สารบัญ
- มาตรา 1031 คืออะไร
- กฎพิเศษของทรัพย์สินที่เสื่อมราคา
- เปลี่ยนเป็นกฎ 1031
- "Like-Kind" เป็นแบบกว้าง
- คุณสามารถทำการแลกเปลี่ยน 'ล่าช้า'
- 1031 ระเบียบกรอบเวลา
- ผลกระทบทางภาษีและการจำนอง
- 1031s สำหรับบ้านพักตากอากาศ
รหัส IRS มาตรา 1031 กำลังค่อยๆเข้าสู่การสนทนาประจำวัน คำดังกล่าวเป็นเรื่องเกี่ยวกับนายหน้า บริษัท ผู้ลงทุนและคุณแม่นักฟุตบอล บางคนยืนยันที่จะทำให้มันกลายเป็นคำกริยาเช่นเดียวกับใน: "เราจะสร้างอาคารอีก 1031 แห่งให้กับเรา"
IRS มาตรา 1031 มีชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวมากมายที่ผู้ใช้จะต้องเข้าใจก่อนพยายามใช้งาน นอกจากนี้ยังมีผลกระทบทางภาษีและกรอบเวลาที่อาจเป็นปัญหา นอกจากนี้กฎยังกำหนดคุณสมบัติเหมือนกันของการแลกเปลี่ยน 1031 และ จำกัด การใช้กฎกับคุณสมบัติวันหยุด
มาตรา 1031 คืออะไร
ระบุไว้อย่างกว้าง ๆ การแลกเปลี่ยน 1, 031 (หรือที่เรียกว่าการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันหรือ Starker) เป็นการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง แม้ว่าสัญญาแลกเปลี่ยนส่วนใหญ่จะต้องเสียภาษีตามยอดขายหากคุณมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดของ 1, 031 คุณจะไม่มีภาษีหรือภาษี จำกัด เนื่องจากในช่วงเวลาของการแลกเปลี่ยน
ผลที่ได้คือคุณสามารถเปลี่ยนรูปแบบการลงทุนของคุณได้โดยไม่ต้อง (ตามที่ IRS เห็น) ยกเลิกการลงทุนหรือรับรู้กำไร ที่ช่วยให้การลงทุนของคุณเติบโตต่อไปโดยไม่ต้องรอภาษี ไม่มีข้อ จำกัด เกี่ยวกับจำนวนครั้งหรือความถี่ที่คุณสามารถทำ 1, 031 คุณสามารถพลิกกำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่งไปยังอีกรายการหนึ่งและอีกอย่างหนึ่งได้ แม้ว่าคุณอาจมีกำไรในการแลกเปลี่ยนแต่ละครั้งคุณหลีกเลี่ยงภาษีจนกว่าคุณจะขายเป็นเงินสดหลายปีต่อมา จากนั้นหวังว่าคุณจะจ่ายเพียงภาษีเดียวและในอัตรากำไรระยะยาว (ปัจจุบันคือ 15% หรือ 20% ขึ้นอยู่กับรายได้ - และ 0% สำหรับผู้เสียภาษีรายได้ต่ำ)
บทบัญญัติสำหรับการลงทุนและทรัพย์สินทางธุรกิจแม้ว่ากฎสามารถนำไปใช้กับที่อยู่อาศัยหลักในอดีตภายใต้เงื่อนไขบางประการมีวิธีที่คุณสามารถใช้ 1, 031 สำหรับการแลกเปลี่ยนบ้านพักตากอากาศ - ในภายหลังว่า - แต่ช่องโหว่นี้แคบกว่ามาก เคยเป็น.
กฎพิเศษสำหรับทรัพย์สินที่เสื่อมราคา
คำเตือน: ใช้กฎพิเศษเมื่อมีการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินที่หักค่าเสื่อมราคาในปี 1031 มันสามารถทริกเกอร์กำไรที่เรียกว่าการคืนค่าเสื่อมราคาที่เสียภาษีเป็นรายได้ปกติโดยทั่วไปถ้าคุณสลับหนึ่งอาคารสำหรับอาคารอื่น แต่ถ้าคุณแลกเปลี่ยนที่ดินที่ได้รับการปรับปรุงกับอาคารสำหรับที่ดินที่ไม่ได้รับการปรับปรุงโดยไม่มีอาคารค่าเสื่อมราคาที่คุณเคยอ้างสิทธิ์ในอาคารก่อนหน้านี้จะถูกนำกลับคืนเป็นรายได้ปกติ
ภาวะแทรกซ้อนดังกล่าวเป็นสาเหตุที่คุณต้องการความช่วยเหลือจากมืออาชีพเมื่อคุณทำ 1031 ถึงกระนั้นถ้าคุณกำลังพิจารณา 1031 - หรืออยากรู้อยากเห็น - นี่คือ 10 สิ่งที่คุณควรรู้
เปลี่ยนเป็นกฎ 1031
ก่อนที่จะผ่านกฎหมายภาษีใหม่วันที่ 22 ธันวาคม 2017 การแลกเปลี่ยนทรัพย์สินส่วนบุคคลบางอย่าง - เช่นใบอนุญาตแฟรนไชส์เครื่องบินและอุปกรณ์ - มีคุณสมบัติสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 ภายใต้กฎหมายใหม่มีเพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ผ่านการรับรองการแลกเปลี่ยนหุ้นของ บริษัท หรือผลประโยชน์ของหุ้นส่วนไม่เคยมีคุณสมบัติ
ในทางตรงกันข้ามความสนใจในฐานะผู้เช่าร่วมกัน (TIC) ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ เป็นเรื่องน่าสังเกตว่าการลดหย่อนภาษีและพระราชบัญญัติงาน (TCJA) ค่าใช้จ่ายเต็มจำนวนสำหรับทรัพย์สินส่วนบุคคลที่จับต้องได้บางอย่างอาจช่วยชดเชยการเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษี
TCJA มีกฎการเปลี่ยนแปลงที่อนุญาตให้มีการแลกเปลี่ยนคุณสมบัติส่วนบุคคลที่ผ่านการรับรอง 1, 031 รายการในปี 2561 หากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิมหรือทรัพย์สินทดแทนที่ได้มาภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2017 กฎการเปลี่ยนแปลงนั้นเฉพาะกับผู้เสียภาษีและไม่อนุญาต ย้อนกลับการแลกเปลี่ยน 1031 ซึ่งมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ก่อนขายทรัพย์สินเก่า
"Like-Kind" เป็นแบบกว้าง
การแลกเปลี่ยนส่วนใหญ่จะต้องเป็นของ "เหมือน - ประเภท" - เป็นปริศนาที่ไม่ได้หมายความว่าคุณคิดว่ามันหมายถึงอะไร คุณสามารถแลกเปลี่ยนอาคารอพาร์ทเมนต์สำหรับที่ดินดิบหรือฟาร์มปศุสัตว์สำหรับห้างสรรพสินค้าเปลื้องผ้า กฎมีอิสระมากมายอย่างน่าประหลาดใจ คุณสามารถแลกเปลี่ยนธุรกิจอื่นเพื่อธุรกิจอื่นได้ แต่อีกครั้งมีกับดักสำหรับเลินเล่อ
คุณสามารถทำการแลกเปลี่ยน 'ล่าช้า'
การแลกเปลี่ยนเป็นการแลกเปลี่ยนคุณสมบัติหนึ่งอย่างง่ายสำหรับอีกคนหนึ่งระหว่างสองคน แต่โอกาสในการหาคนที่มีคุณสมบัติตรงตามที่คุณต้องการใครต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่แน่นอนที่คุณมีอยู่นั้นบางเฉียบ ด้วยเหตุผลดังกล่าวการแลกเปลี่ยนส่วนใหญ่จึงล่าช้าการแลกเปลี่ยนสามพรรคหรือ "สตาร์เกอร์" (ชื่อสำหรับคดีภาษีแรกที่อนุญาตให้พวกเขา)
ในการแลกเปลี่ยนล่าช้าคุณต้องผ่านการรับรองคนกลาง (คนกลาง) ที่ถือเงินสดหลังจากคุณ "ขาย" ทรัพย์สินของคุณและใช้เพื่อ "ซื้อ" อสังหาริมทรัพย์ทดแทนสำหรับคุณ การแลกเปลี่ยนสามบุคคลนี้ถือเป็น swap
1031 ระเบียบกรอบเวลา
มีกฎการจับเวลาที่สำคัญสองข้อที่คุณต้องสังเกตในการแลกเปลี่ยนล่าช้า
- ครั้งแรกที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดคุณสมบัติการเปลี่ยน เมื่อการขายทรัพย์สินของคุณเกิดขึ้นคนกลางจะได้รับเงินสด คุณไม่สามารถรับเงินสดไม่เช่นนั้นจะทำให้การรักษา 1031 เสีย นอกจากนี้ภายใน 45 วันหลังจากการขายทรัพย์สินของคุณคุณจะต้องกำหนดคุณสมบัติการเปลี่ยนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคนกลางระบุทรัพย์สินที่คุณต้องการที่จะได้รับ IRS บอกว่าคุณสามารถกำหนดสามคุณสมบัติตราบใดที่คุณปิดหนึ่งในที่สุด พวกเขา คุณสามารถกำหนดมากกว่าสามถ้าตกอยู่ในการทดสอบการประเมินค่าบางอย่างกฎการกำหนดเวลาที่สองในการแลกเปลี่ยนล่าช้าเกี่ยวข้องกับการปิด คุณต้องปิดคุณสมบัติใหม่ภายใน 180 วันนับจากวันที่ขายของเก่าโปรดทราบว่าระยะเวลาสองช่วงจะทำงานพร้อมกัน ซึ่งหมายความว่าคุณเริ่มนับเมื่อการขายทรัพย์สินของคุณปิด หากคุณกำหนดคุณสมบัติการเปลี่ยนในอีก 45 วันต่อมาคุณจะเหลือเวลาอีก 135 วันในการปิดคุณสมบัติการเปลี่ยน
ผลกระทบทางภาษีและการจำนอง
คุณอาจมีเงินสดเหลือหลังจากตัวกลางได้มาซึ่งทรัพย์สินทดแทน ถ้าเป็นเช่นนั้นคนกลางจะจ่ายให้คุณเมื่อครบ 180 วัน เงินสดนั้น - ที่รู้จักกันในชื่อ "บูต" - จะถูกหักภาษีเป็นรายได้การขายบางส่วนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
หนึ่งในวิธีหลักที่ผู้คนมีปัญหากับการทำธุรกรรมเหล่านี้คือความล้มเหลวในการพิจารณาสินเชื่อ คุณต้องพิจารณาสินเชื่อจำนองหรือหนี้อื่น ๆ ในทรัพย์สินที่คุณสละและหนี้สินใด ๆ ในทรัพย์สินทดแทน หากคุณไม่ได้รับเงินคืน แต่ความรับผิดของคุณลดลง - เช่นกันจะถือเป็นรายได้ให้คุณเช่นเดียวกับเงินสด
สมมติว่าคุณมีการจำนอง $ 1 ล้านในทรัพย์สินเก่า แต่การจำนองของคุณในทรัพย์สินใหม่ที่คุณได้รับในการแลกเปลี่ยนเป็นเพียง $ 900, 000 คุณมีกำไร $ 100, 000 ที่จัดว่าเป็น "บูท" และจะต้องเสียภาษี
1031s สำหรับบ้านพักตากอากาศ
คุณสามารถขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณและรวมกับคู่สมรสของคุณป้องกัน $ 500, 000 ในการได้รับทุนตราบใดที่คุณอยู่ที่นั่นสองปีจากห้าปีที่ผ่านมา
2004 การกระชับช่องโหว่ที่บ้านพักตากอากาศ
คุณอาจเคยได้ยินเรื่องราวของผู้เสียภาษีที่ใช้บทบัญญัติ 1031 เพื่อแลกเปลี่ยนบ้านพักตากอากาศหนึ่งสำหรับบ้านพักตากอากาศอีกหลังหนึ่งบางทีอาจเป็นบ้านที่พวกเขาต้องการเกษียณอายุและมาตรา 1031 ล่าช้าในการรับรู้กำไร ต่อมาพวกเขาย้ายเข้าสู่สถานที่ให้บริการใหม่ทำให้ที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขาและในที่สุดก็วางแผนที่จะใช้การยกเว้นผลกำไรทุน $ 500, 000
ในปี 2547 สภาคองเกรสกระชับช่องโหว่ดังกล่าวใช่ผู้เสียภาษียังสามารถเปลี่ยนบ้านพักตากอากาศให้เป็นบ้านเช่าและทำการแลกเปลี่ยน 1031 ตัวอย่าง: คุณหยุดใช้บ้านพักตากอากาศของคุณให้เช่าออกเป็นเวลาหกเดือนหรือหนึ่งปีแล้วแลกเปลี่ยนเป็นทรัพย์สินอื่น หากคุณได้รับผู้เช่าและดำเนินการด้วยตัวเองในลักษณะธุรกิจคุณอาจแปลงบ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งควรจะทำให้การแลกเปลี่ยน 1031 ของคุณโอเค
อย่างไรก็ตามหากคุณเพียงแค่ถือออกให้เช่า แต่ไม่เคยมีผู้เช่าจริง ๆ มันอาจจะไม่อนุญาต ข้อเท็จจริงจะเป็นกุญแจสำคัญเช่นเดียวกับเวลา เวลามากขึ้นที่ผ่านไปหลังจากที่คุณแปลงการใช้ทรัพย์สินเพื่อให้เช่าที่ดีขึ้น แม้ว่าจะไม่มีมาตรฐานแบบสัมบูรณ์อะไรก็ตามที่ใช้น้อยกว่าหกเดือนของการเช่าใช้โดยสุจริตอาจไม่เพียงพอ ปีจะดีกว่า
ย้ายไปอยู่ที่ 1031 Swap
- คุณต้องเช่าห้องชุดให้กับบุคคลอื่นเพื่อให้เช่าอย่างยุติธรรมเป็นเวลา 14 วันหรือมากกว่านั้นการใช้ห้องชุดส่วนตัวของคุณเองจะต้องไม่เกิน 14 วันหรือ 10% ของจำนวนวันในช่วงระยะเวลา 12 เดือนที่ หน่วยที่พักอาศัยให้เช่าในราคายุติธรรม
ยิ่งไปกว่านั้นหลังจากการแลกเปลี่ยนที่พักตากอากาศหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นประสบความสำเร็จคุณจะไม่สามารถแปลงอสังหาริมทรัพย์ใหม่เป็นบ้านหลักของคุณได้ทันทีและใช้ประโยชน์จากการยกเว้น $ 500, 000
ก่อนที่จะมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายในปี 2004 นักลงทุนอาจโอนทรัพย์สินให้เช่าหนึ่งแห่งในการแลกเปลี่ยน 1031 สำหรับทรัพย์สินที่ให้เช่าอีกแห่งหนึ่งเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่เป็นระยะเวลาหนึ่งย้ายเข้ามาอยู่ในอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาสองสามปีแล้วขายมัน การยกเว้นกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลัก ตอนนี้ถ้าคุณได้รับทรัพย์สินในการแลกเปลี่ยน 1, 031 และต่อมาพยายามที่จะขายทรัพย์สินที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณการยกเว้นจะไม่ใช้ในช่วงระยะเวลาห้าปีเริ่มต้นด้วยวันที่ได้รับทรัพย์สินในการแลกเปลี่ยนชนิด 1031 กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณจะต้องรอนานกว่านี้เพื่อใช้การลดหย่อนภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก - กำไร
