สารบัญ
- 1. ความตายในบ้าน
- 2. ย่านรำคาญ
- 3. อันตราย
- 4. ข้อมูล HOA
- 5. การซ่อมแซม
- 6. ความเสียหายจากน้ำ
- 7. รายการที่ขาดหายไป
- 8. การเปิดเผยที่เป็นไปได้อื่น ๆ
- วิธีการเปิดเผย
- บรรทัดล่าง
นี่คือการป้องกันที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้าน: เมื่อเจ้าของขายทรัพย์สินพวกเขาจะต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับสภาพของมันที่อาจส่งผลเสียต่อมูลค่าของมัน หากพวกเขาจงใจปกปิดข้อมูลดังกล่าวพวกเขาอาจถูกตัดสินว่ามีการทุจริตนอกเหนือจากการถูกฟ้องร้อง การขายทรัพย์สิน“ ตามที่เป็นอยู่” จะไม่ได้รับการยกเว้นจากการเปิดเผยเหล่านี้
กฎเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อทุกคนที่ขายบ้าน แต่โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อครีบทรัพย์สินที่มักจะจัดการกับคุณสมบัติในสภาพที่ไม่ดี นอกจากนี้ยังมีความแตกต่างเล็กน้อยในกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเปิดเผยข้อมูล เรียนรู้กฎหมายเฉพาะของรัฐเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลที่จำเป็นจากหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์และการวางแผนท้องถิ่น การรู้ประเภทของข้อมูลที่ควรเปิดเผยอาจช่วยคุณได้เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ หากคุณขายสินค้ามันอาจช่วยให้คุณไม่ต้องถูกฟ้องร้อง นี่คือกฎเหล่านี้มีผลกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขาย
ประเด็นที่สำคัญ
- ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องถูกต้องตามกฎหมายในการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับสภาพของมันที่อาจส่งผลเสียต่อมูลค่าของมันแม้ว่ารัฐของคุณจะไม่ต้องการการเปิดเผยปัญหาใด ๆ ก็ตาม แต่ก็อาจทำให้ผู้ขายต้องเปิดเผยต่อไปเพื่อป้องกันปัญหากับผู้ซื้อ อาจจำเป็นต้องเปิดเผยรวมถึงการเสียชีวิตเนื่องจากอาชญากรรมที่รุนแรงในสถานที่ให้บริการ, รบกวนเพื่อนบ้านเช่นเสียงหรือกลิ่น, อันตราย, ความเสียหายจากน้ำและการซ่อมแซมบ้านกฎหมายรัฐแตกต่างกันไปดังนั้นให้แน่ใจว่าได้ตรวจสอบกับทนายความอสังหาริมทรัพย์ คุณมีชีวิตอยู่หรือคุณอาศัยอยู่.
1. ความตายในบ้าน
ผู้ซื้อบางรายอาจมีความกังวลหรือความเชื่อโชคลางเกี่ยวกับการซื้อบ้านที่มีคนเสียชีวิตดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องทราบว่ารัฐของคุณกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยการเสียชีวิตครั้งก่อนในบ้านหรือไม่
“ แต่ละรัฐจะมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันเล็กน้อยสำหรับการเปิดเผย” Jim Olenbush นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของเท็กซัสกล่าว “ ในเท็กซัสตัวอย่างเช่นการเสียชีวิตจากสาเหตุธรรมชาติการฆ่าตัวตายหรืออุบัติเหตุที่ไม่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินไม่จำเป็นต้องเปิดเผย”
อย่างไรก็ตาม“ ผู้ขายจะต้องเปิดเผยการเสียชีวิตที่เกี่ยวข้องกับสภาพของทรัพย์สินหรืออาชญากรรมที่รุนแรง” Olenbush กล่าว หากเด็กของผู้ครอบครองก่อนหน้าจมลงในสระว่ายน้ำเนื่องจากสระว่ายน้ำไม่มีรั้วความปลอดภัยที่เหมาะสมตัวอย่างเช่นผู้ขายจะต้องเปิดเผยความตายแม้หลังจากแก้ไขปัญหาความปลอดภัยด้วยการติดตั้งตู้พูลที่เหมาะสม อย่างไรก็ตามมีสถานการณ์ที่ผู้ขายไม่ต้องเปิดเผยความตายในทรัพย์สิน
“ ไม่มีรัฐใดที่มีภาระผูกพันที่จะต้องเปิดเผยการเสียชีวิตของบุคคลที่เสียชีวิตภายใต้สภาพธรรมชาติ” ทนายความแมทธิวเรย์เชอร์ซีอีโอของ LegalAdvice.com กล่าว “ อย่างไรก็ตามบางรัฐกำหนดหน้าที่เกี่ยวกับบ้านหรืออพาร์ทเมนต์ที่ถูกตีตราซึ่งมีการฆ่าตัวตายหรือการฆาตกรรม บางรัฐถึงกับไปกำหนดให้ผู้ขายยืนยันหากพวกเขารู้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาถูกหลอกหลอนโดยคนตาย”
แม้ว่าจะไม่จำเป็นต้องเปิดเผยก็ตามเช่นจอร์เจียไม่ต้องการการเปิดเผยการฆาตกรรมหรือการฆ่าตัวตายผู้ขายอาจต้องการทำผิดด้านการแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงการเสียชีวิตของทรัพย์สิน “ หากผู้ขายมีความกังวลเกี่ยวกับความรับผิดคำแนะนำที่ดีที่สุดคือการไปข้างหน้าและเปิดเผยทุกอย่างล่วงหน้าแม้ว่ากฎหมายจะไม่ได้กำหนดก็ตาม” Olenbush กล่าว “ ผู้ซื้อมักจะได้ยินเรื่องต่าง ๆ จากเพื่อนบ้านและความประหลาดใจอาจทำให้พวกเขาถอยออกจากสัญญาซื้อหรือสงสัยว่าผู้ขายไม่ได้บอกอะไรพวกเขา”
2. ย่านรำคาญ
ความรำคาญเป็นเสียงหรือกลิ่นจากแหล่งภายนอกที่อาจทำให้ผู้อยู่อาศัยของที่พักระคายเคือง North Carolina กำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยเสียงกลิ่นควันหรือสิ่งรบกวนอื่น ๆ จากแหล่งการค้าอุตสาหกรรมหรือการทหารที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สิน รัฐมิชิแกนรัฐมิชิแกนกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยฟาร์มการดำเนินงานฟาร์มการฝังกลบสนามบินสนามยิงปืนและสิ่งรบกวนอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียง เหล่านี้เป็นกฎสำหรับสามรัฐเท่านั้น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณรู้ว่ากฎหมายของรัฐของคุณต้องการอะไรเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลในพื้นที่ใกล้เคียงที่น่ารำคาญ
3. อันตราย
หากบ้านอยู่ในความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของความเสียหายจากภัยธรรมชาติหรือมีการรู้จักหรือการปนเปื้อนสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นคุณอาจจะต้องเปิดเผยข้อมูลนี้ให้กับผู้ซื้อ
กฎหมายของรัฐเท็กซัสกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยว่ามีของเสียอันตรายหรือเป็นพิษใยหินฉนวนยูเรีย - ฟอร์มัลดีไฮด์ก๊าซเรดอนสีตะกั่วและการใช้สถานที่ก่อนหน้านี้สำหรับการผลิตยาบ้า มิสซูรี่ยังต้องการการเปิดเผยห้องปฏิบัติการปรุงยาในอดีตที่บ้าน แต่แคนซัสที่อยู่ใกล้เคียงเช่นรัฐส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ทำเช่นนั้น
พรบ. การเปิดเผยสภาพทรัพย์สินของนิวยอร์กกำหนดให้ผู้ขายต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตพื้นที่น้ำท่วมพื้นที่ชุ่มน้ำหรือพื้นที่เกษตรกรรมหรือไม่ ไม่ว่าจะเคยเป็นพื้นที่ฝังกลบ ถ้าเคยมีถังเก็บน้ำมันเชื้อเพลิงอยู่เหนือหรือใต้พื้นดินในทรัพย์สิน; ถ้าและสถานที่ที่มีโครงสร้างแร่ใยหิน; หากมีการประปาตะกั่ว; ไม่ว่าจะเป็นบ้านได้รับการทดสอบสำหรับเรดอน; และไม่ว่าเชื้อเพลิงน้ำมันน้ำมันสารอันตรายหรือสารพิษมีการรั่วไหลหรือรั่วไหลในทรัพย์สิน
รัฐอาจต้องการการเปิดเผยของการทรุดตัวของฉัน, หลุมใต้ดิน, การตั้งถิ่นฐาน, การเลื่อน, การเปลี่ยนแปลงขนาดใหญ่หรือข้อบกพร่องเสถียรภาพโลกอื่น ๆ พระราชบัญญัติการเปิดเผยข้อมูลความเป็นอันตรายตามธรรมชาติของรัฐแคลิฟอร์เนียกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ในเขตอันตรายจากแผ่นดินไหวหรือไม่และอาจต้องถูกทำให้เหลวหรือดินถล่มหลังจากเกิดแผ่นดินไหว
ในขณะที่ข้อกำหนดการเปิดเผยข้อมูลส่วนใหญ่อยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐ แต่รัฐบาลกลางได้สั่งการอย่างใดอย่างหนึ่ง: การเปิดเผยข้อมูลที่อาจมีการใช้สีตะกั่วบนทรัพย์สินที่สร้างขึ้นก่อนปี 2521
4. ข้อมูลสมาคมเจ้าของบ้าน
หากบ้านถูกควบคุมโดยสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) คุณควรเปิดเผยข้อเท็จจริงนั้น คุณต้องรู้เกี่ยวกับสุขภาพทางการเงินของ HOA และให้ข้อมูลนี้แก่ผู้ซื้อเพื่อให้เขาหรือเธอสามารถตัดสินใจซื้อได้
“ ผู้ซื้อที่ฉันรู้จักซื้อคอนโดมิเนียมผู้ขายลืมไปให้ผู้ซื้อ 12 เดือนสุดท้ายของบันทึกการประชุม” เอ็ดคามินสกี้ประธานและซีอีโอของการย้ายถิ่นฐาน SportStar ในแมนฮัตตันบีชแคลิฟอร์เนียกล่าว“ เจ็ดเดือนต่อมาผู้ซื้อคือ ประเมิน $ 30, 000 สำหรับการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ ต่อมาผู้ขายถูกฟ้องร้องโดยผู้ซื้อโดยไม่เปิดเผยข้อมูลสำคัญเหล่านี้”
5. การซ่อมแซม
คุณได้รับการซ่อมแซมอะไรและเพราะอะไร ผู้ซื้อจำเป็นต้องทราบประวัติการซ่อมแซมบ้านเพื่อให้ผู้ตรวจการบ้านให้ความสนใจเป็นพิเศษกับพื้นที่ที่มีปัญหาและตระหนักถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ตัวอย่างเช่นกฎหมายของเท็กซัสกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยการซ่อมแซมโครงสร้างหรือหลังคาก่อนหน้านี้ การฝังกลบการตกตะกอนการเคลื่อนที่ของดินหรือรอยเลื่อน และข้อบกพร่องหรือความผิดปกติในผนัง, หลังคา, รั้ว, มูลนิธิ, พื้น, ทางเท้าและปัญหาอื่น ๆ ในปัจจุบันหรือก่อนหน้านี้ส่งผลกระทบต่อความสมบูรณ์ของโครงสร้างบ้าน คุณอาจต้องเปิดเผยการซ่อมแซมระบบไฟฟ้าหรือระบบประปาและปัญหาอื่น ๆ ที่คุณต้องการทราบหากคุณกำลังจะซื้อบ้านและใช้ชีวิตอยู่ในนั้น
6. ความเสียหายจากน้ำ
เมื่อน้ำเข้าไปในที่ที่ไม่ควรจะสามารถทำลายทรัพย์สินส่วนตัวทำลายโครงสร้างของบ้านและสร้างอันตรายต่อสุขภาพถ้ามันกระตุ้นการเติบโตของเชื้อรา ผู้ขายควรเปิดเผยการรั่วไหลในอดีตหรือปัจจุบันหรือความเสียหายจากน้ำ ตัวอย่างเช่นรัฐมิชิแกนต้องการให้ผู้ขายเปิดเผยหลักฐานของน้ำในห้องใต้ดินหรือพื้นที่รวบรวมข้อมูลรั่วหลังคาความเสียหายที่สำคัญจากน้ำท่วมชนิดของระบบประปา (เช่นสังกะสีทองแดงอื่น ๆ) และปัญหาท่อประปาที่รู้จัก
“ มีความเสี่ยงหลายอย่างที่เกี่ยวข้องกับการปิดบ้านที่จำเป็นต้องใช้งานบางอย่างในสถานที่ซึ่งไม่ชัดเจนในการเดินผ่านโดยเฉพาะในฤดูหนาวหรือในช่วงที่อากาศแห้ง” บิลไพรม์นักกฎหมายธุรกิจของรัฐอิลลินอยส์กล่าว “ ในฤดูหนาวหลังคาที่รั่วหรือมีโรคงูสวัดอายุมากอาจไม่สามารถตรวจสอบได้โดยผู้ซื้อหรือผู้ตรวจการบ้าน ในทำนองเดียวกันคาถาแห้งสามารถปกปิดปัญหากับห้องใต้ดินที่รั่ว” ในสถานการณ์เช่นนี้ให้ตรวจสอบเพื่อดูว่ากฎหมายของรัฐของคุณให้การคุ้มครองมากเพียงใดจากการเปิดเผยข้อมูลที่คุณไม่มีทางรู้
7. รายการที่ขาดหายไป
บางครั้งผู้ซื้อบ้านมีความกังวลอย่างมากว่าพวกเขาอาจไม่สังเกตเห็นว่าบ้านขาดองค์ประกอบที่จำเป็นจนกระทั่งหลังจากที่พวกเขาย้ายเข้ามากฎหมายการเปิดเผยของรัฐบางรัฐพยายามที่จะป้องกันปัญหานี้ ตัวอย่างเช่นเท็กซัสและมิชิแกนกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยว่าทรัพย์สินมาพร้อมกับรายการจำนวนมากรวมถึงเครื่องใช้ในครัวเครื่องปรับอากาศและเครื่องทำความร้อนกลางรางน้ำฝนพัดลมดูดอากาศและเครื่องทำน้ำอุ่น
8. การเปิดเผยที่เป็นไปได้อื่น ๆ
ผู้ซื้อจำเป็นต้องทราบว่าบ้านอยู่ในเขตประวัติศาสตร์พิเศษหรือไม่เพราะจะส่งผลต่อความสามารถในการซ่อมแซมและดัดแปลงและอาจเพิ่มค่าใช้จ่ายในกิจกรรมเหล่านั้น
กฎหมายเท็กซัสกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยปลวกที่ใช้งานอยู่หรือแมลงทำลายไม้อื่น ๆ ความเสียหายของปลวกหรือไม้เน่าที่จำเป็นต้องได้รับการซ่อมแซมความเสียหายจากปลวกก่อนหน้านี้และการรักษาปลวกก่อนหน้านี้ กฎหมายของรัฐมิชิแกนและรัฐนอร์ ธ แคโรไลน่ายังกำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยประวัติความเป็นมาของการรบกวน ศึกษากฎหมายของรัฐของคุณเพื่อดูว่าคุณต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับศัตรูพืชหรือไม่
คุณอาจต้องเปิดเผยปัญหาเกี่ยวกับการระบายน้ำหรือการให้คะแนนการแบ่งเขตการฟ้องร้องดำเนินคดีการเปลี่ยนแปลงที่ทำโดยไม่มีใบอนุญาตข้อพิพาทเกี่ยวกับขอบเขตและความง่าย
วิธีการเปิดเผย
บางรัฐเช่นมิชิแกนและนอร์ทแคโรไลนากำหนดให้ผู้ขายใช้แบบฟอร์มการเปิดเผยข้อมูลเฉพาะ หากไม่มีรูปแบบเฉพาะแผนกของรัฐหรือคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์หรือสมาคมนายหน้าของรัฐมักจะมีแบบฟอร์มที่แนะนำให้คุณใช้ แบบฟอร์มอาจครอบคลุมมากกว่าหรือน้อยกว่าที่กฎหมายของรัฐกำหนด หากแบบฟอร์มนั้นไม่ครอบคลุมเพียงพอสำหรับสถานการณ์ของคุณให้เสริมด้วยรายการของรายการเพิ่มเติมที่คุณต้องการเปิดเผย ผู้ขายควรทำการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดให้ผู้ซื้อเป็นลายลักษณ์อักษรและทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรลงนามและลงวันที่ในเอกสาร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ตรวจสอบสิ่งที่คุณต้องเปิดเผยและวิธีการใช้คำพูดกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
บรรทัดล่าง
แม้ว่าจะไม่จำเป็นต้องเปิดเผยข้อมูลในพื้นที่ของคุณก็ตามผู้ขายที่มีข้อมูลเกี่ยวกับบ้านของพวกเขาที่อาจทำให้ผู้ซื้อไม่มีความสุขก็อาจต้องการเปิดเผยต่อไป นอกจากเหตุผลทางศีลธรรมในการซื่อสัตย์กับผู้ซื้อที่คาดหวัง - และความปรารถนาที่จะหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายและความยุ่งยากของคดีความ - บุคคลมีชื่อเสียงในการปกป้อง ผู้ขายที่มีข้อสงสัยเกี่ยวกับว่าพวกเขาได้เปิดเผยเงื่อนไขของทรัพย์สินอย่างถูกต้องควรติดต่อทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในรัฐของพวกเขาหรือไม่
