ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ได้สร้างตัวเองขึ้นเพื่อเป็นหนทางสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่จะเข้าร่วมโดยตรงกับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ ในอดีตความไว้วางใจเหล่านี้ถูกมองว่าเป็นหน่วยย่อยของการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทเดียวกันกับพลังงานหรือความน่าเชื่อถือที่เกี่ยวข้องกับภาคส่วนอื่น ๆ แต่เมื่อมาตรฐานการจำแนกประเภทอุตสาหกรรมทั่วโลกได้รับสถานะ REITs เป็นประเภทสินทรัพย์แยกต่างหาก การเปลี่ยนแปลงและความนิยมของพวกเขาเพิ่มสูงขึ้น
เราจะอธิบายวิธีการทำงานของ REIT และตรวจสอบผลกระทบทางภาษีที่ไม่ซ้ำกันและการออมที่พวกเขาเสนอให้กับนักลงทุนทั่วไป
ลักษณะพื้นฐานของ REIT
REITs เป็นแหล่งรวมอสังหาริมทรัพย์และการจำนองที่รวมเข้าด้วยกันและนำเสนอเป็นหลักประกันในรูปแบบของการลงทุนในหน่วยลงทุน แต่ละหน่วยใน REIT แสดงถึงสัดส่วนของความเป็นเจ้าของในแต่ละคุณสมบัติพื้นฐาน REITs ในตลาด NYSE ครอบครองมูลค่าตลาดมากกว่า 1 ล้านล้านดอลลาร์ ณ เดือนมีนาคม 2562 ในปี 2562 ในปี 2522 มีการซื้อขาย 226 REIT ในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์กและตลาดอื่น ๆ
โดยทั่วไป REITs มักจะมีมูลค่ามากกว่าการเติบโตที่มุ่งเน้นและส่วนใหญ่ประกอบด้วยการถือครองขนาดเล็กและขนาดกลาง
กรมสรรพากรกำหนดให้กอง REIT ต้องจ่ายเงินอย่างน้อย 90% ของรายได้ให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งหมายความว่า REIT ให้ผลตอบแทนสูงกว่าที่มักพบในตลาดตราสารหนี้แบบดั้งเดิม พวกเขามีแนวโน้มที่จะผันผวนน้อยกว่าหุ้นแบบดั้งเดิมเพราะพวกเขาแกว่งกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
REITs สามประเภท
REIT สามารถแบ่งออกเป็นสามประเภท:
- กอง REIT: กองทรัสต์เหล่านี้เป็นเจ้าของและ / หรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์และรวบรวมรายได้ค่าเช่าเงินปันผลและกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ แหล่งรายได้สามเท่าทำให้เป็นที่นิยมมาก REITs สินเชื่อที่อยู่อาศัย: ความ น่าเชื่อถือเหล่านี้มีความเสี่ยงมากขึ้นเนื่องจากการได้รับอัตราดอกเบี้ย หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นมูลค่าของ REIT จำนองอาจลดลงอย่างมาก ไฮบริด REITs - เครื่องมือเหล่านี้รวมสองประเภทแรก พวกเขาสามารถเป็นได้ทั้งแบบเปิดและปิด (คล้ายกับกองทุนเปิดและปิดแบบปิด) มีชีวิตที่ จำกัด หรือไม่มีกำหนดและลงทุนในโครงการเดียวหรือหลายกลุ่ม
การจัดเก็บภาษีในระดับที่เชื่อถือได้
REIT ต้องปฏิบัติตามกฎเดียวกันกับหน่วยลงทุนอื่น ๆ ทั้งหมด REIT จะต้องเสียภาษีก่อนที่ระดับความน่าเชื่อถือจากนั้นจะได้รับผลประโยชน์ แต่พวกเขาต้องทำตามวิธีการประเมินตนเองเช่นเดียวกับ บริษัท ดังนั้นกอง REIT จึงมีการประเมินราคาและกฎการบัญชีเช่นเดียวกับ บริษัท แต่แทนที่จะผ่านผลกำไรพวกเขาส่งกระแสเงินสดโดยตรงไปยังผู้ถือหน่วยลงทุน
มีกฎพิเศษบางประการสำหรับ REIT ที่อยู่นอกเหนือกฎสำหรับการลงทุนในหน่วยลงทุนอื่น ๆ:
- รายได้ค่าเช่าถือเป็นรายได้ทางธุรกิจต่อกอง REIT เนื่องจากรัฐบาลพิจารณาให้เช่าเป็นธุรกิจของกองทรัสต์ ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมการเช่าสามารถหักได้เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายทางธุรกิจที่สามารถถูกตัดออกโดย บริษัท นอกจากนี้รายได้ปัจจุบันที่แจกจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนจะไม่ถูกหักภาษีให้กับกองทรัสต์ รายได้นั้นจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 30% สำหรับเงินปันผลปกติและ 35% สำหรับกำไรจากการลงทุนเว้นแต่ว่าสนธิสัญญานั้นจะต่ำกว่า
สำหรับวัตถุประสงค์ในทางปฏิบัติทั้งหมด REIT มักได้รับการยกเว้นภาษีในระดับความน่าเชื่อถือตราบใดที่พวกเขาแจกจ่ายรายได้อย่างน้อย 90% ให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน อย่างไรก็ตามแม้ REITs ที่ปฏิบัติตามกฎนี้ยังคงต้องเผชิญกับการเก็บภาษีนิติบุคคลจากกำไรสะสมใด ๆ
การเสียภาษีแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
การจ่ายเงินปันผลที่ทำโดยกองทรัสต์จะถูกเก็บภาษีให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นรายได้ปกติยกเว้นว่าพวกเขาจะได้รับการพิจารณาว่าเป็นเงินปันผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสม มิฉะนั้นการจ่ายเงินปันผลจะถูกหักภาษีในอัตราภาษีส่วนเพิ่มสูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุน
นอกจากนี้ส่วนหนึ่งของเงินปันผลที่จ่ายโดยกอง REIT อาจเป็นการคืนทุนที่ไม่ต้องเสียภาษีซึ่งไม่เพียง แต่ลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของผู้ถือหน่วยในปีที่ได้รับเงินปันผล แต่ยังจ่ายภาษีในส่วนนั้นจนกว่าจะขายสินทรัพย์ทุน การชำระเงินเหล่านี้ยังลดค่าใช้จ่ายพื้นฐานสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน ส่วนที่ไม่ต้องเสียภาษีจะถูกหักภาษีเป็นกำไร / ขาดทุนระยะยาวหรือระยะสั้น
เนื่องจากกอง REIT มีการเก็บภาษีในระดับความน่าเชื่อถือน้อยพวกเขาจึงสามารถให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงกว่าหุ้นซึ่งผู้ออกหลักทรัพย์จะต้องจ่ายภาษีในระดับองค์กรก่อนที่จะคำนวณการจ่ายเงินปันผล
ตัวอย่าง - การคำนวณภาษี Unitholder
เจนนิเฟอร์ตัดสินใจลงทุนใน REIT ที่ปัจจุบันซื้อขายที่ $ 20 ต่อหน่วย กองทรัสต์มีเงินทุนจากการดำเนินงาน 2 ดอลล่าร์สหรัฐต่อหน่วยและกระจาย 90% หรือ 1.80 ดอลล่าร์สหรัฐให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน อย่างไรก็ตามเงินปันผล 0.60 เหรียญสหรัฐต่อหน่วยมาจากค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ และถือเป็นการคืนทุนที่ไม่สามารถทำได้ ดังนั้นเงินปันผลเพียง $ 1.20 ($ 1.80 - $ 0.60) จากกำไรที่แท้จริง จำนวนนี้จะต้องเสียภาษีให้กับเจนนิเฟอร์ในฐานะรายได้ปกติด้วยค่าใช้จ่ายของเธอลดลง $ 0.60 ถึง $ 19.40 ต่อหน่วย ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้การลดพื้นฐานนี้จะถูกเก็บภาษีเป็นกำไร / ขาดทุนทั้งในระยะยาวและระยะสั้นเมื่อขายหน่วย
บรรทัดล่าง
ข้อได้เปรียบทางภาษีที่ไม่เหมือนใครที่นำเสนอโดย REIT สามารถแปลเป็นผลตอบแทนที่เหนือกว่าสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่สูงขึ้นพร้อมกับความมั่นคง ในทางทฤษฎีแล้วมันเป็นไปได้ที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับค่าใช้จ่ายติดลบหากหน่วยมีระยะเวลานานพอสมควร แม้ว่าจะไม่ค่อยเป็นเรื่องปกติ แต่นักลงทุนควรเข้าใจศักยภาพในการรับรู้ผลกำไรหรือขาดทุนในลักษณะนี้
