สารบัญ
- 1. เปิดบัญชี Escrow
- 2. ค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย
- 3. จ้างทนายความ
- 4. เจรจาต้นทุนกระบวนการ
- 5. ดำเนินการตรวจสอบบ้านให้สมบูรณ์
- 6. ทำการตรวจสอบศัตรูพืชให้เสร็จสมบูรณ์
- 7. เจรจาข้อเสนอใหม่
- 8. ล็อคอัตราดอกเบี้ยของคุณ
- 9. ลบภาระผูกพัน
- 10. ข้อกำหนดการระดมทุนที่กำหนดเวลา
- 11. เกมส์รอบชิงชนะเลิศ
- 12. ทำความเข้าใจกับกระดาษ
- ไมล์พิเศษ: สินเชื่อสำหรับการอนุมัติล่วงหน้า
- บรรทัดล่าง
การจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปเป็นการออกกำลังกายที่ยาวนานและเครียดซึ่งเกี่ยวข้องกับหลายขั้นตอนและขั้นตอนพิธีการ การปิดเกิดขึ้นเมื่อคุณลงนามในเอกสารที่ทำให้บ้านเป็นของคุณ แต่ก่อนวันที่โชคชะตาจะมาถึงรายการสิ่งต่าง ๆ จะเกิดขึ้น ต่อไปนี้เป็นขั้นตอน 12 ขั้นที่ต้องดำเนินการตั้งแต่ช่วงเวลาที่ข้อเสนอของคุณได้รับการยอมรับจนถึงช่วงเวลาที่คุณได้รับกุญแจสู่บ้านใหม่ของคุณ
12 ขั้นตอนในการปิดดีลอสังหาริมทรัพย์
1. เปิดบัญชี Escrow
บัญชี Escrow นั้นเป็นของบุคคลที่สามในนามของผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากการขายบ้านมีหลายขั้นตอนในช่วงหลายสัปดาห์วิธีที่ดีที่สุดในการป้องกันไม่ให้ผู้ขายหรือผู้ซื้อถูกโกงคือการให้บุคคลที่สามเป็นกลางถือเงินและเอกสารทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมจนกว่าทุกอย่างจะเสร็จสิ้น. เมื่อขั้นตอนการดำเนินการทั้งหมดสิ้นสุดลงเงินและเอกสารจะถูกย้ายจากการดูแลบัญชี escrow ไปยังผู้ขายและผู้ซื้อดังนั้นจึงรับประกันการทำธุรกรรมที่ปลอดภัย
ประเด็นที่สำคัญ
- โดยทั่วไปแล้วข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์จะเสร็จสมบูรณ์ในช่วงหลายสัปดาห์และมีชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวได้จำนวนมากความซับซ้อนของพวกเขาคือเหตุผลที่ดีในการจ้างทนายเพื่อแนะนำคุณตลอดกระบวนการอย่าล่อลวงข้ามขั้นตอน
2. ค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย
การค้นหาชื่อเรื่องและการประกันชื่อให้ความอุ่นใจและมีการปกป้องทางกฎหมายดังนั้นเมื่อคุณซื้อทรัพย์สินไม่มีใครสามารถลองเรียกร้องได้ในภายหลังไม่ว่าจะเป็นญาติห่าง ๆ ที่ถูกทิ้งให้อยู่ในความตั้งใจหรือหน่วยงานเก็บภาษีที่ ไม่ได้จ่ายเงินให้ การค้นหาชื่อเรื่องเป็นการตรวจสอบบันทึกสาธารณะเพื่อพิจารณาและยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สินทางกฎหมายและค้นหาว่ามีการเรียกร้องใดบ้าง หากมีการเรียกร้องใด ๆ พวกเขาอาจต้องได้รับการแก้ไขก่อนที่ผู้ซื้อจะได้รับทรัพย์สิน
ประกันชื่อคือการประกันการชดใช้ค่าเสียหายที่ปกป้องผู้ถือจากการสูญเสียทางการเงินที่ยั่งยืนจากข้อบกพร่องในชื่อเรื่องไปยังสถานที่ให้บริการ มันปกป้องทั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้กู้จากการสูญเสียหรือความเสียหายที่เกิดขึ้นจาก liens, ภาระผูกพัน, หรือข้อบกพร่องในชื่อหรือความเป็นเจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สิน
3. จ้างทนายความ
ในขณะที่ได้รับความช่วยเหลือทางกฎหมายเป็นตัวเลือกจะดีกว่าเสมอที่จะได้รับความเห็นทางกฎหมายมืออาชีพในเอกสารปิดของคุณ ศัพท์แสงที่ซับซ้อนในพวกเขาอาจเป็นเรื่องยากที่จะเข้าใจแม้สำหรับบุคคลที่มีการศึกษาดี สำหรับค่าธรรมเนียมที่เหมาะสมความเห็นจากนักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์สามารถเสนอผลประโยชน์หลายประการรวมถึงคำแนะนำของปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในเอกสาร ในบางรัฐกฎหมายจำเป็นต้องมีส่วนร่วมของทนายความในการจัดการการปิด
4. เจรจาต้นทุนกระบวนการ
จากการเปิดบัญชี escrow ไปจนถึงการจ้างทนายด้านอสังหาริมทรัพย์บริการและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก บริการดังกล่าวจำนวนมากใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้บริโภคโดยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสูง ค่าธรรมเนียมขยะชุดของค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้กู้กำหนดเมื่อปิดการจำนองที่มักจะคาดไม่ถึงโดยผู้กู้และไม่ได้อธิบายอย่างชัดเจนโดยผู้ให้กู้อาจเป็นค่าใช้จ่ายใหญ่
ค่าธรรมเนียมขยะประกอบด้วยรายการต่าง ๆ เช่นค่าธรรมเนียมการจัดการค่าธรรมเนียมการตรวจสอบใบสมัครค่าธรรมเนียมการตรวจสอบการประเมินค่าธรรมเนียมเสริมค่าธรรมเนียมการดำเนินการและค่าธรรมเนียมการตั้งถิ่นฐาน แม้แต่ค่าธรรมเนียมการปิดบริการที่ถูกกฎหมายก็สามารถทำให้สูงขึ้นได้ หากคุณเต็มใจที่จะพูดและยืนหยัดในพื้นดินของคุณคุณมักจะได้รับค่าธรรมเนียมขยะและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ถูกกำจัดหรืออย่างน้อยก็ลดลงก่อนที่คุณจะปิด
การตรวจบ้านและศัตรูพืชมีความสำคัญต่อการป้องกันไม่ให้คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาซ่อนเร้นและมีค่าใช้จ่ายสูง
5. ดำเนินการตรวจสอบบ้านให้สมบูรณ์
การตรวจสอบบ้านเป็นการตรวจร่างกายสภาพของอสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนที่จำเป็นในการทราบเกี่ยวกับปัญหาใด ๆ กับอสังหาริมทรัพย์และดูสภาพแวดล้อม หากคุณพบปัญหาร้ายแรงกับบ้านในระหว่างการตรวจสอบคุณจะมีโอกาสที่จะถอยออกจากการเจรจาขอให้ผู้ขายแก้ไขหรือให้ผู้ขายจ่ายเงินเพื่อให้คุณได้รับการแก้ไข (ตราบใดที่คุณซื้อ รวมถึงข้อเสนอการตรวจสอบตามบ้าน)
6. ทำการตรวจสอบศัตรูพืชให้เสร็จสมบูรณ์
การตรวจสอบศัตรูพืชนั้นแยกจากการตรวจสอบที่บ้านและเกี่ยวข้องกับผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้แน่ใจว่าบ้านของคุณไม่มีแมลงทำลายไม้เช่นปลวกหรือมดช่างไม้ ศัตรูพืชสามารถทำลายล้างได้ด้วยคุณสมบัติที่ทำจากวัสดุไม้เป็นหลักและ บริษัท จำนองหลายแห่งยืนยันว่าแม้แต่ปัญหาศัตรูพืชเล็กน้อยก็สามารถแก้ไขได้ก่อนที่คุณจะสามารถปิดการขายได้
แม้แต่การแพร่กระจายขนาดเล็กก็สามารถแพร่กระจายไปสู่สิ่งที่เป็นอันตรายและมีราคาแพงในการแก้ไข ศัตรูพืชทำลายไม้สามารถกำจัดได้ แต่คุณจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าปัญหาสามารถแก้ไขได้ในราคาที่สมเหตุสมผล (หรือสำหรับต้นทุนที่ผู้ขายเต็มใจและสามารถจ่าย) ก่อนที่จะทำการซื้อ การตรวจสอบศัตรูพืชนั้นถูกต้องตามกฎหมายในบางรัฐและเป็นทางเลือกในการอื่น ๆ
7. เจรจาข้อเสนอใหม่
แม้ว่าข้อเสนอซื้อของคุณได้รับการยอมรับแล้วหากการตรวจสอบพบปัญหาใด ๆ คุณอาจต้องการเจรจาราคาซื้อบ้านใหม่เพื่อสะท้อนต้นทุนการซ่อมแซมที่จำเป็น คุณสามารถรักษาราคาซื้อไว้เหมือนเดิม แต่พยายามให้ผู้ขายจ่ายค่าซ่อม แม้ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์“ ตามที่เป็นอยู่” ก็ไม่มีอันตรายใด ๆ ในการถาม นอกจากนี้คุณยังสามารถกลับมาโดยไม่มีการลงโทษหากพบปัญหาที่สำคัญที่ผู้ขายไม่สามารถหรือไม่สามารถแก้ไขได้
8. ล็อคอัตราดอกเบี้ยของคุณ
อัตราดอกเบี้ยรวมถึงอัตราการจำนองอาจเปลี่ยนแปลงได้และอาจเปลี่ยนแปลงได้ อัตราขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างเช่นพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ประเภทสินเชื่อที่ใช้และคะแนนเครดิตของผู้สมัคร
ขอแนะนำว่าถ้าเป็นไปได้ที่จะล็อคอัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ล่วงหน้าแทนที่จะเป็นความเมตตาของความผันผวนของตลาดซึ่งอาจทำให้อัตราการเพิ่มขึ้นก่อนที่จะจบการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณ แม้แต่การเพิ่มขึ้นของอัตรา 0.25% ก็สามารถเพิ่มจำนวนการชำระคืนและ / หรือการครอบครองของคุณได้อย่างมาก
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณรู้ว่าภาระผูกพันในสัญญาของคุณอยู่ภายใต้การอนุมัติที่ใช้งานอยู่หรือไม่และปฏิบัติตามกฎระเบียบตามนั้นหรือไม่
9. ลบภาระผูกพัน
ข้อเสนออสังหาริมทรัพย์ของคุณควรเกิดขึ้นกับห้าสิ่งต่อไปนี้:
- การจัดหาเงินทุนในอัตราดอกเบี้ยไม่เกินสิ่งที่คุณสามารถจ่ายได้การตรวจสอบบ้านไม่เปิดเผยปัญหาที่สำคัญใด ๆ กับผู้ขายผู้ขายเปิดเผยปัญหาใด ๆ ที่ทราบกับบ้านอย่างเต็มที่การตรวจสอบศัตรูพืชไม่เปิดเผยการรบกวนที่สำคัญ การซ่อมแซม
ภาระผูกพันดังกล่าวจะต้องถูกลบออกเป็นลายลักษณ์อักษรภายในวันที่ระบุไว้ในข้อเสนอซื้อของคุณกระบวนการที่เรียกว่าการอนุมัติที่ใช้งานอยู่ อย่างไรก็ตามในบางกรณีข้อตกลงการซื้ออาจมีการอนุมัติแบบพาสซีฟ (หรือที่เรียกว่าการอนุมัติเชิงสร้างสรรค์) ซึ่งหมายความว่าหากคุณไม่คัดค้านตามกำหนดเวลาที่ระบุพวกเขาจะได้รับการอนุมัติ มันเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ซื้อที่จะเข้าใจกระบวนการอนุมัติของพวกเขาและดำเนินการที่จำเป็นภายในวันที่กำหนด
10. ข้อกำหนดการระดมทุนที่กำหนดเวลา
คุณมักจะฝากเงินอย่างจริงจังเมื่อคุณลงนามในข้อตกลงการซื้อซึ่งเป็นเงินฝากที่เกิดขึ้นกับผู้ขายซึ่งระบุถึงความศรัทธาความจริงจังและความสนใจอย่างแท้จริงของผู้ซื้อในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ หากผู้ซื้อสำรองเงินเอาจริงเอาจังจะไปหาผู้ขายเพื่อชดเชย หากผู้ขายสำรองเงินจะถูกส่งคืนไปยังผู้ซื้อ
เพื่อให้การซื้อของคุณเสร็จสมบูรณ์คุณจะต้องฝากเงินเพิ่มเติมในสัญญา เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วเงินที่ตั้งใจจริงจะถูกนำไปใช้กับการชำระเงินดาวน์จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องจัดการการชำระเงินเพิ่มเติมต่าง ๆ ที่จำเป็นในเวลาต่าง ๆ ก่อนที่จะปิดการขาย ความล้มเหลวในการทำเช่นนั้นอาจนำไปสู่การยกเลิกข้อตกลงเงินเอาจริงเอาจังกับผู้ขายและคุณยังคงถูกเรียกเก็บเงินสำหรับบริการต่างๆที่คุณใช้ก่อนที่ข้อตกลงจะล้มเหลว
11. เกมส์รอบชิงชนะเลิศ
หนึ่งในขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารการปิดของคุณควรจะต้องผ่านคุณสมบัติครั้งสุดท้าย คุณต้องการตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีความเสียหายเกิดขึ้นตั้งแต่การตรวจสอบบ้านครั้งสุดท้ายของคุณผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขตามที่ต้องการไม่พบปัญหาใหม่และไม่มีการลบอะไรที่รวมอยู่ในข้อตกลงการซื้อ
12. ทำความเข้าใจกับกระดาษ
เอกสารสำคัญต่อการปิดการขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีเอกสารจำนวนหนึ่งที่เต็มไปด้วยข้อกำหนดทางกฎหมายที่ซับซ้อนและศัพท์แสงคุณควรอ่านด้วยตัวเองทั้งหมด หากคุณไม่เข้าใจบางสิ่งให้ค้นหาบนอินเทอร์เน็ตหรือปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนของคุณจะมีประโยชน์ในการทำความเข้าใจภาษากฎหมายที่ซับซ้อน
แม้ว่าคุณอาจรู้สึกกดดันจากคนที่กำลังรอให้คุณลงนามในเอกสารของคุณ - เช่นทนายความหรือผู้ให้กู้จำนอง - อ่านแต่ละหน้าอย่างระมัดระวังเนื่องจากการพิมพ์ที่ดีอาจมีผลกระทบที่สำคัญสำหรับปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตรวจสอบให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยถูกต้องและข้อกำหนดอื่น ๆ ที่ได้ตกลงไว้ทั้งหมดเช่นไม่มีการลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าจะมีการกล่าวถึงอย่างชัดเจน โดยทั่วไปเปรียบเทียบค่าปิดของคุณกับค่าประมาณโดยสุจริตใจที่คุณได้รับเมื่อเริ่มกระบวนการและมีความเหมาะสมกับค่าธรรมเนียมใด ๆ ที่คุณคิดว่าผิดกฎหมาย
Going Mile Extra: การอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า
ในขณะที่การอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนองไม่จำเป็นต้องปิดการจัดการก็สามารถทำให้กระบวนการเร็วขึ้น ในทางกลับกันการได้รับการอนุมัติล่วงหน้าจะทำให้คุณมีอำนาจต่อรองมากขึ้นเมื่อเจรจาเพราะส่งสัญญาณไปยังผู้ขายว่าคุณมีการสนับสนุนทางการเงินที่แข็งแกร่ง นอกจากนี้ยังให้คุณล็อคอัตราซึ่งหมายความว่าคุณมีแนวโน้มที่จะรักษาอัตราดอกเบี้ยที่ดี
การได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนองจะช่วยให้คุณทราบวงเงินที่คุณสามารถไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ช่วยประหยัดเวลาและความพยายามช่วยให้คุณค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับงบประมาณของคุณเท่านั้น
บรรทัดล่าง
แม้ว่าอาจดูเหมือนว่ากระบวนการปิดเป็นงานที่ซับซ้อนจำนวนมาก แต่ก็คุ้มค่ากับเวลาและความพยายามที่จะทำสิ่งที่ถูกต้องแทนที่จะรีบเร่งและเซ็นสัญญาที่คุณไม่เข้าใจ ระวังแรงกดดันให้ปิดดีลอย่างรวดเร็ว ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานอื่น ๆ ที่ช่วยเหลือคุณจะต้องการสิ่งที่พวกเขาต้องการ แต่พวกเขาจะไม่สนใจกับปัญหาที่คุณเผชิญในระยะยาวจากข้อตกลงที่ไม่ดี
