คำจำกัดความควบคุมการเช่า

การควบคุมการเช่าคืออะไร?

การควบคุมการเช่าเป็นโปรแกรมของรัฐบาลที่ จำกัด จำนวนเงินที่เจ้าของบ้านสามารถเรียกร้องให้เช่าบ้านหรือต่ออายุสัญญาเช่าได้

กฎหมายควบคุมการเช่ามักจะถูกประกาศใช้โดยเทศบาลและรายละเอียดแตกต่างกันไปอย่างกว้างขวาง ทั้งหมดมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ค่าครองชีพราคาไม่แพงสำหรับผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำ

การควบคุมค่าเช่ายังไม่แพร่หลายในสหรัฐอเมริกาจากการศึกษาล่าสุดของ Urban Institute พบว่าเทศบาล 182 แห่งในสหรัฐฯมีประมาณ 89, 000 แห่งที่มีข้อบังคับควบคุมค่าเช่าและทั้งหมดอยู่ในนิวยอร์กนิวเจอร์ซีย์แคลิฟอร์เนียแมริแลนด์หรือวอชิงตัน DC ในความเป็นจริง 37 รัฐมีกฎหมายที่ห้ามไม่ให้รัฐบาลท้องถิ่นออกมาตรการควบคุมค่าเช่า

อย่างไรก็ตามปัญหาของกฎระเบียบค่าเช่าได้รับการฟื้นฟูในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองและรัฐที่ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นพร้อมกับค่าแรงที่ซบเซาได้สร้างวิกฤตความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและผู้สูงอายุ

โอเรกอนเป็นรัฐแรกในสหรัฐอเมริกาที่ออกกฎหมายควบคุมการเช่าทั่วทั้งรัฐ กฎหมายที่ลงนามในเดือนมีนาคม 2562 จำกัด ค่าเช่ารายปีเพิ่มขึ้นเป็น 7% บวกกับการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาผู้บริโภค

การควบคุมการเช่าทำงานอย่างไร

กฎหมายควบคุมการเช่าที่เร็วที่สุดในสหรัฐอเมริกาจนถึงปี ค.ศ. 1920 และมักจะค้างค่าเช่าทันที โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถใช้การได้ ในปี 1970 ความคิดของการควบคุมการเช่าโผล่ขึ้นมาอีกครั้งคราวนี้ในรูปแบบที่ปานกลางมากขึ้นมักจะเรียกว่าเสถียรภาพการเช่า

ตัวอย่างเช่นนิวยอร์กซิตี้มีโปรแกรมควบคุมค่าเช่าสองรายการ:

• โปรแกรมการควบคุมค่าเช่าที่เก่ากว่ากำลังอยู่ระหว่างการยุติการใช้งานมานานหลายทศวรรษ มัน จำกัด ราคาค่าเช่าอย่างรุนแรง แต่ผู้ให้เช่าเพียงรายเดียวที่ยังคงอยู่ในกฎหมายตั้งแต่ปีพ. ศ. 2514 หรือก่อนหน้านี้ในอาคารที่สร้างขึ้นก่อนปี 1947 โปรแกรมการรักษาเสถียรภาพการเช่าในยุค 1970 ควบคุมราคาประมาณครึ่งหนึ่งของค่าเช่าของเมือง ค่าเช่าสามารถเพิ่มได้ทุกปีและเปอร์เซ็นต์การอนุญาตที่เพิ่มขึ้นจะถูก จำกัด โดยหน่วยงานที่อยู่อาศัย กฎและข้อยกเว้นเป็นเขาวงกตและบริหารงานโดยการรวมกันของเมืองและหน่วยงานของรัฐ

ค่าครองชีพที่สูงในนิวยอร์กซิตี้มักถูกอ้างถึงเป็นข้อพิสูจน์ว่าการควบคุมค่าเช่าไม่ได้ผล ราคาเฉลี่ยสำหรับหนึ่งห้องนอนในนิวยอร์กคือ $ 3, 070 ในปี 2018

ผู้สนับสนุนการควบคุมค่าเช่าเช่น Urban Institute ให้เหตุผลว่าการควบคุมราคาจะมีประสิทธิภาพสำหรับประชากรที่กฎหมายกำหนดไว้ นั่นคือคนที่มีรายได้ปานกลางและผู้สูงอายุที่มีรายได้คงที่อาจสามารถอยู่ในบ้านของพวกเขาได้

ข้อดีและข้อเสียของการควบคุมการเช่า

การควบคุมค่าเช่าเป็นเรื่องที่ถกเถียงกันอยู่เสมอ กฎการควบคุมค่าเช่าในเมืองทุกวันนี้ส่วนใหญ่ควบคุมราคาที่เพิ่มขึ้นสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่า เนื้อหานั้นมีประโยชน์บางอย่างสำหรับเจ้าของบ้านที่สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายใด ๆ ก็ตามที่ตลาดจะแบกไว้ในอพาร์ทเมนท์ที่ว่างหรือในกรณีที่เลวร้ายที่สุดให้กับผู้เช่าที่มีแรงจูงใจทุกอย่างเพื่อพักและจ่ายค่าเช่าตรงเวลา

ข้อโต้แย้งหลักต่อการควบคุมค่าเช่ารวมถึง:

• การควบคุมค่าเช่าช่วยลดปริมาณการจัดหาที่อยู่อาศัยที่ดีเนื่องจากเจ้าของบ้านค่อนข้างจะเปลี่ยนอาคารเป็นคอนโดหรือปรับให้เข้ากับการใช้งานเชิงพาณิชย์มากกว่าการปฏิบัติตามกฎหมายที่ จำกัด ผลกำไรของพวกเขาการลงทุนในบ้านเช่าใหม่ หละหลวมหรือไม่มีอยู่เพราะผลตอบแทนการลงทุนที่ไม่ดี

ข้อโต้แย้งหลักสำหรับการควบคุม ได้แก่:

• ราคาค่าเช่าในหลาย ๆ เมืองของสหรัฐกำลังเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าแรงสำหรับงานที่มีรายได้ปานกลางการควบคุมค่าเช่าทำให้ครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางและผู้สูงอายุที่มีรายได้คงที่สามารถอยู่อาศัยได้อย่างเหมาะสมและไม่ต้องกลัวการขึ้นค่าเช่า กับฐานของผู้อยู่อาศัยระยะยาวในอพาร์ทเมนต์ควบคุมการเช่า

ประเด็นที่สำคัญ

• กฎหมายควบคุมการเช่าส่วนใหญ่ จำกัด จำนวนเงินที่เจ้าของบ้านสามารถเพิ่มค่าเช่าในผู้เช่าที่มีอยู่ การควบคุมค่าเช่าเป็นการโต้เถียง ในความเป็นจริง 37 รัฐมีกฎหมายที่ห้ามรัฐบาลท้องถิ่นไม่ให้มีการบังคับใช้มาตรการดังกล่าว โอเรกอนกลายเป็นรัฐแรกในสหรัฐอเมริกาที่จะออกกฎหมายควบคุมการเช่าทั่วทั้งรัฐในปี 2562