สารบัญ
- 1. ปลวกตรวจสอบความเสียหาย
- 2. การประเมินราคาต่ำเกินไป
- 3. มีเมฆบนชื่อ
- 4. การตรวจสอบบ้านแสดงข้อบกพร่อง
- 5. ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้รับเท้าเย็น
- 6. การเงินของคุณตกหลุมรัก
- 7. บ้านอยู่ในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง
- 8. บ้านไม่สามารถรับประกันได้
- 9. ความแตกต่างใน GFE และ HUD-1
- 10. ข้อผิดพลาดป้องกันการปิดตรงเวลา
- บรรทัดล่าง
การยอมรับข้อเสนอซื้อบ้านของคุณเป็นเหมือนการได้รับคะแนนสูงสุดในระหว่างการวิ่งมาราธอน แต่ถือแชมเปญ - ทรัพย์สินยังไม่ใช่ของคุณ ในช่วง 30 วันหรือระหว่างวันที่ยอมรับข้อเสนอซื้อของคุณและมอบกุญแจให้แก่คุณ - โดยทั่วไปเรียกว่า escrow - มีอุปสรรคมากมายที่จะเอาชนะได้ หากคุณพบปัญหาใด ๆ การซื้ออาจล้มเหลวและนำคุณกลับมาที่บรรทัดเริ่มต้น
เช่นเดียวกับนักกีฬาที่ฝึกฝนการแข่งขันคุณสามารถฝึกฝนตัวเองสำหรับขั้นตอนสุดท้ายที่น่ากลัวในการซื้อบ้าน ขั้นตอนและกฎของ Escrow แตกต่างกันไปตามรัฐ แต่นี่คือ 10 ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดที่พบในระหว่างช่วงเวลานี้และสิ่งใดที่สามารถทำได้เพื่อป้องกันหรือบรรเทาพวกมัน
ประเด็นที่สำคัญ
- ขั้นตอนและกฎของสัญญาจะแตกต่างกันไปตามรัฐ แต่มีปัญหาที่อาจทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถปิดการซื้อขายได้ในช่วงเวลานี้ความเสียหายจากศัตรูการประเมินราคาต่ำการอ้างสิทธิ์ในชื่อและข้อบกพร่องในการตรวจสอบบ้านอาจช้าลง ผู้ซื้อหรือผู้ขายอาจได้รับเท้าเย็นหรือเงินทุนอาจตกผ่านปัญหาอื่น ๆ ที่สามารถชะลอการปิดรวมถึงบ้านในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูงหรือไม่สามารถประกันภัยได้อาจมีปัญหากับการประมาณการโดยสุจริตหรือมีข้อผิดพลาดอื่น ๆ
1. การตรวจสอบปลวกแสดงความเสียหาย
ผู้ให้กู้จะมีการตรวจสอบศัตรูพืชที่ทำในบ้าน คุณต้องเสียค่าใช้จ่าย - โดยปกติจะน้อยกว่า $ 100 - เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีความเสียหายร้ายแรงใด ๆ ที่เกิดจากแมลงที่เคี้ยวเช่นปลวกหรือมดไม้ การตรวจสอบนี้ปกป้องผลประโยชน์ของผู้ให้กู้ในทรัพย์สิน เจ้าของบ้านที่ค้นพบปัญหาปลวกหลังจากที่ย้ายเข้ามามักจะละทิ้งทรัพย์สินออกจากผู้ให้กู้ถือถุง ผู้ให้กู้บางรายอาจไม่ต้องการการตรวจสอบปลวก แต่อาจเป็นการดีที่สุดที่คุณจะได้รับการตรวจสอบปลวก
หากการตรวจสอบพบหลักฐานที่บ่งบอกว่ามีการรบกวนที่มองเห็นได้พื้นที่ปัญหาอาจต้องได้รับการแก้ไขก่อนที่สัญญาจะปิด หากปัญหารุนแรงเกินไปและ / หรือผู้ขายจะไม่จ่ายเงินเพื่อแก้ไขปัญหาคุณมีตัวเลือกที่จะเดินออกไปหากข้อตกลงการซื้อของคุณมีภาระผูกพันที่เหมาะสม
2. การประเมินราคาต่ำเกินไป
การประเมินราคาเป็นการประเมินค่าทรัพย์สินที่ดำเนินการโดยผู้มีอำนาจ พวกเขามักจะทำเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการในการรับเงินทุนที่บ้านหรือเพื่อขายบ้าน ผู้ประเมินราคาใช้วิธีการที่หลากหลายเพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินเช่นมูลค่าตลาดในปัจจุบันในบ้านที่เปรียบเทียบได้
ธนาคารจะทำการประเมินราคาบ้าน นี่เป็นค่าใช้จ่ายของคุณ การประเมินนี้ทำเพื่อปกป้องผลประโยชน์ในบ้าน ธนาคารต้องการให้แน่ใจว่าบ้านมีค่าอย่างน้อยเท่าที่คุณจะจ่ายสำหรับมันดังนั้นหากมีการยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นก็สามารถชดใช้ความเสียหายได้ หากการประเมินต่ำเกินไปผู้ขายจะต้องลดราคาขายลงหรือคุณจะต้องจ่ายเงินสดสำหรับส่วนต่าง อาจเป็นไปได้ที่จะได้รับความเห็นที่สองที่น่าสนใจมากขึ้นจากผู้ประเมินราคาคนอื่น
3. มีเมฆบนชื่อ
ประกันชื่อคุ้มครองคุณและผู้ให้กู้กับการเรียกร้องในอนาคตใด ๆ ต่อทรัพย์สิน หากมีภาระบางอย่างหรือเรียกร้องกับทรัพย์สินปัญหาจะต้องได้รับการแก้ไขก่อนที่การทำธุรกรรมสามารถดำเนินการต่อไป จะต้องมีชื่อที่ชัดเจนเพื่อให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการต่อ การประกันชื่อครอบคลุมถึงสิ่งต่าง ๆ เช่นการเป็นเจ้าของโดยบุคคลที่สามการปลอมแปลงและการฉ้อโกงรวมถึงการโกหกหรือการตัดสินต่อทรัพย์สิน
ในระหว่างกระบวนการ Escrow คุณต้องจ้าง บริษัท ชื่อเรื่องเพื่อทำการค้นหาชื่อและประกันชื่อเรื่อง การค้นหาชื่อช่วยให้แน่ใจว่าไม่มีใครอื่น - บริการสรรพากร (IRS), รัฐหรือญาติของผู้ขาย - มีการเรียกร้องทางกฎหมายไปยังสถานที่ให้บริการที่คุณต้องการซื้อ
4. การตรวจสอบบ้านแสดงข้อบกพร่อง
ข้อเสนอการสั่งซื้อส่วนใหญ่มีการตรวจสอบสิ่งที่อาจจะเกิดขึ้นในบ้านดังนั้นหากการตรวจสอบบ้านพบปัญหาร้ายแรงผู้ซื้อสามารถกลับออกมาได้โดยไม่มีค่าปรับ หากคุณไม่ได้ใส่สัญญานี้ไว้ในสัญญาคุณอาจเสียเงินอย่างจริงจัง - มักจะเป็นเงินหลายพันดอลลาร์ - ถ้าคุณตัดสินใจที่จะไม่ซื้อบ้านตามการตรวจสอบ โปรดจำไว้ว่าเงินที่เอาจริงเอาจังคือเงินฝากที่คุณวางไว้เพื่อแสดงความสนใจในบ้านและสุจริตใจที่จะทำการซื้อ
5. ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้รับเท้าเย็น
สัญญาจะสรุปเหตุผลที่สมเหตุสมผลสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ขายที่จะถอยออกไปโดยไม่มีการลงโทษเช่นไม่สละความบังเอิญหรือไม่ถึงกำหนดเวลา อย่างไรก็ตามหากคุณตัดสินใจหลังจากสละภาระผูกพันที่คุณไม่ต้องการผ่านการซื้อ - บางทีคุณอาจพบว่าบ้านอื่นที่คุณชอบดีกว่า - คุณจะสูญเสียเงินอย่างจริงจัง
เหตุผลก็เพราะการทำเช่นนั้นมีสาขาการเงินสำหรับผู้ขาย เงินที่เอาจริงเอาจังช่วยชดเชยผู้ขายในช่วงเวลาที่บ้านอยู่นอกตลาดซึ่งจะชะลอระยะเวลาที่ต้องใช้ในการขาย ในทางกลับกันหากผู้ขายตัดสินใจที่จะถอยกลับเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของหัวใจหรือเนื่องจากข้อเสนอที่ดีกว่าคุณจะมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการเก็บค่าเสียหายจากผู้ขาย
6. การเงินของคุณตกหลุมรัก
ผู้ซื้อที่มีความชำนาญไม่ได้ทำข้อเสนอเกี่ยวกับบ้านโดยไม่มีการอนุมัติล่วงหน้าซึ่งหมายถึงการได้รับภาระผูกพันเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารที่บอกว่าจะให้การจำนองจำนวนหนึ่ง และในทางกลับกันผู้ขายที่เข้าใจไม่ยอมรับข้อเสนอจากผู้ซื้อที่ไม่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้า อย่างไรก็ตามมีบางสิ่งที่สามารถป้องกันไม่ให้สินเชื่อปิดเช่นถ้าคุณโกหกใบสมัครอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วการเปลี่ยนแปลงของงานสถานการณ์หรือคะแนนเครดิตของคุณลดลง ถามผู้ให้กู้ของคุณว่าคุณสามารถหลีกเลี่ยงปัญหาเช่นนี้ได้อย่างไร และหากคุณเป็นผู้ขายโปรดจำไว้ว่าคุณสมบัติที่ผ่านการรับรองจะไม่เหมือนกับที่ได้รับอนุมัติล่วงหน้า
การประเมินล่วงหน้านั้นเป็นการประเมินเบื้องต้นโดยผู้ให้กู้ที่กำหนดว่าผู้กู้จะได้รับข้อเสนอก่อนการอนุมัติหรือไม่
7. บ้านอยู่ในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง
คุณจะได้รับเอกสารสรุปความเป็นอันตรายทางธรรมชาติที่อาจส่งผลกระทบต่อบ้านไม่ว่าจะเป็นน้ำท่วมแผ่นดินไหวอันตรายจากแผ่นดินไหวไฟไหม้ในระหว่างการรับฝากทรัพย์สินในรัฐที่จำเป็นต้องมีรายงานการเปิดเผยอันตรายจากธรรมชาติ ผู้ให้กู้อาจกำหนดให้คุณต้องซื้อประกันอันตรายด้านบนและเหนือประกันของเจ้าของบ้านหากบ้านอยู่ในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง การประกันประเภทนี้อาจมีราคาแพงมาก นอกจากนี้ยังเป็นค่าใช้จ่ายที่คุณจะต้องชำระทุกเดือนจนกว่าจะมีการชำระค่าจำนองหรือจนกว่าคุณจะขายบ้าน
เพื่อป้องกันความประหลาดใจอันไม่พึงประสงค์ในระหว่างการรับสัญญาให้สอบถามตัวแทนของคุณเพื่อนบ้านใหม่ที่อาจเกิดขึ้นหรือแผนกผังเมืองที่มีภัยธรรมชาติในพื้นที่ที่คุณต้องการการประกันภัยพิเศษประเภทใดที่คุณอาจต้องซื้อและอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าใด ข้อเสนอในบ้าน
8. บ้านไม่สามารถรับประกันได้
หากเจ้าของบ้านคนก่อนทำข้อเรียกร้องประกันที่สำคัญในบ้านเช่นความเสียหายจากน้ำหรือเชื้อรามันจะปรากฏขึ้นในบันทึกการประกันและ บริษัท อาจปฏิเสธความคุ้มครองเพราะบ้านอาจมีความเสี่ยงมากเกินไป หากบ้านไม่ได้รับการประกันคุณจะไม่สามารถซื้อได้เว้นแต่คุณจะเป็นผู้ซื้อเงินสดทั้งหมดเนื่องจากผู้ให้กู้กำหนดให้คุณต้องทำประกันของเจ้าของบ้านจนกว่าจะชำระค่าจำนอง แน่นอนแม้ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อเงินสดมันอาจไม่ใช่ความคิดที่ดีที่จะซื้อบ้านที่ไม่มีหลักประกัน
9. ความแตกต่างระหว่างการประมาณการโดยสุจริตและ HUD-1
เมื่อคุณได้รับการอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าและอีกครั้งเมื่อคุณยื่นข้อเสนอในทรัพย์สินที่เฉพาะเจาะจง - ผู้ให้กู้ของคุณควรให้การประเมินโดยสุจริตโดยละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการปิดที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนในบ้าน การประมาณการโดยสุจริตนั้นเป็นข้อมูลคร่าวๆในแบบฟอร์ม HUD-1 ที่คุณได้รับอย่างน้อย 24 ชั่วโมงก่อนปิด ตามชื่อของมันการประมาณความเชื่อที่ดีควรประมาณอย่างใกล้ชิดกับสิ่งที่คุณต้องจ่ายจริง - ภายใน 10% โปรดทราบว่าผู้ให้กู้ที่ไร้ยางอายจะพยายามโน้มน้าวลูกค้าด้วยการประมาณการที่ไม่สมจริง
หากสิ่งนี้เกิดขึ้นและคุณไม่สามารถให้ผู้ให้กู้ได้คิดค่าใช้จ่ายมากเกินไปตัวเลือกที่ดีที่สุดของคุณอาจขอให้ผู้ขายขยายวันปิดและพยายามหาทางเลือกทางการเงินที่ปลอดภัย สิ่งนี้จะช่วยให้คุณยังคงซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ถูกตัดทอน
10. ข้อผิดพลาดป้องกันการปิดตรงเวลา
มีหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้องในการปิดสัญญา หากหนึ่งในนั้นทำผิดพลาดการปิดของคุณอาจล่าช้า ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อของคุณและถ้าหากคุณไม่ปิดตรงเวลาคุณอาจจะต้องจ่ายค่าปรับให้ผู้ขายสำหรับการปิดการขายทุกวัน
ผู้ขายอาจปฏิเสธที่จะขยายเวลาปิดและข้อตกลงทั้งหมดอาจล้มเหลว ในกรณีที่ดีที่สุดผู้ขายสามารถตกลงที่จะขยายวันปิดโดยไม่มีการลงโทษได้ ท้ายที่สุดถ้าข้อตกลงไม่ปิดผู้ขายจะต้องเริ่มต้นใหม่อีกครั้งเช่นกัน
บรรทัดล่าง
การโอนการเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องที่เครียดสำหรับทุกฝ่าย หลายสิ่งหลายอย่างต้องเกิดขึ้นในช่วงเวลาสั้น ๆ และอาจมีการแตกหักครั้งใหญ่หากมีอะไรเกิดขึ้น กระบวนการนี้อาจสร้างความตึงเครียดให้กับผู้ซื้อซึ่งต้องผ่านกระบวนการที่ซับซ้อนบางครั้งไม่คุ้นเคยและทำการตัดสินใจที่มีน้ำหนักมากมายซึ่งเกี่ยวข้องกับสิ่งที่อาจเป็นการซื้อชีวิตที่แพงที่สุด หากคุณใช้เวลาทำความคุ้นเคยกับกระบวนการรับฝากทรัพย์สินและข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้ล่วงหน้าคุณจะต้องมีอารมณ์ความรู้สติปัญญาและการเงินเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการแข่งขันและปิดการขาย
