Co-ops vs. Condos: ภาพรวม
คอนโดและ Co-ops แบ่งปันความคล้ายคลึงกัน แต่ก็มีลักษณะเฉพาะที่เสนอทางเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้อยู่อาศัย ในหลาย ๆ ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กซิตี้ไม่เหมือนที่อื่นในสหรัฐอเมริกา หนึ่งในความแตกต่างที่ยิ่งใหญ่ที่สุดคืออพาร์ทเมนท์สำหรับขายในนิวยอร์คนั้นเป็นคอนโดหรือสหกรณ์ ในสถานที่ส่วนใหญ่คอนโดเป็นกฎ แต่ไม่ใช่ใน Big Apple แม้ว่าสหกรณ์จะมีจำนวนมากกว่าคอนโดใน NYC— โดยประมาณ 75% ต่อการประมาณการส่วนใหญ่ - คอนโดส่วนใหญ่อยู่ในตลาดที่มีการเคลื่อนไหวในช่วงเวลาใดก็ตาม
เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบสั้น ๆ เกี่ยวกับความแตกต่างระหว่าง co-op และคอนโด เมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียมอพาร์ทเมนต์ของคุณและเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลางเป็นของคุณ เมื่อคุณซื้อ Co-op คุณจะไม่ได้ ซื้อ อพาร์ทเมนต์ของคุณ คุณกำลังซื้อหุ้นใน บริษัท ที่เป็นอาคารของคุณแทน ขนาดของส่วนแบ่งของคุณขึ้นอยู่กับขนาดของอพาร์ทเมนต์ของคุณ การซื้อหุ้นจะช่วยให้คุณครอบครองหน่วยในอาคาร co-op เมื่อปิดคอนโดคุณจะได้รับโฉนด คุณจะได้รับสัญญาเช่าที่เป็นกรรมสิทธิ์
ส่วนใหญ่คอนโดและสหกรณ์มีคนเฝ้าประตูและผู้ควบคุมงาน บางคนจะเพิ่มเจ้าหน้าที่ดูแลแขกที่จะทำทุกอย่างที่อีกสองคนทำไม่ได้ สิ่งอำนวยความสะดวกอาจเป็นกุญแจสำคัญต่ำ (อาจเป็นเพียงห้องเก็บของในชั้นใต้ดิน) หรือรวมทุกอย่างเช่นระเบียงภูมิทัศน์ห้องบิลเลียดห้องเปียโนห้องเปียโนห้องฉายภาพยนตร์ห้องเด็กเล่นและห้องออกกำลังกาย
ประเด็นที่สำคัญ
- เมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียมอพาร์ทเมนต์ของคุณและเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลางเป็นของคุณเมื่อคุณซื้อสุ่มคุณไม่ได้ ซื้อ อพาร์ตเมนต์ของคุณ คุณกำลังซื้อหุ้นใน บริษัท ที่เป็นอาคารของคุณราคาคอนโดจะสูงกว่า Co-ops แต่ Co-ops ต้องการการชำระเงินที่ใหญ่กว่าค่าธรรมเนียมรายเดือนที่สูงขึ้นและกระบวนการอนุมัติที่ยาวขึ้น คอนโดอนุญาตให้เช่าช่วงอพาร์ทเมนท์ในขณะที่ co-ops ไม่ได้ซึ่งให้ผู้ซื้อมีเสถียรภาพมากขึ้น
คอนโด
ละแวกใกล้เคียงใหม่เมื่อพิจารณาค่าผิด แต่ตอนนี้ถือว่าสะโพกเป็นที่ที่คุณจะพบคอนโด นายแกรี่มาลินประธาน บริษัท Citi Habitats ซึ่งเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กกล่าวว่า“ หากคุณอาศัยอยู่ในเรือนกระจกบนท้องฟ้ามากกว่าสไตล์ของคุณคุณน่าจะมองคอนโดเป็นจำนวนมากอาคารคอนโดไม่เป็นเรื่องธรรมดา ในนิวยอร์กซิตี้จนถึงปี 1970 ดังนั้นพวกเขาจึงมักจะทันสมัยกว่า Co-ops "เนื่องจากที่ดินที่มีอยู่สำหรับอาคารคอนโดใหม่มีข้อ จำกัด ในแมนฮัตตัน" เขากล่าว "คอนโดมีเนียมใหม่ล่าสุดมีแนวโน้มที่จะพบได้ในทันที บริเวณใกล้เคียงที่มาถึงฝั่งตะวันออกและตะวันตกในควีนส์และบรูคลินเราได้เห็นคอนโดการก่อสร้างใหม่จำนวนมากที่ถูกสร้างขึ้นในเขตอุตสาหกรรมเก่าริมริมน้ำในลองไอส์แลนด์และวิลเลียมสเบิร์ก ”
เงินดาวน์และราคา
ค่าใช้จ่ายสามารถผลักดันกระบวนการตัดสินใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และคอนโดให้เงินดาวน์ที่น่าดึงดูดโดยปกติแล้วเพียงแค่ 10% ของราคาซื้อที่ต้องการ อย่างไรก็ตามคอนโดมีแนวโน้มที่จะมีราคาสูงกว่า Co-ops
ต้นทุนการปิด
ค่าใช้จ่ายในการปิดคอนโดสูงกว่าสำหรับการร่วมมือกัน สำหรับรายละเอียดเราขอให้อดัมสโตนทนายความอสังหาริมทรัพย์ของนิวยอร์กเปรียบเทียบทั้งสอง นี่คือสิ่งที่เขาคิดขึ้นมา: สำหรับคอนโด 1 ล้านดอลลาร์พร้อมกับการจำนอง $ 800, 000 ค่าใช้จ่ายในการปิดจะเป็น: การประกันชื่อสำหรับผู้ซื้อ, $ 4, 500; ประกันชื่อสำหรับผู้ให้กู้ $ 1, 000; ค้นหาชื่อเรื่อง, $ 700, ค่าธรรมเนียมการบันทึก, $ 700, ภาษีคฤหาสน์รัฐนิวยอร์ก, $ 10, 000, ภาษีบันทึกจำนอง NYS, $ 15, 370 ยอดรวมทั้งหมด: $ 32, 270 (โดยไม่มีค่าธรรมเนียมของผู้ให้กู้ซึ่งแตกต่างกันไปตามผู้ให้ยืม)
และสำหรับทุกคนที่สงสัยว่าภาษีคฤหาสน์คืออะไรสโตนอธิบายว่า:“ รัฐนิวยอร์กมีภาษีการโอน 0.4% ของราคาขายซึ่งจะเรียกเก็บจากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใด ๆ นอกจากนี้ยังมีภาษีการโอนของผู้ซื้อ 1% หรือที่เรียกว่า 'ภาษีแมนชั่น' เพราะจะใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัยที่ราคา 1 ล้านดอลลาร์ขึ้นไปเท่านั้น”
ค่าบริการรายเดือน
เจ้าของคอนโดมีการเรียกเก็บเงินรายเดือนที่เรียกว่า "ค่าส่วนกลาง" ซึ่งใช้สำหรับการบำรุงรักษาอาคาร - พื้นที่ส่วนกลางภูมิทัศน์การชำระเงินของพนักงานและสาธารณูปโภคบางส่วน
เจ้าของคอนโดเขียนเช็คสองใบในแต่ละเดือน (หนึ่งฉบับสำหรับการสร้างค่าบำรุงรักษาและอีกหนึ่งค่าภาษีทรัพย์สิน) แต่บ่อยครั้งที่จำนวนรวมของเจ้าของคอนโดนั้นต่ำกว่าค่าบำรุงรักษาของเจ้าของร่วม
คณะกรรมการ
บอร์ดคอนโดมีแนวโน้มที่จะมีความต้องการน้อยกว่าบอร์ดแบบสหกรณ์ Co-ops มีกระบวนการอนุมัติที่ยาวขึ้นรวมถึงการสัมภาษณ์ คณะกรรมการตัดสินว่าผู้ซื้อที่คาดหวังสามารถซื้อสหกรณ์ได้หรือไม่
ตามที่ Warner M. Lewis ของ The Harkov Lewis Team ที่ Halstead Property“ ด้วยคอนโดอาคารสามารถร้องขอแพ็คเกจกับผู้ซื้อ” Lewis กล่าว“ แต่ไม่มีการสัมภาษณ์และอาคารมีสิทธิ์ปฏิเสธครั้งแรกเท่านั้น (เช่นพวกเขา ต้องอนุมัติมันหรือคอนโดจะต้องซื้อด้วยตัวเอง) ซึ่งหมายความว่าเมื่อคุณมีสัญญาที่ลงนามแล้วเว้นแต่ว่ามีบางอย่างเกิดขึ้นกับผู้ซื้อ (หรือการเงิน) ข้อตกลงนั้นดีเท่าที่ทำได้"
กฎระเบียบ
คอนโดมีแนวโน้มที่จะมีกฎน้อยลงรวมถึงข้อ จำกัด ในการใช้เงินทุนต่างประเทศสำหรับการซื้อ คอนโดอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติซื้อและเช่าพื้นที่ของพวกเขา มักจะมีข้อแม้บางอย่าง แต่ไม่มีใครที่เป็นภาระ คอนโดยังอนุญาตให้อพาร์ทเมนท์ให้เช่าช่วงหรือให้เช่าแก่บุคคลอื่น อย่างไรก็ตามสมาคมคอนโดบางแห่งอาจกำหนดกฎมากกว่าสมาคมอื่น ๆ ดังนั้นสิ่งสำคัญคือผู้ซื้อที่คาดหวังจะทำการวิจัยเพื่อกำหนดว่าอะไรคือสิ่งที่ไม่อนุญาต
การตั้งค่าของผู้ซื้อ
Gary Malin ประธานของ Citi Habitats กล่าวว่า“ หากคุณอยากจะเดินไปตามจังหวะของมือกลองของคุณ - และคุณให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น - คอนโดอาจเป็นทางเลือกที่ฉลาดสำหรับคุณ อย่างไรก็ตามเข้าใจว่าอิสรภาพนี้มาในราคา คอนโดนั้นมักจะมีราคาแพงกว่าสหกรณ์แบบเทียบเท่าเสมอ นอกจากนี้หากเห็นใบหน้าใหม่ในลิฟต์เป็นประจำเป็นปัญหาสำหรับคุณ - มองไปที่อื่น ผู้เช่าสามารถพบเห็นได้ทั่วไปในอาคารคอนโด เจ้าของมักใช้ประโยชน์จากนโยบายเสรีของคอนโด”
สหกรณ์
โดยทั่วไปพื้นที่ที่อยู่อาศัยเก่าแก่ที่จัดตั้งขึ้นมีความสำคัญของการร่วมมือกัน ดังที่แกรี่มาลินอธิบายว่า:“ หากคุณชอบทรัพย์สินทางประวัติศาสตร์คุณมีแนวโน้มที่จะเข้าร่วมเป็น co-op เนื่องจากอาคาร prewar เกือบทั้งหมดถูกจัดเรียงในลักษณะนี้ นอกจากนี้เนื่องจากอาคารแบบ co-op มักจะมีอายุมากกว่าโครงการคอนโดจึงมักตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองมากขึ้น ตัวอย่างเช่นอาคารที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดที่อยู่ในแนวถนนพาร์คอเวนิวทางฝั่งตะวันออกตอนบน
เงินดาวน์และราคา
เช่นเดียวกับคอนโดการตัดสินใจอาจลดลงเท่าใดที่คุณสามารถใช้จ่ายและประหยัดได้สำหรับการชำระเงินดาวน์ แม้ว่าจะเป็นไปได้ที่จะลดราคาเพียง 10% ของราคาซื้อคอนโด, Co-op อาจต้องชำระเงินดาวน์ที่สูงขึ้นมากในพื้นที่ใกล้เคียง 20% ถึง 50% ของราคาซื้อ ข่าวดีก็คือราคาซื้อของสหกรณ์มีแนวโน้มที่จะมีขนาดเล็กกว่าคอนโด แม้ว่าราคาอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับพื้นที่ใกล้เคียง
ต้นทุนการปิด
อดัมสโตนทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของนิวยอร์กระบุว่าการร่วมมือกันมีต้นทุนการปิดที่ต่ำกว่า ในตัวอย่างที่อ้างถึงข้างต้นสำหรับคอนโดซึ่งมีค่าใช้จ่ายมากกว่า $ 32, 000, Co-op มีภาษีคฤหาสน์ $ 10, 000 ความแตกต่างที่สำคัญเกิดจากความจริงที่ว่าคอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่หุ้นสหกรณ์เป็นทรัพย์สินส่วนตัว “ มันอาจจะมีความหมายกับบางคน แต่ไม่ใช่เมื่อคำนวณต้นทุนปิด”
ค่าบริการรายเดือน
เจ้าของ Co-op เขียนหนึ่งเช็คต่อเดือนที่เรียกว่าค่าใช้จ่าย "บำรุงรักษา" เช่นเดียวกับคอนโดค่าบริการรายเดือนไปถึงค่าบำรุงรักษาขั้นพื้นฐานของสถานที่และพนักงานต้องให้อาคารทำงานอย่างถูกต้อง ค่าธรรมเนียม Co-op มีแนวโน้มที่จะสูงกว่าค่าธรรมเนียมคอนโดเนื่องจากค่าธรรมเนียมมักจะรวมอย่างน้อยส่วนหนึ่งของการจำนองสำหรับอาคาร แม้ว่าค่าธรรมเนียมรายเดือนอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับขนาดของอาคาร
อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าการบำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายทั่วไปไม่ได้ตั้งไว้ในหิน ค่าใช้จ่ายที่สำคัญใด ๆ - หลังคาใหม่ล็อบบี้ใหม่พนักงานเพิ่มขึ้น - อาจทำการประเมินผล: สิ่งที่สมาชิกคณะกรรมการตัดสินใจและบางสิ่งที่ไม่สามารถย้อนกลับได้
คณะกรรมการ
ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้บอร์ดสหกรณ์ส่วนใหญ่มีขั้นตอนการสมัครที่เข้มงวดและบ่อยครั้งซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อต้องส่งข้อมูลทางการเงินส่งไปยังการตรวจสอบการจ้างงานและอาจเป็นการตรวจสอบประวัติส่วนตัว
Warner M. Lewis ของทีม Harkov Lewis ที่ Halstead Property สรุป:“ ในการร่วมมือคุณไม่เพียง แต่ต้องมีเงินเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ (หรือการเงินเพื่อทำเช่นนั้น) คุณต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการ หลังจากส่งใบสมัครซึ่งมักจะมีรายละเอียดมากและใช้เวลานาน จากนั้นด้วยเหตุผลเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยผู้ซื้อสามารถถูกปฏิเสธหลังจากการสัมภาษณ์ของพวกเขาหรือก่อนหน้านี้เพียงเพราะบางสิ่งในแพ็คเกจของพวกเขา ฉันมีข้อตกลงและเห็นข้อตกลงที่ไม่มีสัมผัสหรือเหตุผลในการปฏิเสธ”
กฎระเบียบ
บอร์ด Co-op มักจะมีกฎมากกว่าคอนโดและอาจบังคับเมื่อคุณฝึกทรอมโบนไม่ว่าคุณจะใส่ของประดับตกแต่งวันหยุดที่หน้าประตูหรือไม่และสัตว์เลี้ยงของคุณสามารถเข้ากับคุณได้หรือไม่ กฎส่วนใหญ่มีไว้เพื่อส่งเสริมความสามัคคีความสงบและความสุภาพของการอยู่ร่วมกัน
แต่กฎที่กีดกันผู้ซื้อในประเทศบางรายและผู้ซื้อต่างประเทศเกือบทั้งหมดเป็นข้อ จำกัด ของการให้เช่าช่วง - มันเป็นเรื่องยากสำหรับผู้ร่วมมือเพื่อให้ผู้ถือหุ้นเช่าอพาร์ทเมนท์ของพวกเขาเป็นระยะเวลานาน ๆ กฎของการร่วมมือแบบอื่นที่ทำให้การซื้อโดยองค์กรต่างประเทศเป็นไปไม่ได้คือพวกเขาไม่ยอมรับคนที่มีเงินอยู่นอกสหรัฐอเมริกา
ตามที่ลูอิสกล่าวว่า“ Co-ops ทั้งหมดเกี่ยวกับการสร้างกลุ่มผู้พักอาศัยที่มั่นคงและอยู่ในระยะยาว คอนโดดูเหมือนจะไม่ค่อยกังวลเท่าไหร่"
การตั้งค่าของผู้ซื้อ
ตามที่ Gary Malin กล่าวว่า "Co-ops เป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงและต้องการปลูกรากในอาคารเพียงแค่ถามตัวเองว่า Co-ops มีความไม่ต่อเนื่องน้อยกว่าคอนโดดังนั้นพวกมันจึงเป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยหากคุณต้องการทำความรู้จักกับเพื่อนบ้านของคุณเพียงเตรียมพร้อมที่จะวิเคราะห์แหย่และผลิต แต่เข้าใจว่ากระบวนการนี้เป็นสิ่งที่ทำให้ ร่วมมือกับการลงทุนที่มั่นคงและปลอดภัยอย่างน่าทึ่ง”
