สตีเฟ่นชวาร์ซแมนอธิบายกระบวนการลงทุนของเขา

สตีเฟ่นชวาร์ซแมนไม่ได้ทำให้เรื่องใหญ่โดยการเดิมพัน อาชีพของเขาถูกกำหนดโดยการใช้โอกาสครั้งใหญ่ ปัจจุบันดำรงตำแหน่งประธานและซีอีโอของ The Blackstone Group เขาได้อธิบายรายละเอียดของการเดิมพันครั้งใหญ่เหล่านั้นไว้ในอัตชีวประวัติล่าสุดของเขา คือ What it Takes ตั้งแต่สมัยที่เขาดำรงตำแหน่งประธานาธิบดีในโรงเรียนมัธยม Abington ไปจนถึงกระบวนการถ่อมตนในการพยายามเปิดตัว Blackstone ในปี 1985 กับ Pete Peterson ชีวิตของ Schwarzman นั้นถูกกำหนดโดยการก้าวไปสู่ความยิ่งใหญ่ทุกครั้ง

แบล็กสโตนเติบโตขึ้นเรื่อย ๆ จนรวมถึงธุรกิจการลงทุนที่มุ่งเน้นไปที่ภาคเอกชนกองทุนป้องกันความเสี่ยงเครดิตโครงสร้างพื้นฐานและวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต - ท่ามกลางคนอื่น ๆ แต่การพนันที่ใหญ่ที่สุดของ บริษัท หลายแห่งอยู่ในธุรกิจ แท้จริงแล้วแบล็กสโตนเป็นหนึ่งในนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลกโดยประมาณหนึ่งในสี่ของ $ 545 พันล้านในสินทรัพย์ที่ลงทุนในภาคนี้

แบล็กสโตนเป็นผู้อยู่เบื้องหลังการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์รวมถึงการซื้อโรงแรมฮิลตันพร็อพเพอร์ตี้ในเดือนกรกฎาคม 2550 และการซื้อสตุยเวสันต์ทาวน์ 2015 ในนิวยอร์กซิตี้มูลค่า 5.5 พันล้านดอลลาร์

ฉันได้พูดคุยกับชวาร์ซแมนเพื่อเปิดตัวอัตชีวประวัติของเขาเกี่ยวกับอาชีพการงานและมุมมองของเขาเกี่ยวกับภูมิทัศน์การลงทุนโดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เงิน: แบล็กสโตนได้วางเดิมพันครั้งใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและตอนนี้มันเป็นหนึ่งในเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนที่ใหญ่ที่สุดในโลกและเป็นส่วนที่ใหญ่ที่สุดของพอร์ตการลงทุนของคุณในวันนี้ คุณมีกฎพื้นฐานอะไรบ้างในการระบุโอกาสด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดเยี่ยม คุณมองหาอะไร

ชวาร์ซแมน: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ไม่ซับซ้อน เรามีกฎบางอย่าง

1. เราซื้อโอกาสที่มีอยู่ซึ่งเราสามารถปรับปรุงได้ เราไม่พัฒนา การพัฒนามีความเสี่ยงมากกว่าการซื้ออาคารที่มีอยู่ เราชอบนักอนุรักษ์นิยมในการซื้อสิ่งที่มีอยู่ก่อนหน้านี้เราซื้อ แต่สิ่งที่เราสามารถปรับปรุงได้ เราไม่สนใจเพียงแค่ซื้อกระแสเงินสดเท่านั้น เราต้องการทำให้บางอย่างดีขึ้น หลังจากที่คุณทำให้ดีขึ้นคุณสามารถขายได้มากขึ้น ประการที่สามเราเป็นนักลงทุนเฉพาะเรื่อง อสังหาริมทรัพย์มีสินทรัพย์หลายประเภทในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อาคารสำนักงานและอพาร์ตเมนต์ไปจนถึงศูนย์การค้าและคลังสินค้า ประเภทสินทรัพย์ที่แตกต่างกันมีปัจจัยพื้นฐานที่แตกต่างกันตามจุดต่าง ๆ ในวัฏจักรเศรษฐกิจเช่นเดียวกับศักยภาพในการหยุดชะงักทางเทคโนโลยี ตัวอย่างเช่นเราขายศูนย์การค้าทั้งหมดของเราและทุกอย่างในร้านค้าปลีกเมื่อเราเห็น Amazon พัฒนาโมเมนตัมมหาศาลนี้ในปี 2010 และเราตัดสินใจที่จะเป็นผู้ซื้อคลังสินค้าที่ใหญ่กว่าเดิม คลังสินค้าเป็นคลังสินทรัพย์ที่มีผลประกอบการที่ยิ่งใหญ่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ผู้ค้าปลีกจำนวนมากไม่ใช่แค่อเมซอนต้องเปลี่ยนไปใช้ความสามารถออนไลน์ คุณต้องการคลังสินค้าเพื่อจัดเก็บสินค้าของคุณเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้า นั่นทำให้เรามีพื้นที่ทั้งหมดที่เราได้รับความนิยมอย่างมากในขณะที่ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า (หรือมากกว่า) กว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เรายังมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นโอกาสระดับโลก ณ จุดหนึ่งมีทุนไม่มากนักในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ ตัวอย่างเช่นเราซื้อจำนวนมากในสแกนดิเนเวียซึ่งกลายเป็นสิ่งที่ดีมากกฎข้อสุดท้ายคือการดูต้นทุนทดแทน ให้แน่ใจว่าคุณอยู่ด้านล่างเมื่อคุณซื้อสิ่งที่สำคัญจริงๆ

เมื่อเราดำเนินการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์เสร็จแล้วเราจะขายอสังหาริมทรัพย์ เรามีมนต์เรียกว่า“ ซื้อแก้ไขแก้ไขขาย”

Silver: คุณเห็นโอกาสด้านอสังหาริมทรัพย์ในทศวรรษหน้าอยู่ที่ไหน

ชวาร์ซแมน: มองออกไป 10 ปี… ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มว่าผู้คนจะย้ายไปยังเมืองจากชานเมือง แนวโน้มดังกล่าวจะทำให้อพาร์ทเมนท์ในเมืองเป็นสถานที่ที่ดี มันจะเปลี่ยนการวางแนวทางภูมิศาสตร์ของคุณ หากคุณเป็นนักลงทุนสหรัฐฯคุณจะต้องมีอคติในอัตราภาษีที่ต่ำและสภาพแวดล้อมการทำงานที่ง่ายขึ้น หากคุณมองออกไป 10 ปีจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างแท้จริงที่คุณจะเห็นว่าเกิดขึ้นในการอพยพย้ายถิ่นของผู้คนทางเหนือไปทางทิศใต้ ผู้คนกำลังย้ายจากภาษีที่สูงถึงรัฐที่มีภาษีต่ำเช่นฟลอริดาเท็กซัสหรือนอร์ ธ แคโรไลน่าซึ่งคุณสามารถทำงานบนบกได้

มันเคยเป็นกรณีที่เมื่อผู้คนได้งานพวกเขาจะเลือกที่ตั้งของพวกเขาขึ้นอยู่กับงาน ตอนนี้คนหนุ่มสาวจำนวนมากมองหาที่ตั้งและหวังว่าจะได้งานทำ หากพวกเขาไปในสถานที่ที่เหมาะสมงานจะย้ายไปหาพวกเขา

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเมืองต่างๆในโลกที่เป็นเมืองแห่งความรู้ นั่นคือซีแอตเทิลซานฟรานซิสโกออสตินแม้แต่นิวยอร์กและลอนดอน คุณจะพบเมืองในอินเดียเช่นมุมไบเจนไนบังกาลอร์… การค้นหาอุตสาหกรรมที่คุณรู้ว่ากำลังเติบโตอย่างรวดเร็วและติดตามพวกเขาไปทั่วโลกเมื่อมองออกไป 10 ปีสิ่งเหล่านี้จะดีมาก และมีกรณีพิเศษในด้านเทคโนโลยีชีวภาพและการวิจัยซึ่งก็คือการเร่งอย่างรวดเร็ว เราเป็นหนึ่งในเจ้าของห้องแล็บเปียกที่ใหญ่ที่สุดสำหรับชีวเภสัชศาสตร์ นั่นเป็นอีกหนึ่งในแนวโน้มเหล่านี้

Silver: การซื้อคุณสมบัติของ Hilton ในปี 2550 ของ Blackstone กลายเป็นการโทรที่ยอดเยี่ยม แต่ฮิลตันเป็นแบรนด์ที่มั่นคงและมีรอยเท้าขนาดใหญ่อยู่แล้ว คุณเชื่อหรือไม่ว่าธุรกิจโรงแรมจะยังคงเป็นสถานที่ที่ชาญฉลาดสำหรับการลงทุนในอีกไม่กี่ทศวรรษข้างหน้า?

ชวาร์ซแมน: เมื่อความมั่งคั่งเพิ่มขึ้นผู้คนจำนวนมากจะเดินทาง นั่นควรเป็นตัวกระตุ้นให้ทำสิ่งต่าง ๆ ที่เชื่อมโยงกับธุรกิจการท่องเที่ยวไม่ว่าจะเป็นเมืองเกตเวย์หรือสถานที่ยอดนิยมอื่น ๆ สิ่งเหล่านั้นควรมีผลลัพธ์ที่ดี