สารบัญ
- ขายสั้นคืออะไร?
- การขายชอร์ตสั้น
- Foreclosure แตกต่างกันอย่างไร
- ขั้นตอนในการลดราคา
- สัญญาขายสั้น
- ข้อดีและข้อเสีย
- ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยงในการขายระยะสั้น
- ตัวแทนที่ดีที่สุดสำหรับการขายสั้น ๆ
- การต่อราคามากกว่า
- ค้นหาต่อไป
- ข้อเสนอที่ดีหรือไม่ดี
ขายสั้นคืออะไร?
การขายสั้น ๆ คือบ้านที่มีอยู่ในราคาซื้อที่น้อยกว่าจำนวนเงินที่เจ้าของปัจจุบันเป็นเจ้าของ
การทำธุรกรรมเป็นประโยชน์ต่อธนาคารโดยอนุญาตให้หลีกเลี่ยงการครอบครองบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาแพงและใช้เวลานาน ผู้ขายหลีกเลี่ยงเครดิตที่มาพร้อมกับการยึดสังหาริมทรัพย์และการล้มละลายที่บางครั้งก็มาพร้อมกับมัน
การขายชอร์ตสั้น
การขายชอร์ตเป็นตัวเลือกทางการเงินที่บางครั้งมีให้สำหรับเจ้าของบ้านที่เป็นผู้กู้ที่มีปัญหา พวกเขาอยู่เบื้องหลังการชำระเงินจำนองและมีบ้านที่อยู่ใต้น้ำ นั่นคือบ้านมีค่าน้อยกว่ายอดคงค้างในการจำนอง
นอกเหนือจากโชคลาภเงินสดที่ไม่คาดคิดเจ้าของจะถูกบังคับให้ต้องแยกออกจากบ้าน จริงๆมีเพียงสองตัวเลือกคือการขายสั้น ๆ หรือการยึดสังหาริมทรัพย์
ผู้เชี่ยวชาญไม่เห็นด้วยว่าการขายชอร์ตเป็นข้อตกลงที่ดีหรือไม่ ผู้เสนอบอกว่าบ้านดังกล่าวมีราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาด ฝ่ายตรงข้ามบอกว่าธนาคารไม่มีความสนใจในการขายไฟ
การขายชอร์ตมักจะเริ่มต้นโดยเจ้าของบ้านเมื่อมูลค่าของบ้านลดลง 20% หรือมากกว่า ก่อนที่กระบวนการจะเริ่มต้นผู้ให้กู้ซึ่งเป็นผู้จดจำนองจะต้องลงชื่อในการตัดสินใจ นอกจากนี้ผู้ให้กู้ซึ่งโดยปกติจะเป็นธนาคารต้องการเอกสารที่อธิบายว่าทำไมการขายสั้น ๆ ท้ายที่สุดสถาบันสินเชื่ออาจสูญเสียเงินในกระบวนการ
หากได้รับอนุมัติให้ขายชอร์ตผู้ซื้อจะเจรจากับเจ้าของบ้านก่อนแล้วจึงขออนุมัติการซื้อจากธนาคารที่สอง เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าอาจไม่มีการขายชอร์ตโดยไม่ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้
การขายชอร์ตมีแนวโน้มที่จะมีความยาวและธุรกรรมที่ต้องใช้เอกสารมากซึ่งใช้เวลาดำเนินการเต็มปี อย่างไรก็ตามพวกเขาจะไม่เป็นอันตรายต่อการจัดอันดับเครดิตของเจ้าของบ้านที่ยึดสังหาริมทรัพย์เป็น การขายชอร์ตดูดีกว่าสำหรับผู้ให้กู้และเจ้าหนี้ในอนาคต มันแสดงให้เห็นว่าบุคคลนั้นดำเนินการก่อนที่ธนาคารจะย้ายไปครอบครองบ้าน เจ้าของบ้านที่ผ่านการขายชอร์ตอาจมีสิทธิ์ซื้อบ้านอีกหลังได้ทันที
ประเด็นที่สำคัญ
- สำหรับเจ้าของบ้านใต้น้ำการขายสั้น ๆ อาจเป็นวิธีที่จะหลีกเลี่ยงการครอบครองใหม่การขับไล่และเครื่องหมายสีดำในการจัดอันดับเครดิตของพวกเขาสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพการขายสั้น ๆ นั้นต้องการความยืดหยุ่นและความอดทนอย่างมาก คุ้มค่ากับความพยายาม
Foreclosure แตกต่างกันอย่างไร
ในการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ให้กู้ยึดบ้านหลังจากที่ผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินได้จำนวนหนึ่ง ซึ่งแตกต่างจากการขายระยะสั้นส่วนใหญ่ foreclosures อาจเกิดขึ้นหลังจากเจ้าของบ้านได้ละทิ้งบ้าน หากผู้พักอาศัยยังไม่ได้ออกพวกเขาจะถูกขับไล่โดยผู้ให้กู้ในกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์
โดยปกติแล้ว Foreclosures จะใช้เวลาไม่นานในการขายให้สั้นเนื่องจากผู้ให้ยืมเกี่ยวข้องกับการชำระบัญชีสินทรัพย์อย่างรวดเร็ว บ้านรอการขายอาจถูกประมูลที่ "ผู้ดูแลการขาย" ซึ่งผู้ซื้อเสนอราคาบ้านในกระบวนการสาธารณะ
เจ้าของบ้านที่ได้รับการยึดสังหาริมทรัพย์ประสบการลดลงทันทีและลดลงสูงชันในการจัดอันดับเครดิตของพวกเขา ในกรณีส่วนใหญ่พวกเขาจะต้องรออย่างน้อยห้าปีเพื่อซื้อบ้านอีกหลังหนึ่งหรือสามปีด้วยเงินกู้ FHA การยึดสังหาริมทรัพย์ที่ปรากฏในรายงานเครดิตเป็นเวลาเจ็ดปี
เมื่อคุณควรทำขายสั้น
ขั้นตอนในการลดราคา
กระบวนการขายแบบย่อนั้นแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ แต่โดยทั่วไปแล้วขั้นตอนรวมถึง:
- แพคเกจการขายสั้น ๆ - แพคเกจ ทางการเงินถูกส่งไปยังผู้ให้กู้โดยผู้ขาย ซึ่งรวมถึงงบการเงินจดหมายอธิบายถึงความลำบากของผู้ขายและสำเนาบันทึกทางการเงิน ข้อเสนอการขายสั้น ๆ - หากผู้ขายยอมรับข้อเสนอจากผู้ซื้อที่สนใจตัวแทนในรายการจะส่งข้อตกลงการจดทะเบียนข้อเสนอซื้อที่ดำเนินการจดหมายอนุมัติล่วงหน้าของผู้ซื้อและสำเนาของการตรวจสอบเงินอย่างจริงจัง การประมวลผลธนาคาร - ธนาคารตรวจสอบข้อเสนอและอนุมัติหรือปฏิเสธการขายชอร์ต การดำเนินการนี้อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน
สัญญาขายสั้น
ในบางวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นก็เหมือนกับการซื้อบ้านใด ๆ อย่างไรก็ตามในกรณีนี้สัญญาจะระบุว่าข้อกำหนดนั้นอยู่ภายใต้การอนุมัติของผู้ให้กู้จำนอง
สัญญาควรระบุว่าทรัพย์สินกำลังถูกซื้อ "ตามสภาพ" ในขณะที่ผู้ซื้ออาจรวมถึงภาษาที่อนุญาตให้มีการยกเลิกการจัดการหากการตรวจสอบพบปัญหามาก แต่ก็ไม่น่าที่จะเจรจาต่อรองราคาที่ต่ำกว่า ธนาคารยังไม่น่าจะทำการซ่อมแซมใด ๆ และผู้ขายที่ถูกมัดด้วยเงินสดก็มีโอกาสน้อยที่จะช่วยเหลือ
ซึ่งแตกต่างจากการยึดสังหาริมทรัพย์, สถาบันสินเชื่อไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินในการขายสั้น ๆ อย่างไรก็ตามเนื่องจากต้องอนุมัติการขายและจะได้รับเงินผู้ซื้อส่วนใหญ่จะติดต่อกับธนาคารมากกว่าเจ้าของบ้าน
ข้อดีและข้อเสีย
ธุรกรรมการขายชอร์ตอาจต้องใช้เวลาและการทดสอบความอดทนมากกว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ปกติ หากคุณทำข้อเสนอในสถานที่ให้บริการการขายระยะสั้นเตรียมที่จะรอ ธนาคารต่าง ๆ ใช้เวลานานหลายเดือนในการตอบสนองต่อข้อเสนอการขายสั้น ๆ
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการขายสั้น ๆ ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้แล้ว หากผู้ขายยังไม่ได้เจรจาต่อรองการขายชอร์ตกับธนาคารผู้ซื้อจะต้องรอนาน
ผู้เชี่ยวชาญบางคนแนะนำให้คุณกำหนดเวลาให้กับผู้ให้กู้เพื่อลดเวลารอ แม้ว่าจะเป็นการยากที่จะบอกว่ากลยุทธ์นี้จะกระตุ้นให้ธนาคารดำเนินการจริง ๆ หรือไม่
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยงในการขายระยะสั้น
ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการขายสั้น ๆ ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้แล้ว หากผู้ขายยังไม่ได้ผิดนัดหรือเจรจาการขายชอร์ตกับธนาคารผู้ซื้อกำลังรอนาน ธนาคารอาจไม่สนใจขายชอร์ตหากคิดว่าจะได้รับเงินมากขึ้นด้วยการยึดสังหาริมทรัพย์
ผู้ซื้อที่มีศักยภาพยังควรตรวจสอบล่วงหน้าเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ให้กู้จำนองไม่มีปัญหากับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายระยะสั้น
ตัวแทนที่ดีที่สุดสำหรับการขายสั้น ๆ
เนื่องจากความซับซ้อนของการทำธุรกรรมผู้ซื้อควรทำงานกับตัวแทนหรือนายหน้าที่มีประสบการณ์เกี่ยวกับการขายสั้น ๆ และเต็มใจที่จะทำงานกับหนึ่ง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์บางรายมีความเชี่ยวชาญในการขายชอร์ตและอาจมีการขายชอร์ตและการรับรองทรัพยากร (SFR) ซึ่งเป็นการกำหนดโดยสมาคมแห่งชาติของนายหน้า ผู้ถือการรับรองนี้ได้ผ่านการฝึกอบรมเฉพาะทาง
การต่อราคามากกว่า
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ขายชอร์ตควรเตรียมพร้อมที่จะขึ้นราคาเสนอขาย ในที่สุดผู้ขายไม่มีอำนาจที่แท้จริงในการอนุมัติราคาขายเพียงธนาคารเท่านั้นและพวกเขาอาจโต้กลับ
ในทางกลับกันธนาคารสามารถปฏิเสธข้อเสนอได้ทันทีโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นข้อเสนอที่ต่ำกว่ามาก ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดพวกเขาอาจไม่ตอบกลับเลย
ค้นหาต่อไป
เมื่อพิจารณาว่าอาจใช้เวลานานแค่ไหนที่ธนาคารจะตอบข้อเสนอของคุณผู้ซื้อควรจะดูที่บ้านหลังอื่นในขณะที่รอการตอบรับ ตัวแทนสามารถเขียนข้อตกลงการขายสั้น ๆ ในลักษณะที่ผู้ซื้อยังคงมีความยืดหยุ่นในการถอนข้อเสนอ
แม้ว่าผู้ซื้อจะทำให้สัญญานั้นธนาคารอาจดำเนินการต่อเพื่อรวบรวมข้อเสนอ คนส่วนใหญ่จะพิจารณาเรื่องนี้อย่างผิดจรรยาบรรณเพราะผู้ซื้อที่มีศักยภาพมีแนวโน้มที่จะใช้จ่ายไม่กี่พันดอลลาร์ในการตรวจสอบการค้นหาชื่อเรื่องและอื่น ๆ แต่ธนาคารกำลังเผชิญกับการสูญเสียธุรกรรมและต้องการลดความสูญเสียให้น้อยที่สุด
การหลุดจากข้อตกลงในช่วงท้ายเกมเป็นเรื่องเสียเวลาและเงินสำหรับผู้ซื้อเป็นอย่างมากไม่ต้องพูดถึงความผิดหวังอย่างมาก
ด้วยเหตุผลเหล่านี้ทั้งหมดราคาขายของการขายสั้น ๆ จะต้องดำเนินการด้วยปริมาณที่มีสุขภาพดีของความสงสัย
ข้อเสนอที่ดีหรือไม่ดี
ผู้เชี่ยวชาญไม่เห็นด้วยว่าการขายสั้น ๆ นั้นเป็นข้อตกลงที่ดีสำหรับผู้ซื้อหรือไม่ ผู้เสนอกล่าวว่าคุณสมบัติการขายระยะสั้นมีราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาดสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อได้รับการจัดการที่ดีหรือสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเพื่อเข้าสู่บ้านที่พวกเขาอาจไม่สามารถซื้อได้ ฝ่ายตรงข้ามกล่าวว่าธนาคารไม่มีความสนใจในการขายไฟและจะทำการวิเคราะห์ตลาดเทียบเคียงก่อนที่จะตั้งค่าหรือยอมรับราคาสำหรับทรัพย์สิน
นอกจากนี้ราคาในรายการของการขายชอร์ตอาจเป็นจำนวนที่ตัวแทนของผู้ขายคิดว่าธนาคารอาจยอมรับได้แทนที่จะเป็นจำนวนเงินที่ธนาคารได้ตกลงยอมรับจริง ธนาคารอาจพบว่าราคาต่ำเกินไปหรือผู้ขายอาจแสดงรายการทรัพย์สินด้านล่างตลาดโดยมีเจตนาสร้างสงครามการเสนอราคา
ในบางรัฐผู้ขายจะมีการตัดสินที่ไม่เหมาะสมกับเขาซึ่งบังคับให้เขาจ่ายเงินคืนส่วนต่างระหว่างจำนวนเงินที่จำนองและราคาขายของบ้านดังนั้นจึงเป็นเรื่องที่ดีที่สุดที่ผู้ขายจะได้รับเงินมากที่สุด.
ข้อดีอย่างหนึ่งของทั้งธนาคารและผู้ซื้อก็คือไม่เหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของธนาคารอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายระยะสั้นมีโอกาสน้อยที่จะถูกทิ้งหรือปล้นทรัพย์ ในขณะที่สถานที่ให้บริการอาจได้รับความทุกข์ทรมานจากการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินของเจ้าของผู้ขายไม่น่าจะทำลายสถานที่เมื่อเขาหรือเธอยังคงอาศัยอยู่ในนั้น ในทางตรงกันข้ามเจ้าของบ้านที่สูญเสียคุณสมบัติของพวกเขาเพื่อยึดสังหาริมทรัพย์มักจะออกจากความยุ่งยากในบ้านของพวกเขาเป็นวิธีการกลับมาที่ธนาคาร
