สารบัญ
- การพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
- เกณฑ์ของผู้ให้ยืม
- คะแนนเครดิตของคุณ
- วิธีคำนวณเงินดาวน์
- วิธีการที่ผู้ให้กู้ตัดสินใจ
- เกณฑ์ส่วนบุคคลสำหรับผู้ซื้อบ้าน
- ข้อควรพิจารณาก่อนการจำนอง
- ค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากการจำนอง
- บรรทัดล่าง
ในปี 2020 อาจเห็นภาวะถดถอยในตลาดที่อยู่อาศัยตามที่ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ Zillow ออนไลน์ ผู้ที่ไม่สามารถทำธุรกรรมด้วยเงินสดทั้งหมดไม่ควรถามว่า "ฉันสามารถซื้อบ้านหลังนั้นได้หรือไม่" พวกเขาควรถามว่า "ฉันจะสามารถยืมเงินเพื่อบ้านหลังนี้ได้หรือไม่"
ประเด็นที่สำคัญ
- กฎง่ายๆคือคุณสามารถจ่ายจำนองได้สองเท่าและสองเท่าครึ่งของรายรับรวมของคุณการชำระเงินจำนองประกอบด้วยสี่สิ่ง: เงินต้นดอกเบี้ยภาษีและประกันเรียกโดยรวมว่า PITI อัตราส่วนหน้าของคุณคืออัตราร้อยละของรายได้รวมประจำปีของคุณที่มีต่อการชำระค่าจำนองและโดยทั่วไปไม่ควรเกิน 28% อัตราส่วนแบ็คเอนด์ของคุณคือเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมประจำปีของคุณที่มีต่อการจ่ายหนี้ของคุณ และโดยทั่วไปไม่ควรเกิน 36%
การพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
โดยทั่วไปแล้วเจ้าของบ้านที่คาดหวังส่วนใหญ่สามารถที่จะจัดหาเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าใช้จ่ายระหว่างสองถึงสองเท่าครึ่งของรายได้รวมของพวกเขา ภายใต้สูตรนี้บุคคลที่มีรายได้ 100, 000 ดอลลาร์ต่อปีสามารถจ่ายจำนองได้ 200, 000 ถึง 250, 000 ดอลลาร์ อย่างไรก็ตามการคำนวณนี้เป็นเพียงแนวทางทั่วไป คุณสามารถใช้เครื่องคิดเลขจำนองของ Investopedia เพื่อประเมินการชำระเงินจำนองรายเดือนได้ดียิ่งขึ้น
ในที่สุดเมื่อตัดสินใจเลือกคุณสมบัติคุณจะต้องพิจารณาปัจจัยอีกสองสามประการ ครั้งแรกเป็นความคิดที่ดีที่จะมีความเข้าใจในสิ่งที่ผู้ให้กู้ของคุณคิดว่าคุณสามารถจ่ายได้ (และวิธีการประเมินที่มาถึง) ประการที่สองคุณต้องกำหนดเกณฑ์ส่วนบุคคลบางอย่างโดยการประเมินไม่เพียง แต่การเงินของคุณ แต่ยังรวมถึงการตั้งค่าและลำดับความสำคัญของคุณ
การจำนอง: คุณสามารถซื้อได้เท่าไหร่
เกณฑ์ของผู้ให้ยืม
ในขณะที่ผู้ให้กู้จำนองแต่ละรายกำหนดเกณฑ์ความสามารถในการจ่ายของตนเองความสามารถในการซื้อบ้านและขนาดและเงื่อนไขของเงินกู้ที่คุณได้รับนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยต่อไปนี้:
รายได้รวม
นี่คือระดับของรายได้ที่ผู้ซื้อบ้านคาดหวังก่อนทำภาษีเงินได้ โดยทั่วไปถือว่าเป็นเงินเดือนบวกกับรายได้โบนัสใด ๆ และอาจรวมถึงรายได้นอกเวลารายได้จากการทำงานด้วยตนเองผลประโยชน์ประกันสังคมความพิการค่าเลี้ยงดูและการสนับสนุนเด็ก รายได้รวมมีบทบาทสำคัญในการกำหนดอัตราส่วนส่วนหน้า
อัตราส่วนหน้า
อัตราส่วนนี้คือเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมรายปีของคุณที่สามารถทุ่มเทให้กับการจ่ายจำนองของคุณในแต่ละเดือน การชำระเงินจำนองประกอบด้วยสี่องค์ประกอบ (มักเรียกรวมกันว่า PITI): เงินต้นดอกเบี้ยภาษีและการประกันภัย (การประกันทรัพย์สินและการประกันการจำนองส่วนตัวถ้าจำเป็นโดยการจำนองของคุณ) กฎง่ายๆคือ PITI ไม่ควรเกิน 28% ของรายได้รวมของคุณ อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้จำนวนมากปล่อยให้ผู้กู้เกินกว่า 30% และบางคนถึงกับปล่อยกู้มากกว่า 40%
อัตราส่วนแบ็คเอนด์
หรือที่เรียกว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) จะคำนวณเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมของคุณที่จำเป็นสำหรับการชำระหนี้ของคุณ หนี้รวมถึงการชำระเงินด้วยบัตรเครดิตการสนับสนุนเด็กและสินเชื่อคงค้างอื่น ๆ (อัตโนมัตินักเรียน ฯลฯ) กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าคุณจ่ายค่าใช้จ่าย $ 2, 000 ต่อเดือนและคุณทำรายได้ $ 4, 000 ต่อเดือนอัตราส่วนของคุณคือ 50% ครึ่งหนึ่งของรายได้ต่อเดือนของคุณจะถูกใช้เพื่อชำระหนี้
นี่คือข่าวร้าย: อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ 50% จะไม่ช่วยให้คุณกลับบ้านในฝัน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่แนะนำว่า DTI ของคุณไม่เกิน 36% ของรายได้รวมของคุณ ในการคำนวณหนี้รายเดือนสูงสุดของคุณตามอัตราส่วนนี้คูณรายได้รวมของคุณด้วย 0.36 และหารด้วย 12 ตัวอย่างเช่นหากคุณได้รับ $ 100, 000 ต่อปีค่าใช้จ่ายหนี้รายเดือนสูงสุดของคุณไม่ควรเกิน $ 3, 000 ยิ่งอัตราส่วน DTI ต่ำเท่าไหร่ก็ยิ่งดีเท่านั้น
คะแนนเครดิตของคุณ
หากด้านหนึ่งของเหรียญที่สามารถจ่ายได้เป็นรายได้ดังนั้นอีกด้านหนึ่งจะมีความเสี่ยง ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้พัฒนาสูตรเพื่อกำหนดระดับความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านในอนาคต สูตรแตกต่างกันไป แต่โดยทั่วไปจะพิจารณาจากการใช้คะแนนเครดิตของผู้สมัคร ผู้สมัครที่มีคะแนนเครดิตต่ำสามารถคาดหวังว่าจะจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าหรือเรียกอีกอย่างว่าอัตราร้อยละต่อปีสำหรับเงินให้กู้ยืมของพวกเขา
20%
จำนวนราคาซื้อของบ้านที่จำเป็นสำหรับการชำระเงินดาวน์ที่ช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการจ่ายประกันจำนองส่วนตัว
วิธีคำนวณเงินดาวน์
การชำระเงินดาวน์คือจำนวนเงินที่ผู้ซื้อสามารถจ่ายได้สำหรับการใช้จ่ายในที่อยู่อาศัยโดยใช้เงินสดหรือสินทรัพย์สภาพคล่อง การชำระเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของราคาซื้อบ้านมักจะถูกเรียกร้องโดยผู้ให้กู้ (และเป็นขั้นต่ำที่จำเป็นในการหลีกเลี่ยงการประกันจำนองเอกชน) แต่ผู้ให้กู้จำนวนมากอนุญาตให้ผู้ซื้อซื้อบ้านด้วยเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำกว่ามาก เห็นได้ชัดว่ายิ่งคุณสามารถวางเงินได้มากเท่าไรการจัดหาเงินทุนที่น้อยลงและยิ่งมองธนาคาร
ตัวอย่างเช่นหากผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังสามารถจ่าย 10% ในบ้าน $ 100, 000 การชำระเงินลงคือ $ 10, 000 ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านจะต้องการเงิน $ 90, 000
นอกเหนือจากจำนวนเงินที่ผู้ให้กู้ยังต้องการทราบจำนวนปีที่ต้องการสินเชื่อจำนอง การจำนองระยะสั้นมีการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้น แต่มีแนวโน้มที่จะมีราคาถูกลงในช่วงเวลาของเงินกู้
วิธีการที่ผู้ให้กู้ตัดสินใจ
ปัจจัยที่แตกต่างกันไปในการตัดสินใจของผู้ให้กู้จำนองในการซื้อบ้านผู้ซื้อ แต่พวกเขาโดยทั่วไปต้มลงไปที่รายได้หนี้สินทรัพย์และหนี้สิน บางครั้งเราคิดว่าแอปพลิเคชันการจำนองของเราถูกตัดสินโดยบุคคลที่ใช้ความรู้สึกทางเดินอาหารมากกว่าเกณฑ์วัตถุประสงค์ แต่ในความเป็นจริงแม้ว่าผู้ให้สินเชื่อจำนองของคุณจะมีวันที่ไม่ดีคุณสามารถมั่นใจได้ว่ากระบวนการส่วนใหญ่เป็นสูตร
ผู้ให้กู้ต้องการทราบว่ารายได้ที่ผู้สมัครทำนั้นมีอยู่เท่าใดรายได้ที่ต้องการและศักยภาพของทั้งคู่ในอนาคต - ในระยะสั้นสิ่งใดที่อาจส่งผลเสียต่อความสามารถในการรับเงินคืน รายได้เงินดาวน์และค่าใช้จ่ายรายเดือนโดยทั่วไปจะเป็นผู้คัดเลือกพื้นฐานสำหรับการจัดหาเงินทุนในขณะที่ประวัติเครดิตและคะแนนกำหนดอัตราดอกเบี้ยของเงินทุนเอง
เกณฑ์ส่วนบุคคลสำหรับผู้ซื้อบ้าน
ผู้ให้กู้อาจบอกคุณว่าคุณสามารถซื้อที่ดินขนาดใหญ่ แต่คุณสามารถจริงเหรอ? โปรดจำไว้ว่าเกณฑ์ของผู้ให้กู้ดูที่การจ่ายรวมของคุณเป็นส่วนใหญ่ ปัญหาเกี่ยวกับการใช้จ่ายขั้นต้นนั้นง่ายมาก: คุณมีรายได้มากถึง 30% ของเงินเดือนของคุณ - แต่สิ่งที่เกี่ยวกับภาษีการหักเงิน FICA และเบี้ยประกันสุขภาพ? แม้ว่าคุณจะได้รับเงินคืนจากการคืนภาษีของคุณ แต่นั่นก็ไม่ได้ช่วยอะไรคุณเลยและคุณจะได้รับคืนเท่าไหร่
นั่นเป็นสาเหตุที่ผู้เชี่ยวชาญทางการเงินบางคนรู้สึกว่ามันสมจริงกว่าที่คิดในแง่ของรายได้สุทธิของคุณ (หรือที่รู้จักว่าการจ่ายเงินซื้อกลับบ้าน) และคุณไม่ควรใช้มากกว่า 25% ของรายได้สุทธิของคุณในการชำระเงินจำนอง ไม่เช่นนั้นในขณะที่คุณอาจจะสามารถชำระค่าจำนองเป็นรายเดือนได้คุณก็อาจจะกลายเป็น“ บ้านที่น่าสงสาร”
ค่าใช้จ่ายในการจ่ายเงินและการดูแลรักษาบ้านของคุณอาจทำให้รายรับของคุณสูงขึ้นมาก - ซึ่งสูงกว่าอัตราส่วนที่กำหนดโดยที่คุณไม่มีเงินเหลือพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หรือหนี้สินคงค้างหรือเพื่อประหยัด เพื่อการเกษียณหรือแม้กระทั่งวันฝนตก การตัดสินใจว่าจะเป็นคนจนในบ้านหรือไม่นั้นส่วนใหญ่เป็นเรื่องของการเลือกส่วนตัว การได้รับอนุมัติสำหรับการจำนองไม่ได้หมายความว่าคุณสามารถจ่ายเงินได้จริง
อย่าทำให้ตัวเองอยู่ในตำแหน่งที่จะกลายเป็น“ บ้านที่น่าสงสาร” จ่ายเงินจำนวนมากสำหรับการจำนองที่คุณไม่มีเงินเหลือพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายตามอำเภอใจหรือประหยัดสำหรับการเกษียณ
ข้อควรพิจารณาก่อนการจำนอง
นอกจากเกณฑ์ของผู้ให้กู้แล้วให้พิจารณาประเด็นต่อไปนี้เมื่อใคร่ครวญความสามารถในการชำระค่าจำนองของคุณ
เงินได้
คุณพึ่งพารายได้สองรายการเพื่อชำระค่าใช้จ่ายหรือไม่? งานของคุณมั่นคงหรือไม่? คุณสามารถหาตำแหน่งอื่นที่จ่ายเหมือนกันหรือดีกว่าได้อย่างง่ายดายหรือไม่หากคุณควรจะตกงานในปัจจุบัน? หากการประชุมงบประมาณรายเดือนของคุณขึ้นอยู่กับค่าเล็กน้อยที่คุณได้รับแม้แต่การลดลงเพียงเล็กน้อยอาจเป็นหายนะ
รายจ่าย
การคำนวณอัตราส่วนแบ็คเอนด์จะรวมถึงค่าใช้จ่ายหนี้สินส่วนใหญ่ของคุณ แต่ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่คุณยังไม่ได้สร้าง? คุณจะมีลูกที่ไปเรียนวิทยาลัยสักวันไหม? คุณมีแผนที่จะซื้อรถยนต์รถบรรทุกหรือเรือใหม่หรือไม่? ครอบครัวของคุณสนุกกับวันหยุดพักผ่อนประจำปีหรือไม่?
ไลฟ์สไตล์
คุณยินดีที่จะเปลี่ยนวิถีชีวิตของคุณเพื่อให้ได้บ้านที่คุณต้องการ? หากการเดินทางไปห้างสรรพสินค้าน้อยลงและงบประมาณที่ จำกัด เพียงเล็กน้อยนั้นไม่ได้รบกวนคุณการใช้อัตราส่วนแบ็คเอนด์ที่สูงขึ้นอาจช่วยได้ หากคุณไม่สามารถทำการปรับเปลี่ยนใด ๆ - หรือคุณมียอดคงเหลือในบัญชีบัตรเครดิตจำนวนมาก - คุณอาจต้องการเล่นอย่างปลอดภัยและใช้แนวทางอนุรักษ์นิยมมากขึ้นในการล่าสัตว์ในบ้านของคุณ
บุคลิกภาพ
ไม่มีคนสองคนที่มีบุคลิกเดียวกันโดยไม่คำนึงถึงรายได้ของพวกเขา บางคนสามารถนอนหลับได้อย่างสบายในเวลากลางคืนเพราะรู้ว่าพวกเขามีรายได้ 5, 000 ดอลลาร์ต่อเดือนในอีก 30 ปีข้างหน้าขณะที่บางคนกังวลกับการจ่ายเงินครึ่งหนึ่ง โอกาสในการรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อซื้อรถใหม่จะทำให้บางคนบ้าในขณะที่ไม่ต้องกังวลกับคนอื่น
ซื่อสัตย์เกี่ยวกับระดับความเสี่ยงทางการเงินที่คุณอาศัยอยู่ด้วย
ค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากการจำนอง
ในขณะที่การจำนองนั้นเป็นความรับผิดชอบทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดของเจ้าของบ้าน แต่ก็มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมซึ่งบางอย่างก็ไม่ได้หายไปแม้จะมีการชำระค่าจำนองแล้วก็ตาม ผู้ซื้อที่ชาญฉลาดนั้นควรคำนึงถึงรายการต่อไปนี้:
ซ่อมบำรุง
แม้ว่าคุณจะสร้างบ้านใหม่มันก็จะไม่อยู่ใหม่ตลอดไปหรือเครื่องใช้สำคัญ ๆ ที่มีราคาแพงเช่นเตาเครื่องล้างจานและตู้เย็น เช่นเดียวกับหลังคาบ้านเตาเผาทางเดินพรมและแม้แต่สีบนผนัง หากคุณเป็นบ้านที่ยากจนเมื่อคุณชำระเงินจำนองครั้งแรกคุณสามารถพบว่าตัวเองอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากหากการเงินของคุณยังไม่ดีขึ้นเมื่อถึงเวลาที่บ้านของคุณต้องการการซ่อมแซมที่สำคัญ
ยูทิลิตี้
ความร้อนไฟฟ้าน้ำน้ำเสียการกำจัดขยะเคเบิลทีวีและบริการโทรศัพท์ล้วน แต่คุ้มค่า ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่รวมอยู่ในอัตราส่วนส่วนหน้าและจะไม่ถูกคำนวณในอัตราส่วนส่วนหลัง อย่างไรก็ตามพวกเขาจะหลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่
ค่าธรรมเนียมสมาคม
พื้นที่ใกล้เคียงที่มีรั้วรอบขอบชิดหลายแห่งหรือชุมชนที่วางแผนจะประเมินค่าธรรมเนียมสมาคมรายเดือนหรือรายปี บางครั้งค่าธรรมเนียมเหล่านี้น้อยกว่า $ 100 ต่อปี บางครั้งพวกเขาก็หลายร้อยดอลลาร์ต่อเดือน ในบางชุมชนจะมีการบำรุงรักษาสนามหญ้าการกำจัดหิมะสระว่ายน้ำชุมชนและบริการอื่น ๆ
ค่าธรรมเนียมบางอย่างใช้สำหรับค่าใช้จ่ายในการดูแลระบบของการดำเนินการกับชุมชนเท่านั้น เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้ว่าในขณะที่จำนวนผู้ให้กู้ที่เพิ่มขึ้นรวมถึงค่าธรรมเนียมการเชื่อมโยงในอัตราส่วนหน้า แต่ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
เฟอร์นิเจอร์และของตกแต่ง
ขับรถผ่านชุมชนบ้านใหม่เกือบทุกหลังหลังจากพระอาทิตย์ตกดินและคุณมีโอกาสสังเกตเห็นไฟภายในบางห้องที่ว่างเปล่าขนาดใหญ่ที่คุณสามารถมองเห็นได้เพราะบ้านหลังใหญ่ที่สวยงามเหล่านี้ไม่มีหน้าต่างปิด นี่ไม่ใช่แนวโน้มการตกแต่งล่าสุด เป็นผลมาจากครอบครัวที่ใช้เงินทั้งหมดในบ้านและตอนนี้ไม่สามารถซื้อผ้าม่านหรือเฟอร์นิเจอร์ ก่อนที่คุณจะซื้อบ้านใหม่ลองดูจำนวนห้องที่จะต้องได้รับการตกแต่งและจำนวนหน้าต่างที่จะต้องมีหลังคา
บรรทัดล่าง
ค่าใช้จ่ายของบ้านเป็นค่าใช้จ่ายส่วนบุคคลที่ใหญ่ที่สุดเดียวที่คนส่วนใหญ่เคยเผชิญ ก่อนที่จะรับหนี้จำนวนมหาศาลลองใช้เวลาในการคำนวณ หลังจากที่คุณเรียกใช้ตัวเลขแล้วให้พิจารณาสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณและคิดถึงไลฟ์สไตล์ของคุณ - ไม่ใช่แค่ตอนนี้ แต่จะเข้าสู่ทศวรรษหน้าหรือสองทศวรรษ
บ้านในฝันอาจเป็นทุกสิ่งที่คุณต้องการในราคาที่คุ้มค่า แต่มันคุ้มค่าที่จะเกินราคาสำหรับตัวคุณเองและครอบครัวของคุณหรือไม่? คุณจะจำนองไม่เพียง แต่บ้านของคุณ แต่ตลอดชีวิตของคุณเช่นกัน? ผู้ให้ยืมช่วยให้คุณซื้อบ้านได้ แต่คนที่ควรตัดสินใจว่าคุณสามารถซื้อได้จริงหรือไม่นั้นคือคุณ
