วิธีหาเงินด้วยตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์

มีหลายวิธีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สำหรับชาวอเมริกันจำนวนมากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ขั้นพื้นฐานที่สุดมาในรูปแบบของบ้านของครอบครัวหรือทรัพย์สินให้เช่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเดี่ยวอาจเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงและมีความเป็นไปได้หลายทางสำหรับการใช้งาน ความคล่องตัวอายุการใช้งานที่ยาวนานและการแข็งค่ามักเป็นสาเหตุอันดับต้น ๆ ที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเดี่ยวนั้นค่อนข้างปลอดภัยเชื่อถือได้และสร้างผลกำไรได้ตลอดเวลา

การเพิ่มขึ้นของการระดมทุนแบบออนไลน์และการปล่อยสินเชื่อจำนองยังช่วยเพิ่มโอกาสและโอกาสให้กับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แพลตฟอร์มเช่น Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 และอีกมากมายเสนอวิธีที่เร็วขึ้นง่ายขึ้นและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในการได้รับสินเชื่อจำนอง

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาข้อเสนอใหม่จะถูกนำเสนอเป็นประจำ ด้วยการแนะนำเหล่านี้ตอนนี้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงมีตัวเลือกที่หลากหลายตั้งแต่กลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงยังคงเสนอวิธีการทำกำไรที่สำคัญสำหรับนักลงทุนเหล่านั้นด้วยการผสมผสานที่เหมาะสมของความมั่นคงทางการเงินและการยอมรับความเสี่ยง สำหรับนักลงทุนเหล่านี้ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นไปได้ว่าเมื่อออกกำลังกายสามารถเพิ่มกำไรหรือลดความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ไม่พร้อมใช้งานในการแลกเปลี่ยน แต่ไม่มีราคาที่ผันผวนเกินกว่าระดับพรีเมียมและโดยปกติจะไม่ครอบคลุมหลายหน่วย ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ถูกใช้อย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ แต่นักลงทุนทั่วไปก็สามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ได้เช่นกัน โดยปกติแล้วตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์จะใช้สำหรับสถานการณ์เป้าหมายที่ผู้ซื้อจะได้รับประโยชน์จากตัวเลือก แต่ไม่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายในสิ้นระยะเวลาการถือครอง

ประเด็นที่สำคัญ

• ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เป็นข้อตกลงสัญญาที่ออกแบบมาเป็นพิเศษระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงจะมีการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งมักจะนำเสนอข้อได้เปรียบที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อ ร่างด้วยหลากหลายรูปแบบ

ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรงมาพร้อมกับข้อควรพิจารณาที่ไม่เหมือนใครซึ่งมักจะไม่นำไปใช้กับทางเลือกอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่หลากหลายอย่างเคร่งครัด สำหรับนักลงทุนที่สนใจหรือขั้นสูงตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นข้อกำหนดในการทำสัญญาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงอาจเป็นโอกาสที่อาจเกิดขึ้น ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์มาพร้อมกับระดับความซับซ้อนเพิ่มเติมรวมถึงพารามิเตอร์เฉพาะของตนเอง

ในวงกว้างตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เป็นข้อกำหนดในสัญญาที่ออกแบบมาเป็นพิเศษระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ผู้ขายเสนอทางเลือกแก่ผู้ซื้อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนดในราคาคงที่ ผู้ซื้อซื้อตัวเลือกในการซื้อหรือไม่ซื้อทรัพย์สินภายในสิ้นระยะเวลาการถือครอง เพื่อสิทธิของตัวเลือกนี้ผู้ซื้อจะจ่ายค่าพรีเมียมให้แก่ผู้ขาย หากผู้ซื้อตัดสินใจที่จะซื้อทรัพย์สิน (ในคำอื่น ๆ ออกกำลังกายตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์) ผู้ขายจะต้องขายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อตามเงื่อนไขของสัญญาที่มีอยู่ก่อน

คุณอาจพบแนวคิดของตัวเลือกเมื่อซื้อหุ้น ตัวเลือกมีตัวเลือกเพิ่มเติมให้กับผู้ซื้อพร้อมเงื่อนไขตามเนื้อหาอ้างอิง ตัวเลือกโดยทั่วไปสามารถใช้สิทธิได้ตั้งแต่เนิ่นๆจนกระทั่งหมดอายุตัวเลือกหรืออาจขายให้กับผู้ซื้อรายที่สองก่อนที่จะหมดอายุ ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์มักถูกใช้โดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในข้อเสนออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้ความยืดหยุ่นมากขึ้นและโอกาสในการลงทุนที่มากขึ้นให้กับผู้ซื้อด้วยสิทธิประโยชน์ที่ จำกัด สำหรับผู้ขาย

สามารถมีตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ร่างมากมายรวมเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บางส่วนที่พบมากที่สุด ได้แก่:

• ตัวเลือกช่วงเวลาการถือครอง: ผู้ซื้อจ่ายเบี้ยประกันภัยสำหรับตัวเลือกในการซื้อทรัพย์สิน แต่ไม่จำเป็นต้องใช้ตัวเลือกการให้ยืม: ผู้ซื้อใช้ตัวเลือกเพื่อแสดงรายการอสังหาริมทรัพย์และอาจได้รับผลกำไรจากตัวเลือกการแลกเปลี่ยน markup1031: ผู้ซื้อจ่ายเบี้ยประกันภัยสำหรับตัวเลือก ช่วงเวลานั้นทำให้เหมือนเช่นการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ในเวลาที่ซื้อ

ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์พรีเมี่ยมระยะเวลาการถือครองการเจรจาต่อรองและราคาขายสุดท้ายมักจะเป็นองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดในการเจรจาข้อตกลงตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างของตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์

นี่คือการวิเคราะห์ที่ครอบคลุมของความเสี่ยงและผลตอบแทนสำหรับสถานการณ์ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ สมมติว่าผู้สร้างมีเงิน 500, 000 เหรียญและต้องการซื้อที่ดินในราคา 2 ล้านดอลลาร์ ผู้สร้างไม่แน่ใจในบางสิ่ง:

1. ผู้สร้างสามารถระดมเงินได้ 1.5 ล้านเหรียญจากการกู้ยืมจากธนาคารหรือแหล่งอื่น ๆ ผู้สร้างสามารถได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์หรือการแบ่งทรัพย์สินต่อไปได้หรือไม่ผู้สร้างสามารถหาเงินและขอรับใบอนุญาตก่อนผู้สร้างรายอื่น ๆ

ในสถานการณ์นี้ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เหมาะสม สำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถคืนเงินได้ที่กำหนดไว้ (เรียกว่าพรีเมี่ยมออปชั่นอสังหาริมทรัพย์) ที่ราคา $ 25, 000 ผู้สร้างสามารถทำสัญญาตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์กับผู้ขายได้ ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ผู้สร้างสามารถล็อคราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ $ 2 ล้านในระยะเวลาหกเดือน

สัญญาตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์อาจรวมถึงเงื่อนไขต่อไปนี้:

• รายละเอียดทรัพย์สิน (ที่ตั้งขนาดและรายละเอียดเฉพาะอื่น ๆ) ระยะเวลาของสัญญา (หกเดือนนับจากวันที่ตกลง) ตัวเลือกหรือจำนวนเงินที่ต้องชำระ (พรีเมี่ยมแบบไม่คืนเงิน 25, 000 ดอลลาร์ที่ผู้ซื้อจ่ายให้กับผู้ขายเป็นจำนวนเงิน) ตัวเลือกการใช้สิทธิระหว่างสัญญา (2 ล้านเหรียญสหรัฐ)

ในช่วงระยะเวลาหกเดือนของสัญญาอาจมีสี่สถานการณ์ที่เป็นไปได้

สถานการณ์ที่ 1: ผู้สร้างได้รับการอนุมัติเงินกู้ธนาคาร 1.5 ล้านเหรียญ เขายังยืนยันว่าเขาจะได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการพัฒนา เขาออกกำลังกายตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่กำหนดไว้ที่ 2 ล้านเหรียญ ผู้ขายได้รับ 2 ล้านเหรียญสหรัฐบวกกับค่าตัวเลือกเพิ่มเติม $ 25, 000

สถานการณ์ที่ 2: หลังจากสองเดือนผู้สร้างค้นพบว่าเขาจะไม่สามารถขอรับใบอนุญาตการพัฒนาได้ ในอีกสี่เดือนข้างหน้าผู้สร้างสามารถหาบุคคลอื่นที่ยินดีซื้อทรัพย์สินในราคา 2 ล้านดอลลาร์ ผู้สร้างขายตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้กับฝ่ายใหม่ในราคา 30, 000 ดอลลาร์ ฝ่ายใหม่เข้ามาแทนที่ผู้สร้างในสัญญาตัวเลือกเดิม พรรคใหม่ใช้ตัวเลือกและซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2 ล้านดอลลาร์ ผู้ขายได้รับ $ 2 ล้านจากงานปาร์ตี้ใหม่พร้อมเก็บค่าตัวเลือก $ 25, 000 จากผู้สร้าง ผู้สร้างขายตัวเลือกราคา $ 30, 000 ดังนั้นเขาจึงสร้างรายได้ $ 5, 000 และไม่ได้ผูกอานกับทรัพย์สินที่เขาใช้ไม่ได้

สถานการณ์ที่ 3: ผู้สร้างเป็นเพียงผู้ซื้อตัวเลือกที่ต้องการรับประโยชน์จากการแข็งค่าของราคาอสังหาริมทรัพย์ หากราคาที่ต้องการเพิ่มขึ้น 2 ล้านเหรียญสหรัฐเป็น 2.2 ล้านดอลลาร์ในห้าเดือนผู้สร้างจะได้รับประโยชน์จากการใช้ตัวเลือกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และขายทรัพย์สินเพื่อทำกำไร ในตอนท้ายของการทำธุรกรรมเจ้าของทรัพย์สินจะได้รับ $ 2 ล้านบวกกับตัวเลือกพรีเมียม $ 25, 000 ผู้สร้างได้รับผลกำไร $ 175, 000 จากการขายทรัพย์สิน

สถานการณ์ที่ 4: ผู้สร้างไม่สามารถรับประกันเงินกู้หรือใบอนุญาตได้ เขาไม่สามารถหาผู้ซื้อที่สนใจคนอื่นได้ ผู้สร้างให้ตัวเลือกหมดอายุและสูญเสียตัวเลือกพรีเมี่ยม อย่างไรก็ตามผู้ซื้อสามารถหลีกเลี่ยงการลงทุน 2 ล้านเหรียญสหรัฐที่อาจเกิดขึ้นได้โดยจ่ายเบี้ยประกัน $ 25, 000 (1.25% ของมูลค่าการซื้อขายจริง) ผู้ขายได้รับผลประโยชน์ $ 25, 000 และค้นหาผู้ซื้อต่อไป

ในทุกกรณีเมื่อมีการวางสัญญาตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายจะไม่มีทางเลือกอีกต่อไปว่าจะขายทรัพย์สินหรือราคาเท่าไหร่ในช่วงเวลาที่ถือครองออปชั่น ผู้ขายจะต้องรอหกเดือนสำหรับการตัดสินใจของผู้ซื้อ นี่คือเหตุผลที่ผู้ขายได้รับและรักษาตัวเลือกพรีเมี่ยมโดยไม่คำนึงถึงสิ่งที่ผู้ซื้อตัดสินใจในท้ายที่สุด

บรรทัดล่าง

ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เสนอวิธีการทางเลือกเพื่อการค้าการลงทุนและผลกำไรจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาสามารถได้รับการพิจารณาประเภทของการทำสัญญาแบบ over-the-counter ระหว่างสองบุคคล ไม่มีตลาดแลกเปลี่ยนสำหรับตัวเลือกประเภทนี้ แต่อาจมีบทบัญญัติสร้างสรรค์ที่อาจอนุญาตให้ผู้ซื้อขายตัวเลือกในขณะที่ยังอยู่ในช่วงพักการใช้งาน โดยทั่วไปผู้ที่เกี่ยวข้องจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าบทบัญญัติสัญญาตัวเลือกมีความเหมาะสมเป็นลายลักษณ์อักษรยุติธรรมและปฏิบัติตามโดยผู้ที่เกี่ยวข้อง

สัญญาตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์สามารถเสนอวิธีการทางเลือกในการทำเงิน แต่โดยทั่วไปข้อดีอย่างหนึ่งที่ใหญ่ที่สุดของพวกเขาคือการเบี่ยงเบนความเสี่ยงขนาดใหญ่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะได้รับประโยชน์จากการทำสัญญาออปชั่นอสังหาริมทรัพย์หลายสัญญาและอาจใช้สิทธิเพียงไม่กี่แห่งที่เลือกโดยยึดตามการเปลี่ยนแปลงในช่วงเวลาถือครอง ผู้ถือสัญญาอาจเลือกที่จะสละทางเลือกหากการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาการถือครองเช่นทางหลวงที่วุ่นวายใหม่หรือเพิ่มจำนวนอาชญากรรม

ระยะเวลาการถือครองสำหรับตัวเลือกเหล่านี้สามารถแตกต่างกันไปซึ่งยังแตกต่างกันความเสี่ยง โดยปกติผู้ขายจะถูกล็อคในราคาที่กำหนด ความน่าจะเป็นสูงของการออกกำลังกาย แต่สามารถให้เวลากับพวกเขาในการเลือกหรือจัดการที่ดีกว่า โดยปกติผู้ซื้อจะต้องชำระค่าพรีเมี่ยมที่ระบุตลอดอายุการถือครอง พรีเมี่ยมอาจช่วยในการลดราคาซื้อ พวกเขายังอาจอนุญาตให้ผู้ซื้อที่จะได้รับเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนจำนองที่ดีกว่าซึ่งลดค่าใช้จ่ายโดยรวม ตลอดระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์อาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อราคาซื้อยังคงเท่าเดิม

ค่าเริ่มต้นจากผู้ขายออปชั่นอาจเป็นหนึ่งในความท้าทายที่สำคัญในข้อตกลงออปชั่นอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีเช่นนี้การขอความช่วยเหลือเพียงอย่างเดียวของผู้ซื้อมักจะเป็นคดีความ การขาดข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชนและบันทึกที่ผ่านมาเกี่ยวกับผู้เข้าร่วมตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เป็นความท้าทายอีกประการหนึ่ง นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจำเป็นต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเช่นค่าธรรมเนียมสำหรับบริการทางกฎหมายเช่นการร่างและการลงทะเบียนสัญญา