รัฐบาลเข้าใจดีว่าการจำนองบ้านเป็นภาระทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดที่ชาวอเมริกันจำนวนมากจะคาดเดาในช่วงชีวิตของพวกเขา เพื่อให้หยุดพัก (และน่าจะสนับสนุนให้ผู้คนเข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์) Internal Revenue Service (IRS) ช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถหักดอกเบี้ยที่จ่ายจากการจำนองของพวกเขาได้
แต่ถ้าคุณได้จำนองบ้าน ครั้งที่สอง ล่ะ? มันสำคัญกับสิ่งที่คุณใช้หรือไม่ คุณสามารถหักดอกเบี้ยได้เรื่อย ๆ หรือไม่?
เราจะพิจารณาเชิงลึกเกี่ยวกับผลกระทบทางภาษีจากการจดจำนองครั้งที่สองแสดงให้คุณเห็นวิธีการคำนวณการหักภาษีของคุณรวมถึงการเน้นข้อ จำกัด และข้อผิดพลาดต่างๆ
พื้นฐาน
ก่อนอื่นคุณต้องเข้าใจสิ่งที่ถือเป็น "บ้านที่ผ่านการรับรอง" (บ้านที่มีการหักดอกเบี้ยจำนองใช้) และวิธีที่ IRS กำหนด "ดอกเบี้ยจำนอง" และ "หนี้จำนอง"
สำหรับผู้เริ่มต้น "บ้านที่ผ่านการรับรอง" หมายถึงบ้านหลักของคุณซึ่งปกติแล้วคุณอาศัยอยู่หรือเป็นบ้านหลังที่สอง บ้านเคลื่อนที่รถพ่วงบ้านอพาร์ทเมนท์และเรือล้วนมีคุณสมบัติตราบใดที่พวกเขามี "การนอนการทำอาหารและสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องน้ำ" ตามที่ IRS Publication 936 วางไว้
หากคุณอ้างสิทธิ์การหักเงินในบ้านที่เป็นสองเท่าเป็นอย่างอื่นเช่นทรัพย์สินให้เช่าหรือสำนักงานกฎและการคำนวณที่เหมาะสมบางอย่างจะเกิดขึ้นซึ่งเกี่ยวข้องกับระยะเวลาที่คุณเข้าครอบครองสถานที่ คุณสามารถอ้างถึงข้อมูลเฉพาะได้ที่นี่ แต่โดยทั่วไปแล้วหากคุณเช่าบ้านหลังที่สองคุณต้องอยู่ที่นั่นเป็นเวลาอย่างน้อย 14 วันหรือมากกว่า 10% ของระยะเวลาที่เช่าไปในหนึ่งปี (แล้วแต่ระยะใดจะนานกว่า) เพื่อให้สามารถหักดอกเบี้ยจำนองที่มัน (หากคุณไม่ได้อยู่ที่นั่นคุณก็เป็นเจ้าของบ้านและมีกฎที่แตกต่างกันออกไป: ดู การหักภาษีสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า )
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านใช้กับดอกเบี้ยที่จ่ายจากเงินให้สินเชื่อที่ใช้บ้านของคุณเป็นหลักประกัน รวมถึง:
กรมสรรพากรแสดงสามประเภทของหนี้จำนอง สิ่งเหล่านี้แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับเมื่อคุณนำหนี้ออกมาและสิ่งที่ใช้ไปเพื่อ:
- หนี้ที่เป็นคุณปู่ หมายถึงการจำนองที่ค้ำประกันโดยที่บ้านของคุณในหรือก่อนวันที่ 13 ตุลาคม 2530 (หลังจากที่กฎภาษีปัจจุบันมีผลบังคับใช้) หนี้การซื้อบ้าน หมายถึงการจำนองที่เกิดขึ้นหลังจากวันที่ 13 ตุลาคม 2530 ซึ่งใช้ในการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณ (เช่นการปรับปรุงการซ่อมแซม ฯลฯ) ตราสารหนี้หรือเงินกู้ในบ้าน หมายถึงการจำนองที่เกิดขึ้นหลังจากวันที่ 13 ตุลาคม 2530 ซึ่งถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเช่นเพื่อการเรียนการสอนด้านการเงินรถใหม่รถยนต์วันหยุดหรืออื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับ การซื้อการสร้างหรือการปรับปรุงบ้าน
การหักเงิน
ขึ้นอยู่กับประเภทของหนี้สินที่คุณมีอยู่แล้วและคุณต้องการที่จะคิด หากคุณแต่งงานแล้วยื่นร่วมกันคุณสามารถหักดอกเบี้ยเพียง $ 1 ล้านหรือน้อยกว่ามูลค่าของหนี้การซื้อบ้านและ $ 100, 000 หรือน้อยกว่ามูลค่าตราสารหนี้บ้านโดยรวม หากโสดหรือแต่งงานแล้วยื่นแยกต่างหากวงเงินของคุณจะกลายเป็น $ 500, 000 สำหรับหนี้การซื้อบ้านและตราสารหนี้บ้าน $ 50, 000 ตามลำดับ
กล่าวอีกนัยหนึ่งหากการจำนองหรือการจำนองของคุณใช้ในการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านหลักและ / หรือบ้านหลังที่สองของคุณ (ทำให้เป็นหนี้การซื้อบ้าน) และรวม $ 1 ล้านคุณสามารถหักทั้งหมดที่คุณจ่าย ตัวอย่างเช่นหากคุณมีอัตราดอกเบี้ย 4% สำหรับการจำนองสองรายการที่รวมกันสูงถึง $ 1 ล้านคุณสามารถหักชำระดอกเบี้ยรายปีทั้งหมดของคุณเป็น $ 40, 000
อย่างไรก็ตามหากหนี้การซื้อบ้านของคุณคือสมมุติว่า 2 ล้านดอลลาร์คุณจะสามารถหักดอกเบี้ยครึ่งหนึ่งจากจำนวนเงินที่คุณจ่ายจากการจำนองมูลค่า 2 ล้านดอลลาร์ในปีนั้น หากใช้อัตราดอกเบี้ย 4% แบบเดียวกันคุณจะสามารถหักได้ $ 40, 000 แทนที่จะเป็น $ 80, 000 ที่คุณจ่ายดอกเบี้ยในปีนั้น (นี่คือสิ่งที่ควรพิจารณาสำหรับทุกคนที่พยายามหาเงินทุนในอสังหาริมทรัพย์เจ็ดหลักดู Jumbo กับการจำนองทั่วไป: พวกเขาต่างกัน อย่างไร)
แม้ว่าข้อ จำกัด นี้จะไม่นำไปใช้กับหนี้ที่เป็นคุณปู่คุณจะไม่สามารถหักลดหย่อนในการจำนองใหม่ได้หากหนี้ที่คุณปู่มีอยู่เกินกว่า 1 ล้านดอลลาร์ ถ้าคุณมีหนี้คุณปู่เพียง $ 900, 000 ล่ะ จากนั้นคุณสามารถหักดอกเบี้ยสำหรับหนี้การซื้อบ้านมูลค่าเพิ่มเติม $ 100, 000 เท่านั้น
อย่างน้อยนี่เป็นกฎทั่วไป กรมสรรพากรจัดทำแผ่นงานเพื่อกำหนดดอกเบี้ยจำนองบ้านนำไปหักลดหย่อนที่แท้จริงของคุณ
งานเอกสาร
ตราบใดที่คุณจ่ายดอกเบี้ยจำนองอย่างน้อย $ 600 คุณจะได้รับการแจ้งเตือนจากเจ้าของสินเชื่อหรือผู้ให้กู้ของคุณ (โดยปกติคือแบบฟอร์ม 1, 098) ไม่กี่เดือนก่อนเวลายื่นภาษี พร้อมกับจำนวนเงินดอลลาร์ของการชำระเงินประจำปีของคุณคำชี้แจงดอกเบี้ยจำนองนี้จะแสดงเบี้ยประกันการจำนองที่ชำระแล้วของคุณและคะแนนหักลดหย่อนที่จ่าย (หากคุณซื้อบ้านในปีนั้น) เมื่อคุณมีเอกสารนี้อยู่ในมือคุณจะใช้เอกสารนี้เพื่อดำเนินการคืนภาษีของคุณในแบบฟอร์ม 1040, กำหนดการ A (การหักเงินแยกรายการ)
ด้วยหนี้การซื้อบ้านและหนี้ในบ้านรวมกันคุณสามารถกู้ยืมเงินได้ 1.1 ล้านเหรียญสหรัฐต่อบ้านของคุณ อย่างไรก็ตามหากคุณมีหนี้สินเพิ่มเติมที่เกินเกณฑ์นี้คุณอาจหักดอกเบี้ยได้หากมีการใช้เงินเหล่านั้นสำหรับค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมเช่นการลงทุน (รายงานในตาราง A) หรือธุรกิจ (ตาราง C หรือ C-EZ)
การรีไฟแนนซ์คะแนนและพรีเมี่ยม
นอกจากนี้หากคุณจ่ายคะแนนในการจำนองใหม่คุณสามารถหักออกได้ตลอดอายุเงินกู้ สมมติว่าคุณรีไฟแนนซ์สินเชื่อ 30 ปีใหม่คุณสามารถหัก 1/30 ของสิ่งที่คุณจ่ายเป็นคะแนนทุกปี หากคุณไม่ได้หักคะแนนทั้งหมดตามเวลาที่คุณขายหรือรีไฟแนนซ์บ้าน (อีกครั้ง) จากนั้นคุณสามารถหักคะแนนที่เหลือทั้งหมดในครั้งเดียวในปีนั้น คุณจะยื่นการหักเงินในตาราง A แบบฟอร์ม 1040, บรรทัดที่ 12
ตราบใดที่รายรับรวมที่ปรับแล้วของคุณไม่เกิน $ 109, 000 (หรือ $ 54, 500 ถ้าแต่งงานและยื่นแยกต่างหาก) คุณสามารถหักเบี้ยประกันจำนองบางส่วนหรือทั้งหมดได้เช่นกัน สิ่งนี้จะอยู่ในหมวดหมู่ "หนี้การซื้อบ้าน" ของคุณ
บรรทัดล่าง
กฎภาษีมีความซับซ้อนไม่มีการปฏิเสธ แต่ถ้าคุณดำเนินการอย่างถูกต้องบทบัญญัติอาจช่วยคุณประหยัดได้หลายพันดอลลาร์ต่อปี ให้แน่ใจว่าได้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนที่คุณจะตัดสินใจทำการจำนองครั้งที่สอง
