI ซึ่งได้พิจารณาการเพิ่มค่าเช่าตามทางคาดว่าจะมีมูลค่า $ 5.5 ล้าน (อีกครั้งโดยสมมติว่ามีผู้เช่าเต็ม) มูลค่าขายคืนนั้นอยู่ที่ 137.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (5.5 ล้านเหรียญสหรัฐใน NOI หารด้วยการโอนเงินผ่านธนาคาร 4.0% หรือออกจากอัตรา)
